[실전준비반 59기 5조 달려라화니] 강사와의 만남 후기

안녕하세요. 달려라화니입니다 :)

열반기초반에 이어 실전준비반에서도 너무나 감사하게도 ‘강사와의 만남’이라는 소중한 기회를 얻어

월부아지트에 방문해 월부인들의 연예인이신ㅎㅎ 코크드림 멘토님과 빈쓰, 프메퍼, 라즈베리 멘토님을 만나

각자가 갖고 있는 다양한 고민들과 질문들을 여쭤보고, 답변들과 인사이트들을 얻을 수 있는 시간을 가졌습니다!

※진행방식※

한 방에 7~8명 정도가 편성이 되면, 멘토님 두분씩 배정이 됩니다.

멘토님들께서 1부, 2부 각각 한 시간씩을 맡아 진행해주시고, 돌아가면서 준비해온 질문을 하는 질의응답식으로 진행됩니다 :)

이 시간을 간절히 원하셨을 다른 수많은 분들께도 나누고, 스스로 복기하는 저를 위해 후기를 작성해보려고 합니다 :) 개인적인 질문들은 다듬거나 제외하고, 많은 분들께도 통용될 내용들을 최대한 정리해보겠습니다!

Intro by 코크드림 멘토님

왜 여기 뽑혔는지 다들 궁금하시죠? 여러분들은 ‘하셨기 때문에’ 여기 계신 겁니다.

저도 그랬고, 모두가 궁금해하셨을 질문이죠. ‘어떻게 뽑힌 걸까?’

이제 월부 생활 2개월차, 아는게 많은 것도 아니고, 경험이 많은 것도 아니고, 임장보고서를 기가 막히게 잘 쓴 것도 아닌 저는, 제가 부족하다는걸 너무나 잘 알고 있습니다. 다만, 기한 내에 완강하고, 과제를 어떻게든 해서 제출하려고 노력했습니다.

‘잘 하려고, 열심히 하려고 하지 말고 일단 하세요. 일단 하지 않는 분들이 생각보다 많습니다’

1. 기한 내에 완강하기
2. 선택 과제를 포함해서 모든 과제를 기한 내에 제출하기(완벽X, 완료!!)

제가 한 건 딱 이 두가지였다고 생각합니다 :) 이 두가지를 하셔서 더 많은 분들이 꼭 월부에서 마련해주시는 선물 같은 이 시간을 경험해보셨으면 좋겠습니다ㅎㅎ

1부(코크드림 멘토님)/실준반 강의를 직접 해주셨던 코크드림 멘토님과 얘기나눌 수 있는 기회를 실준반 강사와의 만남에서 얻어 더욱 특별했던 것 같아요ㅠㅠ

Q1. 앞으로 지방에 집중하려고 하는데, 그 중에서도 중소도시 or 광역시의 방향

→ 우선 공부 초반이고 거주지가 수도권이라면, 지방 중에서도 거리상 임장가기가 상대적으로 수월한 충청권으로 시작해보세요. 그 안에서도 제일 좋은 곳부터 시작하세요. 대전이라면 서구나 유성구처럼! 그렇게 시작하다보면 점점 궁금해지는 곳들이 늘어나고, 넓혀나가면 됩니다.

Q2. 따져보긴 했지만 완벽한 준비없이 매수한 1호기

→ 그 지역에 그 아파트, 그 조건이라면 나쁘지 않은 투자인 것 같습니다. 1호기를 완벽한 best만 하겠다 생각하면 어렵습니다. 투자 한번으로 조기은퇴를 한다던지, 내가 원하는 모든 걸 한방에 달성하겠다는 건 어렵습니다.

1호기는 시작했다는 의미가 제일 큽니다. 그냥 앞마당과 내가 실제로 투자를 진행한 앞마당은 전혀 다르기 때문에, 이번 투자에서 얻는 것들도 많으실 겁니다.

Q3. 앞마당을 어떻게 늘려나갈지

→ 강의에서 배운대로 수평적, 수직적 평가로 늘려가세요. 수직적 비교를 통해 앞마당을 늘려가면 지역 간의 입지 차이가 뚜렷해서 더 흥미로울 수 있습니다.

Q4.(내질문)현재의 가용 투자금, 저축 가능 예상액, 거주지 등을 고려했을때, 내년 6월즈음 1호기를 하고싶은데 수도권 앞마당을 늘려갈지, 지금부터 지방 앞마당을 늘려갈지

→ 내 목표와 투자금을 보면 내가 수도권과 지방 중 선택을 할 수 있는지, 지방을 할 수 밖에 없는지 알 수 있습니다. 지방 앞마당을 늘려나갈 수 있는 여건이 되고, 수도권에 투자하기 현저히 투자금이 부족하다면 지방을 보세요.

Q5. 가격과 저평가에 대해

→ 가격이 싸다고 물건 자체가 무조건 안 좋다고 평가하면 안 됩니다. 해당 지역과 주변 공급이 많아서 가격이 눌려 저평가되는 경우도 많습니다. 지방 중소도시 구축도 보긴하지만 우선 순위에서는 뒤에 있고, 수리비도 매매가에 태워 수익률을 계산해봐야합니다. 수도권 구축은 땅의 가치가 있기 때문에 수리비까지 크게 고려하지 않아도 됩니다.

투자할 때 드라마틱한 수익률을 기대하고 투자하지 않았고, 지금도 이 마인드는 같습니다. 저평가된  걸 잘 사면 수익은 결국 따라옵니다.

Q6. 가치가 좀 떨어져보이는 물건이지만 저평가로 투자의 대상이 되는 단지들이 있는데, 그중에도 이건 투자하기 좋지 않다 하는 조건이 있는지?

→ 반드시 좋은 입지가 보장되어있어야 합니다. 강의에서 설명한 투자사례도 상대적으로 주변 단지들에 비해 가치가 부족했지만, 강남까지 40분에 갈 수 있었습니다. 이처럼 해당 물건이 조금 못난이 물건일지언정, 그 물건의 입지가치가 못난이어서는 안됩니다.

지방은 연식이 입지보다 중요한 곳들이 있어요. 이 경우 연식이 좋고, 환경이 좋은지가 보장이 되어야겠죠.

Q7. 정규강의를 따라가면서 수도권과 지방을 왔다갔다하며 앞마당을 만들어가는게 괜찮은지?

→ 정규강의를 따라가되 수도권과 지방에 따라 기준을 잘 정해놓고 봐야합니다. 입지를 평가할 때 우선되는 조건이 다른 부분이 있으니까요. 당장 투자할게 아니라면, 강의에서 배우는 기준에 맞게 수도권과 지방 앞마당을 만들어가보세요.

Q8. 0호기를 언제 매도해야할지, 매도기준에 대해

→나쁘지 않은 물건이라면, 1. 내가 감당할 수 없을 때(ex 감당할 수 없는 역전세 등), 2. 더 좋은걸 투자하기 위해 투자금이 필요할 때 매도하면 됩니다. 단 2번의 경우, 이걸 매도하고 투자하려는 다른 물건이 내 손바닥에 있을 때 해야합니다. 계획없는 매도는 의미 없습니다.

2부(빈쓰 멘토님)

Q1. 지방광역시 1등 뽑기 어떻게?

→ 같은 연식&평형에서 뽑아보기도 하고, 같은 가격에서 뽑아보기도 해보세요. 임장보고서는 나 스스로 확신을 갖기 위한 도구일뿐입니다. 그럴듯하게 보여주려고 만드는게 아니예요. 결론을 나의 언어로 자유롭게 내면 됩니다. 1등 뽑기를 해보니 투자할 만한 물건이 없다고 느껴지면, 그대로 결론을 내면 됩니다. 상황에 따라 앞으로 수정하면 되니까요. 좋은 곳들은 매전갭이 붙자마자 물건이 바로 사라집니다. 이전의 히스토리들을 보며 매전갭이 어디까지 줄어들 수 있는지 파악해보세요. 시세트래킹은 내가 진짜 사고 싶고, 살고 싶은 것들을 우선으로 꾸준히 해보세요.

*수도권도 생각해보세요. 수도권과 지방을 다 따져봤을 때, 내가 원해서 지방만 보는 것과 애초에 모르고 지방만 보다가 수도권을 놓치는 것은 천지차이입니다. 

Q2. 현재 내 투자금으로 수도권 임장은 뻘짓인가?

→ 뻘짓이라고 생각하면 안 됩니다. 1기 신도시 중에도 투자금이 1억 안쪽으로 들어오는 곳들도 있습니다. 수도권이냐 지방이냐 이분법적인 사고를 버리세요.

Q3. 매도기준에 대해

→ 매도기준에 대해 고민해보는 건 좋습니다. 다만, 매도기준과 매도가는 상황에 따라 항상 다르고, 시장상황은 정말 빠르게 변하기도 하기 때문에, 매도기준을 딱 하나로 정해놓기는 힘듭니다.

해당 지역의 대장아파트가 반응이 민감하기 때문에, 오르기 시작하면 상승장을 예상하고, 매도를 고려할 수도 있겠죠. 매도할 때는 너무 바로 팔릴 가격에 내놓지 않아도 됩니다. 혹시 내놨는데 바로 여기저기서 관심을 가지면 너무 싸게 내놨나 고민해보고 회수해도 됩니다. 

Q4. 자산재배치 중 이미 받은 전세대출 상품의 대출 회수 가능성에 대한 걱정

→ 해당 전세대출상품이 주택수가 늘어나면 대출을 회수하는 상품인지 일단 확인해보세요. 확인해보지않고 사서 걱정은 안 하셔도 됩니다. 회수되는 상품이라면 다른 대출상품으로 대출을 갈아탈수도 있구요.

Q5.(내질문)단지 임장을 다니다보니, 좋은 생활권에서는 모든 단지가 좋아보이고, 안 좋은 생활권에서는 모든 단지가 안 좋아보이는데, 어떻게 구별해야 할지?

→매물임장까지 해야 비로소 더 디테일하게 비교평가가 가능합니다.

다 좋아보이는 곳에서 상대적으로 더 좋은 걸 찾아내고, 안 좋아보이는 곳에서 괜찮은 걸 찾아내는게 실력입니다. 우리가 배우는 입지 요소들에 대해 더 디테일하게 단지들을 분석해보고 평가해보세요.

아직 가격에 반영되지 않은 호재들이 있는지. 지하철역에 똑같이 인접하고 있다하더라고, A단지가 B단지보다 걸어서 5분이 덜 걸리는지, 학원가가 조금이라도 가까운지, 초등학교 갈 때 건너는 길이 8차선인지, 6차선인지 등등

→ 앞마당을 만들고, 임장할 때 아무 근거없이 특정 동이나 단지들을 일부러 배제하면 안됩니다. 앞마당을 더 튼튼히 하려면 더 많이, 더 디테일하게 보세요.

개인적인 질문이나 내용들을 최대한 다듬느라 얼마나 잘 전달될지는 모르겠지만ㅜㅜ 이 글을 읽는 분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :) 

저도 한번씩 다시 복기해보면서 오늘 배운 내용들을 투자 공부에 꼭 적용해보겠습니다.

함께해주신 호여니님, 사월오일님, 아침이좋아님, 경자독님, 라파스피릿님, 퍼시몬님 많이 고민하셨을 소중한 질문들 나눠주셔서 너무 감사드립니다. 앞으로도 응원하겠습니다 :) 화이팅!