[신투기 1기 59조 5늘도 열나게 달리9조 솔파] 월부 첫 강사와의 만남 후기



안녕하세요.

오랜만에 아지트의 현장감의 열기와 열정이 가득 충전되어

바로 후기까지 올려봅니다.

각자의 포트폴리오가 달라서 모든 내용을 적기 어렵지만

공통된 질문들 속에서 우리가 배웠던 부분이나 중요하다고 생각한 부분에 대해 작성해봤습니다.

아래부터는 간략하게 작성해봤습니다! 

1. 대출받아 투자했다면?

감당이 어려우면 매도.

판매 전략으로는 전세가 높게 있는 게 좋다.

(사실 전세금을 높인다는 것은 조삼모사)

투자 시 어느 정도 현금흐름이 있어야한다.

부동산 자산은 항상 등락하기 때문에 신용대출이나 마이너스통장 등의 현금 대비가 필요하다.

법인 물건은 전세특약을 잘 봐야겠다.

만기 1개월 전에 나간다는 특약...

2. 전세 빼는 방법 by 제주바다님

타임라인을 그려라.

EX) 캘린더에 매주 월요일은 부동산전화

두 달전에는 전세가격을 낮출 것

항상 내 물건 손님보러왔는지 체크할 것.

= 내물건의 경쟁력을 가늠할 수 있음.

3. 투자금 3억이라면?

광명보다는 서울 3-4급지를 노려라

광명의 좋은 생활권이 서울 4-5급지와 비슷하지만 서울이 올라가는 것이 더 크다.

4. 일시적 1거주 2주택 비과세는 1,2,3법칙을 기억하라

A주택 매수 후 1년 뒤

B주택 매수

B주택 매수 후 A주택 3년 내 매도

(단, 규제인 경우는 다르다!)

5. 전고점 궁금증!

완전 신축은 전고기록이 없음.

비슷한 가치를 가진 애들을 선별해서 어떻게 움직이는지 봐라.

-. 울산 동구는 거의 안올랐는데?

-. 울산 남구의 비슷한 가치를 가져와서 비교해보거나 다른 지역이랑 비교해보는 것.

-. 땅 가치가 좋다. = 그 동네 사람들 선호도 높은 것

-. 조건도 잘 봐야함, 잔금 안쳐도 될지?

-. 뭐가 더 오를 까? 를 보기보단 '내가 투자금을 넣었을 때 얼마를 벌겠구나' 가 판단이 서면 매수하는 것이다!

-. 과거의 흐름을 보고 비교해보는 것도 좋다.

-. 동네 대장끼리 붙여봐라.

6. 수도권 입지 좋은 구축이랑 입지 별로 신축

신축에 기대하는 효과는 전세가율이 높아서

투자가 가능해진다.

같은 투자금이면 입지가 좋은 곳을 사는 것이 좋다.

수도권은 10년이 지나면 땅의 가치로 수렴할 것이다.

투자금이 다르다면 더 좋은 땅을 가는 것이 맞다.

"입지별로신축 = 역세권이 아닌 버스 20분 이상 타야함"

제주바다님은 입지 별로 신축보단

사람들이 좋아하는 입지 좋은 구축을 선택하실 것 같다.

평촌의 밀집된 신축은 호계쪽은 괜찮다.

광명의 신축 밀집지역 또는 뉴타운

반면, 부천 옥길, 외딴 신축

7. 지금 시장에서의 마인드셋 (장바구니 물건 날아갔을 때)

할 수 있는 것에 집중한다.

입지 요소를 단지에 붙여본다.

객관적으로 판단.

"어? 여기 내가 못보던 단지인데, 얘가 왜 지금 나왔지?"

지금 수도권에서 안 나오면 이상힘.

대출은 이럴때 쓴다.

투자 했다! => 어라, 돈이 더 들어가? => 그때 대출을 활용

"막상 서울 투자한다고 해도 내 인생이 바뀌는 건 없다."

"사서 기다리는 시간이 10년이다."

투자하고 나서, 지나고 보니까

“그때 그렇게 하길 잘했다” 도 있고

“아 그때 못 했던 거 아쉬울 때” 도 있고

결국 돈을 벌 때는 대가를 치르고 수익을 얻는 것.

사람들이 와!!와~ 하는 게 사실 몇 달 안 간다.

물론 내려오는 것도 있고 아닌 것도 있다.

결국 계속 지켜보는 사람이 가져간다.

투자물건에 너무 맘을 주지 마라.

8. 월부 부부상담소

배우자와의 관계는 좋고 나쁨의 연속.

아무리 성과를 낸다한들...

관계는 왔다갔다~ 이것도 "사이클" 이다.

결국 투자하시는 분들 다 그렇고

자영업하시는 분들도 그렇고

다 비슷하다.

내가 투자에 매몰돼서 어떤 사건들의 결과가 이렇다?

아니다.

어쩔 수 없는 일임을 받아들이자.

상황이 벌어졌으면 그 상황을 있는 그대로를 받아들여라.

그리고 항상 스스로를 칭찬해라.

Ex) 그럼에도 난 오늘 투자 공부를 해냈어!

그냥 내 스스로가 바뀌면 된다.

9. 여유를 가지고 투자해라 마치 10채를 가진 것처럼

여기까지가 제주바다님 1교시.

그 다음 한가해보이님 2교시.

10. 00년대와 90년대 구축이 궁금합니다.

서울 4급지도 90년대도 괜찮다.

3급지 이상부터는 그냥 그 땅이 좋은 곳.

영등포 문래나 양평도 그렇지만 당산보다는 떨어지는 것이지만 그래도 땅이 좋아서 투자해도 됌.

90년대,

4급지는 나홀로 구축은 빼고 균질성 갖춘 구축은 사람들이 모여 사는 곳이 강하고 밀도 있게 살고 싶어 하는 곳을 찾아라.

교통의 위치도 보고 미래의 변화도 볼 수 있도록 ‘용적률’ 도 봐야한다.

서울 재건축, 재개발,

현실화되는 재개발은 이제 거의 끝나감

중심지는 1급지 반포

2급지는 재개발이 많이 이뤄짐

3급지 좋은 땅 90년대

땅이 좋다는 건 시간이 걸릴 뿐이지 가치가 있는 곳이다.

1. 좋은 땅에 있는 안좋은 애들

2. 안좋은 땅에 있는 좋은애들

3. 4급지는 84부터 봐라

4. 성북구는 좋지 않은 신축급도 된다고

5. 답십리 74타입 같은 것도 봐라.

6. 성남은 신축이랑 준신축 투자금이 비슷해서 신축 투자로 괜찮다.

-> 현재가치와 미래가치를 두고 봐라

**모든 가치가 같으면 투자금이 적은 곳을 봐라

11. 시장은 변화하는 생물

작년 투자코칭을 한가해보이님께 받았었다.

코칭 받고 난 이후 시장 상황이 달라졌다.

"지금 수도권의 전세가율이 달라졌다."

“닭 쫒던 개가 지붕 쫒는다“ 라는 말을 없애고 싶다면,

소액을 투자할 것은 목표점을 잡아야한다.

연말까지 모을 수 있는 돈을 범위 잡고 그 범위에서 수도권을 먼저 넓혀가라.

12. 불태운 1호기 그 다음은?

1호기 서울에 좋은 것을 했다면,

좋은 자산 1채 = 노후 대비

그 다음은 소액을 보자.

느긋하게 앞마당을 넓혀가라.

사실 20개 이상부터는 소액투자는 분명해진다.

13. 투자했는데, 막상 저지른 느낌이 들어요!

한가해보이님의 투자경험담의 복기.

지나고 복기했을 때 여전히 선택도 안한 것보다는 나았다는 상황을 바라보심.

스스로에 대한 확신이 중요하다.

덜 벌더라도 안 하는 것 보단 투자하는 게 낫다.

대신, 어떻게든 싸게 사려고 하셨다.

선택지에 대해 항상 플랜을 세워두심.

그다음에 어떻게 할지를 생각해라

14. 분양가의 의미

분양가 밑으로 안 떨어진다.(가설)

같은 입지인데 가격의 편차가 있다?

=> 매도인들의 방어!

시간이 지나가면 시장이 말해줄 것이다.

=> 과거는 4년이면 손바뀜이 일어날 시기

요즘은 대략 6년 정도

15. 잃지 않고 더 벌고 싶어요!

더 벌고 싶으면,

다양한 경험과 다양한 비교를 할 수 있어야함.

투자 경험이 많아야함.

거래 과정에서 얻을 수 있는 기회.

많은 곳을 알아야한다.

10개를 알고 있다면 그중 1개가 더 벌 수 있다는 확신이 생긴다.

한가해보이님 팁) 협상할 곳을 여러개 가지고 있어야 여유가 생기고 협상도 수월해진다.

싸게 사는 것이 수익률이 좋다.

17. 시장에 덤비지 마라.

아무리 오르는 시장이더라도 전세 뇌피셜은 경계할 것.

전세가 없다고 방심마라.

매매가 많으면 언제든 돌변한다.

18. 실패경험담도 많이 봐라.

이상,

저의 방에 배정된 이야기들을 카테고리화하여 정리해봤습니다.

가식없이 솔직하게 말해주시는 제주바다님!

작년에 뵀을때보다 표정이 밝아지신 한가해보이님

시간내어주신 멘토님 정말 감사합니다.

그리고 함께 질문해주시고 경청해주신

졍이님 수잔님 수수님 루나마마님 동그릿님 장짱님

정말로 동료애 가득했던 하루였습니다.

강사와의 만남이 또 하나의 출발점.

동기부여를 주시네요!

정말 감사합니다.