[지투 21기 웰컴 뜨거운 지옥의성장조로 12오슈 같이투자자] 지투 5강 강의후기

안녕하세요, 같이투자자입니다. 

7월 지투 마지막 강의인 5강을 수강했고, 5강은 여러 동료분들의 질문에 대해 마스터 튜터님 질의응답을 해 주셨는데요, 학습한 내용과 BM할 부분들을 간단히 정리해 보고자 합니다. 

★배운점

I 시장에 대한 접근

광역시, 중소도시 매가가 절대적으로 저평가된 곳을 중심으로 투자가 고려한 시장이다. 전고점 대비 가격조정이 많이 일어난 곳, 앞으로 공급이 정리되는 곳(전세가 올라갈 수 있는 환경 조성)은 향후 전세가 상승 움직임을 주의깊게 보고 투자로 접근

현재 지방은 급등하는 시장이 아니며, 수도권처럼 상승폭이 크지 않으므로 공격적 매수는 자제하기

I 수도권 vs. 지방투자의 장단점

수도권은 투자금 규모가 상대적으로 크지만 수익을 내고 매도시까지 장기보유가 필요한데 대부분 못기다림(지방 대비 수익시기가 늦게 도래하고 중간에 멘탈이 나감)

이에 비해 지방투자는 선호단지를 소액 매수가 가능하고, 5년 내외로 수도권 대비 짧은 기간에 수익실현이 가능함(다만, 많은 투자시간 투입과 입주물량 고려 매도시기 민감하게 체크가 필요함)

지방투자는 시스템구축을 위해 거쳐가는 과정이지, 지방물건 자체로 시스템 구축 대상이 아니다. 시스템 투자는 수도권으로!!

I 경험과 실력을 키우는 투자 

지방 여러 채 투자가 반드시 수도권 한 채 투자보다 다양한 경험과 실력을 안겨다 주는 것이 아님에 유의, 무턱대고 채수에 집중하기 보다는 좋은 것 매수에 심혈을 기울일 것

I 잔금이 꼭 되어야만 하는 투자

수도권이건 지방이건 투자의 범위에 있어 반드시 꼭 잔금이 되어야 하는 것은 아니다. 매매가가 높아 잔금이 안되는 경우 세낀 매물 등으로도 가능하니 기회를 놓치지 말라는 것(다만, 잔금이 된다면 기회가 더 많다)

I 광역시 입지 떨어지는 곳 구축 투자 

학군, 환경이 좋거나 동네 대표하는 구축단지가 아닌 이상 선호도에서 계속 밀려나게 되고 광역시에서 입지 독점성이 없는 곳은 신축을 따라 이동하는 사람이 많다. 따라서 선호되는 구축인지 아닌지 잘보고 투자가 필요함

I 매도의 기준

수도권에서 수익이 난 경우, 

-매도후 상급지로 이동(수도권 물건 매도해서 지방매수는 반대 OR 4급지 이상은 장기보유 가능(갈아탈 물건이 안보인다면 일단 보유)

지방에서 수익이 난 경우,

-가격이 싼경우 공급부족/과다에 따라 공급량/전세가 모니터링해서 매도

-가격이 비싼경우 공급부족한 경우 매도, 공급 과다한 경우 시기 잘 봐서 매도

I 초신축/분양권 투자 

1,2년 신축이나 분양권 같은 경우 투자고려 여부와 전고점 등 파악방법

-보통 신축 대비 구축 매매가 60%수준이라면 구축 시세가 저렴한 것이고, 신축 대비 구축 매매가 80%수준이라면 신축 시세가 저렴한 편임

-반드시 입지가치에 대한 판단과 + 지역 내 분양권 가격 비교해서 분양권 내 비교평가 하여 더 가치있는데 싼 분양권을 찾을 것 + 지역 내 기축 시세와 가격비교를 진행할 것

-초신축 투자 시 2-3년 된 단지이지만 분양가와 비슷한 매가를 갖고 있고 전세가가 가파르게 오르는 단지들을 유심히 보다 투자 고려

-분양권 투자의 경우, 입주장까지 정책,대출 등 변수가 많고 특히 최종 전세가를 가늠하기 어려워 기축투자 대비 리스크가 큰 점을 기억할 것

I 세안고 매도

전세만기가 많이 남은 물건 매도 시, 투자자들 대상으로 팔아야 하므로 가격을 시세대비 싸게 하거나 기존에 전세금을 잘 세팅해서 투자금을 적게 들도록 만들어 놔야 한다. 만약 전세가 낮게 깔려있다면, 가격을 싸게 내리거나 세입자한테 매수의사가 있는지 꼭 물어볼 것. 또한 전세만기 이전에 이사할 계획도 있는지 물어볼 것

★적용할 점

1.  매임리스트 중 70% 비중은 실투자 가능한/근접한 단지(투자금에 맞는 단지)로 구성하고 생활권별 랜드마크도 확인해서 지역내 천장가격을 확인하자  → 매전차이가 많이 벌어진 지역을 임장 시 그 안에서도 상대적으로 적은 투자금으로 매수할 수 있는 아파트를 정리하여 지켜 볼 것 → 중요한 건 당장 내 투자금으로 살 수 있냐가 아니라, 임장지 투자기회를 이번 달에 잘 끝내 놓았는지가 중요함

2. 계절적 비수기(6월 장마철, 11월 수능철, 휴가시즌)에 적극적으로 부동산을 방문하자

3. 매임 시 물건의 하자를 너무 부각하지 말자, 좋은 점도 부각하면서 하자에 대해서는 최대한 부사님과 함께 체크하되 민감한 내요은 보고 온 뒤 매매 진행 시 부사님 통해서 전달