A) 반복하는 게 루틴, 루틴은 쉬운 게 아니다. 루틴이 잘 안된다는 말은 핑계, 어떤 상황에서도 계속해야 되는 게 루틴이다. 그냥 하는 것이다.
투자자는 위기감을 가지고 습관을 쌓아야 한다.
-> 루틴 못 잡고, 퍼져있었는데 뼈맞, 되고 싶은 나의 모습을 생각하고, 24시간 고정 시간표를 만들고, 체크하기
Q) 강의로 실력을 쌓고난 뒤 앞마당 만들기를 해야할까요?
A) 강의를 듣는다고 성장하는 게 아니라 학(배움) + 습(실행)이 있어야 성장할 수 있다. 부동산은 실습이기 때문에 그래서 임보 작성이 중요하다. 앞마당 만들기는 실행이 중요하다. 실행을 해야 내가 부족한 부분이 뭔지 알게된다. 앞마당 만들기 바로 시작해라
-> 배움과 실행이 있어야 온전히 성장할 수 있음. 강의 내용 반복해서 익히고, 모르는 부분 토론하고, 질문하고, 10월 앞마당 제대로 만들기.
Q) 쌍둥이 단지 찾기 하는 경우, 지방은 싸이클이 다르니 그래프 비교가 쉽지 않음. 쌍둥이 단지 비교 시 포인트가 궁금
A) 서울과 수도권은 상승장 끝까지 가서 가치가 모두 반영된 그래프, 단 지방은 지역끼리 사이클 차이가 나고, 다른 요소가 개입할 여지가 많기 때문에 가치가 모두 반영된 그래프가 아니다. 지방마다 개별시장이라 독립적으로 움직인다. 그래서 그래프만 보고 판단하면 오류에 빠지게 된다.
여러분들은 진짜 눈으로 보고, 발로 밟고, 손으로 찾아낸 것의 합계, 그래서 판단한 입지를 믿어야 한다. 그걸 보는 눈을 기르려고 임장 보고서 쓰고 임장 가는 것이다. 사람들은 가격은 비싼 게 좋은 거라는 학습이 되어 있어서 싼 건 사기 싫어한다. 그러면 저평가를 판단을 잘할 수 없다. 임장가고 임보 작성을 통해서 가치를 알아보는 눈을 키워야 한다.
-> 엄청 중요한 내용, 투자자라면 사람들과 반대로 생각하고 행동하기
(상승장에서 불나방처럼 달려들어서 투자하는 건 이제 그만)
-> 그 지역을 잘 알기 위해 임장하고, 임보쓰는 과정을 반복하여 투자 가치를 알아보는 실력을 키우기
Q) 1호기 전세 만기 예정으로 더 살기 위하는 세입자, 3년 8개월 뒤 청약한 집에 들어가신다고 한다. 전세 계약 기간 어떻게 잡는 게 좋을까?
A) 대구 시장을 예시, 23년이 공급이 제일 많지만, 전세가격 지금 오르고 있는 상태. 언제 전세 가격이 가장 쌀까? 작년 중반부터 전세가 빠진 이유는 금리 상승 때문이다.
2020년 7월 임대차2법으로 전세 가격 오르고, 전세 매물이 없어짐. 그래서 전세를 빨리 구하려던 세입자들이 1-2% 금리로 전세가의 80%씩 전세자금대출 받아 계약했음. 그러다가 금리가 7%까지 오르게 되고, 세입자들의 이자 부담이 늘어, 만기 전인데도 이사를 가거나, 월세로 전환하는 수요가 많아짐. 그래서 들어올 세입자는 줄어들고 전세매물은 늘어난 것이라, 전세가격을 낮춘 매물들이 많이 나오게 된 것이다. 실제 공급이 아니라 사람들의 심리 때문에 이렇게 된 것이다. 미래 시장은 예상할 수 없다. 아무도 모른다. 이 시점에서 제일 합리적인 걸 고르는 것이다. 그래서 2년짜리 전세 계약을 하고, 구두로 2년 뒤 더 사셔도 된다 라고 하고, 이후 상황을 보는 걸 추천한다. 단, 만기와 겹치는 투자는 하지 않도록 주의해야 한다.
-> 어떤 현상이 왜 일어났는지 히스토리를 아는 것이 중요
-> 사람들의 심리가 시장에 어떤 영향을 미치는지를 나타내는 사례인 거 같다. 비슷한 내용을 다루고 있는 (읽었지만 너무 어렵다고 생각했던) 전세가 관련 책을 다시 읽어보자
Q) 비싸게 분양받은 도시형생활주택, 팔아야 할까요? 언제 팔아야 할까요?
A) 팔고 싶은 건 본인 마음이지만, 누가 사줘야 팔리는 것이니, 손해볼 각오하고 매도해야하고, 매도가 안되면 어떻게 할지 생각해둬야 한다. 그리고 내가 한 투자를 복기해야 한다. 속상한 마음은 날려버리고, 같은 실수를 반복하지 않게 해야 한다.
-> 복기하고, 발생할 수 있는 최악의 상황과 행동 시나리오를 짜기
-> 잘한 거, 못한 거, 앞으로 하면 되는 거, 안되는 거 써서 붙여놓기
Q) 80년대, 90년대 단지 매임해도 되는 건가요?
A) 80년대, 90년대 단지도 매임할 수 있다.
한달에 하나 앞마당 만드는 것은 연애와 비슷, 상대방 알아가는 시간을 갖고, 충분히 파악하기.
처음에 지역을 파악하면서 하는 매임은 지역의 선호도를 마지막 퍼즐로 완성하려고 보는 것이다. 투자할 집만 보는 게 아니라, 그 지역에서 궁금한 점, 사람들의 선호도 순으로 보는 것이다.
그리고 그 지역에 진짜로 투자를 해야겠다고 생각한다면 투자용 매물임장을 해야 한다. 저평가, 내 투자금, 나의 리스트 대비를 고려해서 단지를 탈탈 털어야 한다.
-> 앞마당 만들 때 사람들의 선호도를 파악하는데 포커스를 두자. 나중에 투자할 단지가 정해지면 탈탈 털기
Q) 단지 임장 때 가격을 알고 가는 것이 좋은가?
A) 선택 사항, 단임 준비하느라 힘빼지 말아라.
모르고 가는 경우는 편견없이 볼 수 있고, 온전히 내가 보고 느끼고, 생각한 것에 의지하게 된다. 그리고 입지 손품 판 내용이 생각나면서 입지 기준으로 가치를 판단하는 것이다. 가격을 모르는 채 입지 기준으로 가치를 판단해보고, 그 후 가격을 꺼내서 보면서 우리가 생각한 순서가 맞나? 맞춰보는 것이다. 학군, 커뮤니티, 부촌에 대한 인식은 전화임장으로 채워야 한다.
그리고 초보 때는 임장 나가는 것이 제일 중요, 이거 저거 준비하고 나가려면 임장 못 나가게 된다. 단지 분석도 마찬가지다. 다 못했다고 포기하면 투자할 수 없다. 시장에서 싸다고 생각하는 걸 차근 차근 사서 모아가는 것이 투자다.
-> 루트를 안 짜서, 가격을 몰라서, 시세지도를 아직 못 그려서, 입지분석을 못해서… 무수히 많은 핑계들로 임장을 안나갔던 기억, 그리고 안나간다고 그걸 채우는 행동보다 퍼져있었다. 그냥 주말에는 무조건 임장 가자. 약속이 생겨서 못 간 경우는 집에 돌아가는 길에, 약속 나가는 길에 무조건 분임이든 단임이든 하나 찍고 가기
ㅁ 피가 되고 살이 되는 말
1. 임보 없는 임장은 앙꼬 없는 찐빵, 근데 임장은 다녀왔는데 정리가 안되고, 남긴 게 없다면 처음부터 다시 해야한다.
-> 너무 부끄럽지만 임장 다녀와서 바로 정리하지 못하고 퍼져있기 마련 -> 씻지말고 앉켠쓴 하기
2. 임보 완성은 습관이다 완성을 못하면, 처음 하는 걸 반복하게 된다. 다 써본 경험이 다음달에 또 해볼 수 있는 용기를 준다.
-> 임보 매번 처음에는 호기롭게 시작했다가 중간부터 마무리를 못하고, 기한을 넘기기 일쑤였는데, 이것도 뼈맞았다. 이번달은 반드시 기한 내에 꼭꼭 완성하자. 더 이상 부끄러운 사람 되지 말고 앞마당 몇 개인지 당당하게 말할 수 있는 사람되기!!!
3. 기회가 있으면 무조건 손을 내밀어야 한다.
-> 귀한 샤터링 시간에도 난 질문할 게 없어 라고 생각했다. 하지만 한편으로는 아는 게 없어서 무엇을 질문해야할지 모르고, 질문해본 경험이 많지 않아, 어떤 질문을 해야할지 몰랐던 것, 매사에 열심히 하는 닮고 싶은 조장님은 시작하자마자 손을 들었다. 매번 이런 질문 기회가 있으면 꼭꼭 질문해야겠다고 다짐해놓고 또 질문을 하지 않은 나, 그래서 있는 질문, 없는 질문 짜내서 손을 들었다. 손을 들고도 혹시 내 차례가 오면 어떡하나, 개떡같이 질문해서 부끄러우면 어쩌나 하는 생각, 질문 순서가 안오는 게 나은가 하는 생각이 들었다. 시간 때문에 질문을 드리진 못했지만, 손들기 한 내 자신을 칭찬하고 싶고, 이번에 손을 들어봐서 다음 기회가 생겨도 반드시 손을 들겠다는 생각이 든다. 개떡같이 질문해도 찰떡같이 대답해주실 튜터님, 멘토님을 믿고, 평소 궁금한 점을 많이 생각해두고, 기회가 오면 꼭꼭 질문해야겠다.
