아니 하다하다 이런 그룹핑까지 해야 싶긴 한데
가격과 가치가 이해가 되지 않을 때는
전세그룹핑을 하는 것이 지역을 이해하는데에
큰 도움이 될 수 있습니다.
거의 치트키 수준입니다.
전세그룹핑을 하면
보이지 않는 것이 보이게 됩니다.
매매가격은 실제 그 매물의 가치와 투자수요(가수요)까지
붙은 가격입니다.
반면 전세가격은 매물의 가치는 온전히 그 가격에
반영되어 있을 확률이 높습니다.
전세를 투자로 들어가는 경우(?)는 없으니까요!
그래서 저는 전세가격을 단지의 가치를 볼 때
참고로 보는 편이기는 합니다.
하지만 전세그룹핑은 해본적이 없습니다.
그런데 이번에 전세그룹핑을 해보니
지역적인 특성을 빠르게 이해할 수 있었습니다.
이렇게 지역별 시세를 모두 딴 후에
생활권별(가로축), 전세가격별(세로축)으로 정리합니다.
사실 여기에서 멈추면 전세그룹핑을 해도
보이는 것이 많이 없습니다.
이 생활권
(1) 전세 가격을 대표하는 단지가 무엇인지
(2) 어떤 특징을 가졌는지를 기입하는것이
정말로 중요합니다.
저라면 3가지 키워드를 가지고
해당 생활권에 전세가격의 특징을 정리해볼 것 같습니다
#연식, #평형, #위치
연식은 너무 쪼개면 어려우니 대략 이정도로만 나눕니다.
나누는 기준은 대략만 잡아두는 편입니다.
(완전 융통성 있음-엿장수 맘대로입니다…)
-신축(2017년 언저리)/준신축(2012년 언저리)/준구축(2008년 언저리)/구축(2008년 이전)
평형은 대표적인 특징을 잡기 위함이기 때문에
59와 84로만 키워드로 잡습니다.
위치는 보통 중심/외곽으로 잡는데 이번에는
나누지 않아도 보통 생활권에서 중심 단지라
적용하지는 않았습니다.
그럼 위에 있는 전세 그룹핑한 내용에서
(1) 대표단지를 뽑고
(2) 키워드로 정리해봅니다.
이 표를 만들고 보니 약간의 뇌피셜과
궁금증이 생겨났습니다.
8억전세: 마곡 신축84=우장산신축84
-→ 마곡/우장산 각자의 매력으로 전세 수요가 비슷하구나
7억전세: 마곡신축84=염창준신축84
-→오? 마곡 신축하고 염창 준신축이 전세가 비슷? 염창 준신축에 무슨 매력이? 내 생각보다 더 훌륭한 가치를 가졌을 수도 있겠는데?
6억전세: 마곡신축59=우장산준구축59=마곡준구축84=염창구축84
-→와 선호단지 59와 덜선호단지 84 전세가 같네.. 그러면 덜선호단지 84도 이정도의 전세를 형성한다는것은 어떤 수요가 있는걸까? 선호단지 59와의 수요와는 어떻게 다르지??
이런 식으로 임장을 하면서 봤던 가치와
가격들을 비교해보면서
지역에 대한 이해도를 높일 수 있는 생각들을
모아갑니다.
이 생각들을 모아서 전화임장도 하고
매물도 함께 보면서 동료들과 사장님과 의견을 교류하면서
지역을 입체적으로 이해할 수 있겠죠!
뭔가 잘 이해가 되지 않을 때 긴급처방!
- 전세그룹핑을 한다
- 대표단지를 선정하고 대표단지의 특징을 기입한다
(연식, 평형, 위치) - 전세가격에 따른 특징들을 보며 이상함을 느낀다
- 이상함을 느끼면 오히려 좋아!! 매물임장과 전화임장, 동료와의 대화로 깊이 알아본다!
댓글 0
허씨허씨 : 전세그룹핑에서 한 단계 더 나아가기 너무 좋네요!!!
정서인 : 임보에 치이고 있는데 뭔가 해야할게 하나 더 늘어난 기분이네요 ㅎㅎ 참고 삼아서 저도 제 첫 앞마당에 적용해 볼께요~!! 이렇게 생각할 수도 있다는 걸 알게되서 너무 감사합니다~!!
마용성이좋아 : 전세그룹핑! 단지 가치 헷갈릴때 유용한 인사이트가 될것같아요! 나눔 감사드립니다^^
갓생 : 제 수많은... ? 반마당관리법이 될수도 있을것같습니다 감사합니다 !!