“집값이 너무 올랐는데, 하락장이 오면 그때 살까요?”
정말 많이 받는 질문입니다.
특히 종잣돈 5천만 원~1억 5천만 원
정도를 가진 분들에게서 자주 듣습니다.
좋은 곳을 사고 싶은데
내 돈으로는 좋은 집을 사기 어려워 보이고
가격이 많이 오르지 않은 곳을 보면
“왜 여기는 아직 안 올랐지?”
라는 불안한 마음이 생깁니다.
그렇다고 손 놓고 있자니
내가 기다리는 사이 집값이 계속 오를까 봐 더 초조해집니다.
그래서 이렇게 생각합니다.
“조금만 더 기다리면 하락장이 오지 않을까?”
그런데 생각해보면 이상합니다.
지금 오른 가격 때문에 못 사겠다는 분이
왜 가격이 떨어지면 살 수 있다고 생각할까요?
이유는 간단합니다.
지금 못 사는 이유가
가격 때문이 아니라 기준이 없기 때문입니다.
기준이 없는 사람은 가격이 오르면
“너무 올라서 못 사겠다”고 하고
가격이 떨어지면
“조금 더 떨어질 것 같은데?”라고 합니다.
가격이 어느 방향으로 움직이든
사야 하지 않을 이유가 계속 생기는 겁니다.
그래서 중요한 것은 하락장을 기다리는 것이 아니라
어떤 가격에, 어떤 집을 사야 하는지 나만의 기준을 만드는 것입니다.
집값이 오르는 이유를 생각해보면
조금 더 근본적인 이야기를 해보겠습니다.
집값은 장기적으로 왜 오를까요?
여러 이유가 있겠지만
큰 흐름에서 보면 시중에 돈이 계속 공급되기 때문입니다.
돈이 많아지면 돈의 가치는 상대적으로 떨어지고
사람들이 보유하려는 실물자산의 가격은 올라갈 수 있습니다.
부동산뿐만 아니라 주식이나 금과 같은
자산의 가격이 장기적으로 상승하는 데에도 이런 흐름이 영향을 줍니다.
결국 우리가 봐야 하는 것은
“집값이 오를까, 떨어질까?”
라는 단기적인 방향만이 아닙니다.
“돈이 흘러가는 곳에 어떤 자산이 놓여 있는가?”
를 함께 봐야 합니다.
규제가 있어도 가격이 오르는 시기가 있습니다
2019년부터 2021년 사이가 대표적인 시기였습니다.
정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해
다양한 규제를 내놓았지만
서울뿐 아니라 수도권과 지방의
여러 지역까지 집값이 상승했습니다.
돈이 넘쳐나면서 특정 지역을 규제로 막으면
그 옆 지역으로 수요가 이동하고
또 다른 지역으로 확산되는 모습이 나타났습니다.
돈이 움직이는 힘이 규제가 누르는 힘보다 강해지면
규제만으로 시장의 흐름을 완전히 막기는 어렵습니다.
물론 그렇다고 지금 당장 집값이 오른다는 뜻은 아닙니다.
중요한 것은 시장의 방향을 정확하게 맞히는 것이
불가능하다는 사실입니다.
지금이 바로 그런 갈림길일 수 있습니다
지난 8월 3일 정부가
2026년 세제개편안을 발표하면서
시장은 다시 눈치를 보는 분위기입니다.
뉴스에서는 세금과 규제에 대한 이야기가 쏟아지고
“지금 샀다가 세금 부담이 커지는 것 아니야?”
라는 걱정도 커지고 있습니다.
이럴 때 사람들은 자연스럽게 움츠러듭니다.
그런데 투자에서 생각해볼 것이 있습니다.
사람들이 모두 사고 싶어 하는 시점과
사람들이 선뜻 사지 못하는 시점 중
어느 때가 더 좋은 가격을 만날 가능성이 높을까요?
대중이 모두 몰려서 사려고 할 때는
이미 시장의 기대가 가격에 상당 부분 반영되어 있을 수 있습니다.
반대로 모두가 회의적인 시선으로 바라볼 때는
좋은 자산이 상대적으로 저평가되어 있을 가능성도 있습니다.
물론 “사람들이 안 사니까 무조건 좋은 투자”라는 뜻은 아닙니다.
그래서 더더욱 기준이 필요합니다.
맛집도 기준이 있어야 찾아낼 수 있습니다
맛집 앞에 줄이 하나도 없습니다.
사람들은 지나가면서 말합니다.
“여기 맛없는 것 아니야?”
그런데 막상 들어가서 먹어보니 정말 맛있습니다.
몇 달 뒤에는 사람들이 몰리기 시작하고
그 집 앞에는 웨이팅이 생깁니다.
그때 가서
“역시 여기 맛집이었네.”
라고 생각해봐야 이미 두 시간씩 기다려야 합니다.
부동산도 비슷합니다.
지금 사람들이 모두 좋다고 말하는 지역은
이미 가격이 많이 올라 있을 수 있습니다.
반대로 지금은
“거기를 왜 사?”
라는 이야기를 듣는 지역이라도
사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳이고
가격이 덜 올랐다면 기회가 될 수 있습니다.
다만 맛집을 찾을 때도
단순히 줄이 없는 집이라고 들어가지는 않죠.
맛이 있는지 판단할 기준이 있어야 합니다.
부동산도 마찬가지입니다.
“오를 것 같다”가 아니라
“왜 이 집을 사야 하는지”를 설명할 수 있는 기준이 필요합니다.
그래서 내 돈으로는 무엇을 해야 할까요?
“말씀하신 내용은 알겠는데,
그래서 제 종잣돈으로는 무엇을 해야 하나요?”
가장 궁금한 부분일 겁니다.
종잣돈 구간에 따라 살펴볼 수 있는 범위는 달라집니다.
① 종잣돈 5천만~1억 원대
지금 지방을 보면
투자금을 2배 이상 불릴 수 있는 단지들이
꽤 보입니다.
그런데 막상 이런 이야기를 하면
대부분 회의적인 반응부터 보이세요.
“지방은 인구도 줄고 있고
계속 안 좋다던데요.”
이런 말이 먼저 나옵니다.
그런데 이런 회의적인 반응은
사실 낯설지 않습니다.
2023년 초, 서울 강동구 둔촌주공
올림픽파크포레온 일반분양 때도 비슷했습니다.
국내 최대 규모의 재건축 단지였지만
정당계약률이 70% 수준에 그치면서
4700여 가구 중 1400여 가구가 미계약으로 남았습니다.
서울에서도 손꼽히는 입지의 단지조차
“이러다 미분양 나는 것 아니냐”는
이야기가 나올 정도로
시장 분위기가 회의적이었던 시기입니다.
그런데 그 이후의 흐름은
다들 아시는 것처럼 흘러갔습니다.
지금 다들 회의적으로 보고 있다는 것 자체가
오히려 가격이 아직 눌려있다는 뜻일 수 있습니다.
다만 아무 지방이나 다 되는 건 아니에요.
‘돈이 적게 드는 곳’이 아니라
‘돈은 적게 들면서 전세를 놓기 쉬운 곳’이어야 합니다.
전세 수요가 약한 지역은 나중에 세입자를 못 구하거나
전세를 낮춰서라도 급하게 내놔야 하는 상황이 올 수 있거든요.
작년에 코칭에서 만났던 분
이야기를 하나 들려드릴게요.
8천만원 가지고 계셨던 분입니다.
지방 A시에 매매가 4억, 전세 3억 2천.
투자금은 딱 8천만원이 들어간 단지가 있었습니다.
"솔직히 여기서 진짜 오를 수 있나 반신반의했어요."
처음 지방에 가서 들었던 느낌이라고 하셨습니다.
그런데 한 가지가 눈에 들어왔습니다.
매매가는 몇 달째 조용한데 전세가격은 계속 오르고 있었다는 것입니다.
그래서 이분은
“여기 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳이구나.”
라고 판단했습니다.
투자금 8천만원 넣고 딱 1년 지났습니다.
같은 단지 매매가가 5억이 됐습니다. 1억이 오른 거예요.
투자금 8천만원 대비 수익률로 따지면 125%입니다.
종잣돈 8천만원을 그대로 다 넣어서 1년 만에 원금은
그대로 돌아온 것도 모자라 1억이 더 붙은 셈이죠.
1년 후 그분이 저에게 하셨던 말씀이 아직도 기억납니다.
"이게 진짜되네요."
물론 모든 지방 단지가 이렇게 움직이는 건 아닙니다.
이분도 아무 곳이나 들어간 게 아니라
전세가격이 계속 오르는 곳을 정확히 골라서 들어가셨거든요.
그래서 기준이 필요한 겁니다.
"여기 오를까"를 감으로 판단하지 말고
전세 수요가 꾸준한지를 숫자로 확인하고 들어가는 것.
그게 이분과 다른 사람의 차이였습니다.
이 구간의 기준은 ‘돈이 적게 드는 곳’이 아니라
‘돈은 적게 들면서 전세를 놓기 쉬운 곳’이어야 합니다.
전세 수요가 약한 지역은 나중에 세입자를 못 구하거나
전세를 낮춰서라도 급하게 내놔야 하는 상황이 올 수 있거든요.
지금부터 관심 지방 도시 3~4곳 정해두고
매매가랑 전세가를 같이 기록해두세요.
그 차이가 얼마인지,
최근 1년 사이 커지고 있는지 줄고 있는지 보시면 됩니다.
② 종잣돈 1억~1억 5천만 원대
이 구간부터는 지방뿐 아니라
수도권까지 투자 범위를 넓혀볼 수 있습니다.
기준은 크게 다르지 않습니다.
사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳인데
아직 가격이 충분히 오르지 않은 곳인가?
학교가 좋고
직장이 가깝고
생활하기 편하고
전세 수요가 꾸준한데
매매가격만 상대적으로 조용한 단지가 있을 수 있습니다.
이런 곳을 찾아야 합니다.
이미 모두가 좋은 곳이라고 알고 있는 지역은
좋은 자산일 수 있지만 가격 역시 많이 올라 있을 가능성이 높습니다.
그래서 국토교통부나 한국부동산원 등의 데이터를 활용해
최근 몇 년 동안 매매가격과 전세가격이
어떻게 움직였는지 직접 확인해보는 것이 좋습니다.
전세는 꾸준히 잘 나가는데 매매가격은 상대적으로 덜 오른 곳.
이런 곳이 우리가 찾아야 할 대상입니다.
결국 중요한 것은 ‘타이밍’이 아니라 ‘기준’입니다
하락장이 언제 올지는 아무도 모릅니다.
저도 모릅니다.
어떤 전문가도 정확하게 맞힐 수 없습니다.
그런데 한 가지는 분명합니다.
하락장을 기다리는 것과
하락장이 와도 살 수 있는 준비를 하는 것은 전혀 다릅니다.
하락장을 기다리는 사람은
가격이 떨어져도 또 기다릴 수 있습니다.
“조금 더 떨어지겠지.”
“금리가 더 내려가겠지.”
“정책이 바뀌겠지.”
그러다 다시 가격이 오르면
“이제 너무 올랐어.”
라고 생각할 수 있습니다.
반면 기준이 있는 사람은 다릅니다.
가격이 올라도
“지금 가격이 가치보다 비싼가?”
를 확인하고
가격이 떨어져도
“내가 생각한 가치보다 충분히 싸졌는가?”
를 확인합니다.
가격이 어떻게 움직이든 판단할 수 있는 기준이 있는 것입니다.
지금 해야 할 일은 매수가 아닙니다
지금 당장 집을 사라는 이야기가 아닙니다.
지금 해야 할 일은 ‘나만의 투자 기준’을 만드는 것입니다.
종잣돈이 5천만 원이라면
어떤 지역까지 볼 것인지
1억 원이라면
어떤 가격대와 단지를 볼 것인지
1억 5천만 원이라면
수도권과 지방 중 어떤 곳을 비교할 것인지.
그리고 공통적으로
① 사람들이 실제로 살고 싶어 하는가?
② 전세 수요가 꾸준한가?
③ 전세가격은 어떻게 움직이고 있는가?
④ 현재 매매가격은 가치에 비해 싼가?
를 확인해보는 것입니다.
오늘부터 관심 있는 지역 3~4곳을 정해보세요.
그리고 매매가격과 전세가격을 함께 기록해보세요.
가격이 오르고 내리는 것만 보지 말고
왜 이 가격이어야 하는지 설명할 수 있을 때까지 찾아보세요.
저도 처음부터 확신이 있었던 것은 아닙니다.
종잣돈이 5천만원이든 1억이든
지금 그 돈을 들고 망설이고 계신 마음
저도 잘 압니다.
처음에는 저 역시
“조금 더 기다려볼까?”
라는 생각을 했던 것 같습니다.
그런데 돌아보면 자산을 만들어준 것은
정확한 타이밍을 맞힌 순간이 아니었습니다.
확신이 없어도 스스로 기준을 세우고
그 기준에 맞는 자산을 찾기 시작했던 순간들이었습니다.
하락장을 기다리는 대신
오늘부터 투자 기준을 만들어보세요.
시장이 오르든 내리든
내가 판단할 수 있는 기준이 있다면
기회가 왔을 때 놓치지 않을 수 있습니다.
기회를 기다리는 사람이 아니라
기회를 알아볼 수 있는 사람이 되어야 합니다.
기준을 세우고 지금 회의적인 시선을 받는 곳에 먼저 줄을 서보세요.
처음엔 조금 불안하고 낯설어도 괜찮습니다.
여러분 곁에는 이미 그 길을 걸어본 사람들이 있고
저도 그중 한 명으로 여러분을 끝까지 돕겠습니다.
입추가 지나니 신기하게도 아침저녁으로 선선한 바람이 느껴집니다.
뜨거웠던 여름도 조금씩 지나가듯
여러분의 투자 생활에도 좋은 변화와 결실이 찾아오기를 바랍니다.
남은 여름 건강하게 보내시고
오늘도 각자의 자리에서 한 걸음씩 나아가는
여러분의 투자 생활을 진심으로 응원하겠습니다.
