[실전준비반 밥잘님 강의 3강] 평당가/전세가율 질문있습니다.

조카인

23. 10. 13. 22:53

BEST | 안녕하세요 미음님:) 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율로 말씀처럼 전세가는 '실수요', 매매가는 '실수요에 가수요가 붙은거'라고 볼 수 있는데요 전세가율이 높다는 것은 가수요가 덜붙어서 상대적으로 가치 대비 가격이 눌러있다고도 볼 수 있지만 반대로 가치가 없는 단지의 경우에는 가수요가 붙질 않아 전세가율이 높아 보입니다. 때문에 손품과 발품을 통해 지역 내 단지들의 가치와 가격을 알고 그 가치와 가격의 왜곡, 즉 저평가를 찾는게 우선시되어야 합니다. 그리고 저평가 중에 전세가율이 높은 단지는 가수요가 붙지 않은 단지라 투자로 접근해도 괜찮다고 생각합니다. 답변 참고해주시고 남은 하루 화이팅입니다!

찐주부

23. 10. 14. 07:38

아래 조카인님께서 말씀해주신 것처럼 "전세가율"만 본다면 가수요가 잘 붙지 않아 덜 선호되는 단지일수 있습니다 강의때 예를 들어주신 압구정현대를 생각해보시면 가수요가 많이 붙어 전세가율이 낮지만 외곽 구축에 있는 단지는 90프로 이상의 전세가율을 보이는 곳도 있습니다 그렇다면 이 두 곳을 비교했을때 전세가율이 높은 외곽단지가 선호도가 더 높을지 생각해보시면 될것 같습니다 우리는 단지vs단지를 비교평가하여 저평가 된 단지 중에서 상대적으로 선호도가 높은 단지를 찾는 것이기 때문에 저평가 여부에 우선 기준을 두시고 그 중 선호도가 높으나 가수요가 덜 붙어 전세가율이 높은 단지가 무엇인지 보시면 좋을것 같습니다 임장 하시면서 미음님이 하신 질문을 생각해보시면서 단지를 비교해보면 큰 도움이 되실것 같습니다 좋은 질문 올려주셔서 감사합니다♡

란별

23. 10. 14. 08:38

안녕하세요 미음님~강의 복습 중이시군요~! 멋지십니다 :) 전세가는 실사용가치를 나타냅니다. 딱 거주 필요에 의해서만 거래되기 때문이죠. 전세가 오를 것 같아서 여러채의 전세를 사두지 않는다는 걸 생각해 보시면 좋을 것 같습니다. 반면 매매는 이런 실사용가치에 더해 자산으로써의 가치가 있습니다. 거주 필요 외에 자산 증식의 목적으로도 매매를 합니다. 그렇기 때문에 매매가에는 가수요(실거주 수요 외)까지 들어갑니다. *전세가율 = 매매가 대비 전세가 비율 ✅ 상대적으로 전세가율이 낮으면 지역 내 위상이 높은 편 → 이렇게 말씀하신 이유는 보통 사람들이 많이 좋아하고 선호하는, 자산으로써의 가치가 크다고 판단되는 곳에 가수요가 더 먼저, 더 많이 붙기 때문입니다. 가수요가 많이 붙으면 실사용가치(전세가) 대비 매매가가 많이 상승하게 되고 전세가율이 낮아집니다. 지역 내 가장 가치가 높은 랜드마크가 가장 먼저 가격 상승을 일으키는 이유이기도 합니다. ✅ 상대적으로 전세가율이 높으면 실거주 선호는 높으나 가수요가 덜 붙은 곳 → 전세가율이 높다는 것에는 두가지 경우가 있을 수 있는데요, 1)딱 실사용가치만 있거나(자산으로써의 가치 거의 없음) 2)실사용가치 외 자산으로써의 가치도 있으나 아직 가수요가 붙지 않은 경우입니다. 밥잘 튜터님께서 말씀하신 것은 2번에 해당하는 곳으로 보입니다. 임장과 손품(임보, 전화임장 등)을 파시면서 미음님께서 보시는 지역 및 단지가 어디에 해당하는지 파악해 보시면 좋을 것 같습니다 :) 전세 레버리지 투자는 '매매가는 전세가보다 낮을 수 없다'라는 전제를 안고 있습니다. 즉, 전세가율이 높으면 매매 가격 하락을 방어할 수 있다는 의미입니다. 전세가율의 의미는 이정도로만 봐주시면 좋을 것 같고, 저평가 여부는 임장과 손품을 통해 지역 및 단지의 가치를 알아가며 파악해 보시면 좋을 것 같습니다 :) 화이팅입니다!!