관련 강의
실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
실준반의 2주차 강의 밥잘님의 강의였습니다.
제가 여태껏 들었던 강의 중에 가장 유용한 강의였다고 생각이 들었어요.
어쩜 그렇게 기준을 명확하게 주시는지,
고민하는 시간을 많~이 줄여주는 알찬 강의였습니다.
정말 임보의 1타 강사로 인정합니다!!! 밥잘님 감사합니다!!!
먼저, 임보에서 제일 처음 나오는 지역정보 파트~
::: 지역정보 – 지도와 특징
일반지도를 볼때는,
사람들은 ‘비선호 시설’을 좋아하지 않으므로
‘비선호 시설’ 또한 꼭 표기해 두어야겠다고 생각했습니다.
지적편집도를 볼 때는,
좋은 지역의 상업지역에는 단지 상권만이 아니라
업무지구가 있을 수 있겠구나를 새롭게 알게 되었습니다.
::: 지역정보 – 인구 현황
“인구는 좋고, 나쁨보다는 경향과 특징 파악을 위한 것, 매몰되지 않도록 주의할 것”
저는 기존에 동별 연령별 인구를 보면서, 10대이전&30대, 10대&40대 페어링이 많은 동을 선호단지로 확정지었었는데, 앞으로는 조금 더 주의해야 겠습니다.
하지만, 가족세대가 많으면 상대적으로 정주 여건이 좋은곳 (학군지거나, 생활편리성을 주는 상권이 갖추어진곳)인 것은 틀림 없습니다.
또, 전체 평균대비 세대수가 적은 곳은 교통의 요소가 더 중요할 수 있습니다.
(역세권, 소형평수-자녀가 어리거나 신혼부부)
=> 정리하자면, 베드타운의 경우 역세권 소형평수이거나, 또는 30평대이상의 학군지가 더 좋을수 있다는 것!
그런데, 주거이동이 적은 쪽은 아무래도 학생을 키우는 학군지의 부모들일 것 같습니다. (전세 안정성 면에서 좋음.)
그리고, 기존에는 무조건 역세권이 좋다고 생각했는데,
임장지 내 외곽지역에도 뒤에서 나올 1등 뽑기와 투자분석에 해당된다면, 수익률 측면에서 봐야지 처음부터 제끼는 일은 없어야 할 것 같습니다.
분임전, 인구구성으로 보는 생활권 특징 맞추기는 너무 재밌지만, 시간은 오래 뺏기지 말아야 겠습니다.
기존에 제가 가지고 있던 선입견이 틀린 것은 아니지만,
투자자의 눈으로 좀더 시야를 넓힐 수 있어서 좋았습니다.
인구 구성의 특징에 따라 그 지역의 특징을 더 잘 이해하고 그에 맞는 투자를 할 수 있어야 하겠습니다.
::: 지역정보 – 소득현황
지난 임보 쓸 때, 너무 무성의하게 했던 파트인데, 소득 수준이 주는 함의가 있어
가구당 월평균소득을 구별로 잘 따져 보아야겠습니다. (300-500-700)
다음으로 입지분석,
::: 입지분석 (직,교,학,환,공+호재)
1번 직장편
무엇보다 고민하지 않아도 되게 딱 정해주셔서 좋았습니다.
알쓸수업!! ㅋㅋㅋ밀어도 될 좋은 단어조합이라고 생각합니다.
특히, S는 타 시/도 유입, A는 주변 지역 유입, B는 인구유입요인 적음, C는 없음.
그리고 연봉으로 질적평가까지!
첫 임보 쓸 때, C등급 베드타운에서 끝이였는데,
예) 수지구(C) 자체 일자리 때문에 오는 수요는 없음. 대신, 용인시 기흥,처인/ 성남시 일자리 풍부. 기흥,처인보다는 위상이 높고, 분당보다 집값 저렴하여 찾아오는 수요 있음
까지 적어야 한다는 것을 배웠습니다.
분석이 주는 함의 까지 꼭 장표에 적어서 내 기억이 날라가지 않도록 꼭꼭 가둬두기!!!
2번 교통편,
지하철역 기준까지 알려주시는 역시 1타 강사 밥잘님.
주요 지하철을 기준으로 하고, 해당단지의 입구를 기준으로 하기.
그리고
내용적기의 예) 수지구: 강남은 가까우나, 부도심 일자리 수요를 흡수하기는 어려움.
여기서 중요한, 새롭게 알게된 사실,
강남 접근성이 더 좋은 수지보다 동대문구가 비싼 이유를 이제야 알게 되었습니다.
서울이라서가 아니였습니다.
주요 일자리의 수요를 다 계산해 보면 동대문구가 더 많다!!!!!!!!!
제가 강의 들으면서 제일 좋아하는 눈이 떠지는 순간~
+ 아무리 교통이 좋아도, 거주환경 밸런스가 심하게 깨진곳은 사람들이 안좋아한다(대림)
3번 학군
C등급은 거주결정시 학군의 영향이 없구나! 첫 임장지가 C등급이라 이것을 어떻게 해석해야 하나 어려웠었는데,
마음의 기준하나 추가가 되었습니다.
S는 타지역 수요 유입, A는 지역내, B는 면학 분위기 정도(동네에서 선호됨)
알쓸수학! 와~ 대치동,분당,목동,평촌,수지,영통,중개,일산까지~
분당, 수지, 평촌이 이래서 좋구나~
4번 환경
비선호 상권까지 표시하기!
그리고, 입지분석이 끝나면 핵심요소(직,교,학,환) 우선순위 세워 보기로 마무리!
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다음은 시세분석입니다.
::: 시세분석 – 평당가&전세율, 랜드마크 시세, 시세조사
"평단가와 전세율을 보는 것은 가치대비 매매가가 저렴하고 전세율이 높은 곳을 찾아 투자 대상으로 검토하기 위한 것이다. "
(해당 구의 전세가율, 동별 전세가율)
내용정리 적기 예) 수지구의 전세율은 성남시,수원시,경기도 평균과 비교했을 때 높아, 안정적 투자 가능성
랜드마크 시세 – 동별 최고가(84전용기준,최근 3~6개월)
동별 최고가를 비교하면서, 어디가 높은지, 역세권 구축이 나은지 비역세권 신축이 비싼지 등 검토하고 내용정리 적기~
시세조사 및 시세지도
초보는 선호 생활권 1~3개의 시세지도를 만든다
‘엑셀 시세표’에 단지따기, 전세호가는 최저가로 거래 활발할 때는 최고가로.
‘시세지도’ 단지명,입주연도,세대수,매매가/전세가, 전세율 (좋은곳 우선!)
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끝으로, 투자결론 부분입니다.
::: 투자결론 – 단지분석 장표
구성 – 기본정보, 지도(위치), 입지평가, 네이버호가, 과거시세 그래프, 코멘트, 최근 실거래
호가와 실거래가를 비교하여 시장분위기를 감지하고, 목표 매수가를 책정해 볼수 있습니다.
단지분석 장표 작성시 우선순위 : 좋은동, 좋은 것, 투자가능한 것, 싼 것
::: 투자결론 – 1등뽑기
저환수원리
수익성 200%는 내 투자금이 200% 수익률일때의 매매가가 가능한지 여부 판단하는 툴이다.
앞마당 3개부터 투자시작~
자~ 이제 임보 쓰는법 제대로 다 배웠으니, 좀더 제대로 작업을 시작해 볼까요?
마지막 숙제
<15세의 내가 지금의 나에게>
아직 늦지 않았다고 생각하며, 멋진 나를 만들어 나가고 있어 주어 감사해요~
<60살의 내가 지금의 나에게>
하루하루 성장하며, 불편의 다리를 끝내 건너내고 말았군요. 100억 부자의 나로 살수 있게 해주어 고맙습니다. 지금의 당신이 있기에 나는 하고 싶은 사회복지 사업을 마음껏 펼치며, 많은 사람들의 꿈을 일깨우고 실현 시키고 있습니다. 당신이 매우 자랑스럽군요! 고맙습니다!
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