수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
첫 번째 허씨로는 자본주의에 패했지만
월부를 만나고 달라진 두 번째 허씨로는
노후 준비와 경제적 자유를 이룰 허씨허씨입니다.
작성일 : 2024. 8. 5.(월)
최근 서울 앞마당 시세를 보면
진짜 시시각각 변화하는 모습이
상승장 간접체험하는 기분입니다.
물건을 거두는 매도인도 많고
전세 물량은 없어서 못구하는
그런 시장이 아닐까 싶습니다.
신축 사고 싶은 마음은
저도 동일하지만 자꾸 날아가고
구축만 남아 망설여지시나요?
반원분들과 이야기를 하거나
주변 지인들과 대화를 나누다 보면
구축에 대한 편견을 들을 수 있는데요.
서울 구축에 20년 이상 살면서
경험을 통해 얻은 실거주 관점을 적용해
구축 투자를 어떻게 고려하는지
소소한 의견 공유해 보려고 합니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
1. 사람들이 선택하는 이유 : 교통
수도권 시장을 바라볼 때
'직장'이 가장 중요하다고 생각합니다.
일단 먹고 사는 문제가 해결되어야
그 다음을 고민하기 때문이죠!
그렇지만, 서울의 주요 업무지구에
가까운 아파트 단지들은 가격이 상당합니다.
그렇기에 그 다음으로
교통 요소를 볼 수 밖에 없습니다.
서울 구축 교통에서
제가 체크해야 할 건 두가지입니다.
바로 역세권과 마을버스인데요.
전에 케익교환권님이 써주신
모세혈관 이론
진짜 극공감하면서 읽었습니다.
이미지를 클릭하시면
케익교환권님 글로 이동합니다!
역세권은 알겠는데
마을버스가 그렇게 의미가 클까요?
같은 생활권에 위치한
두 개의 구축 단지가 있습니다.
구조, 평형, 연식만 보면
B아파트를 좋아할 것 같습니다.
동일 평형을 비교해볼까요?
전세가는 연식 차이로 인해
크게 차이나지 않았지만
매매가는 오히려 A아파트가 앞섰습니다.
물론 다른 이유도 있겠지만
실제로 제가 A아파트에 살다가
연식과 구조로 B아파트로 이사를 갔었습니다.
B아파트는 마을버스로 역까지 가는 시간과
도보로 걷는 시간이 놀랍도록 같은데요.
시간이 지날수록
연식의 힘은 빠졌기 때문에
사람들은 더 교통이 좋은 A를 선택합니다.
두 단지 모두 역과 거리는 애매하지만
마을버스를 이용한 접근성이 달랐습니다.
비역세권이라면 마을버스 편의성
저는 놓치지 않을 겁니다.
2. 사람들이 선택하는 이유 : 학군
우리 아이가 공부를 못했으면 좋겠다.
이렇게 생각하는 학부모는 없을겁니다.
저출산 시대 아이를 낳지 않으니까
사교육 시장도 줄어들지 않을까?
그러면 학군 중요성도 떨어지겠지?
과연 그럴까요?
통계자료에 따르면
우리나라 사교육 시장은
매년 역대급 실적을 기록하고 있습니다.
혹시 중계, 광진, 목동, 대치
이런 학군지를 말하고 싶은 걸까요?
물론 전통적인 외부 수요를 끄는
학군지 구축은 의미가 있습니다.
제가 오래 살았던 노원구 전용84 기준
올해 최고가가 은행사거리에 위치한
청구3차인걸 보더라고 알 수 있죠
제가 드리고 싶은 이야기는
엄마라면 좋아할 정도의 학군입니다.
아이를 키우는 엄마들의
좋아한다는 건 어떤 의미일까요?
① 초등학교는 가까울까?
초품아, 초코아의 중요성
내 아이가 등교하는 길이
최대한 짧고 안전했으면 좋겠다는 건
너무 당연한 생각이 아닌가 싶습니다.
아무리 구축이어도
초품아, 초코아는 의미가 있다고 생각합니다.
② 단지 상가에 학원은 있을까?
(주변에 괜찮은 학원만 있어도...)
같은 구축이어도 어떤 단지는
학원으로 가득찬 반면,
어떤 단지는 태권도장 정도
겨우 찾아볼 수 있는 단지가 있습니다.
맞벌이 가구가 증가하는 요즘
방과 후 학교가 끝나고
우리 아이가 다닐 학원이 많다면
그게 단지 주변에 있다면 나쁠게 없겠죠?
선호하는 구축 단지 상가에 분포한
학원 숫자만 해도 상당합니다.
이 정도면 멀리 안 보내도
단지 내에서 해결이 된다고 생각합니다.
유명 학군지가 아니어도
학군의 가치가 있는 곳이라면
분명히 선택받을 수 있습니다.
3. 임대인의 생각 : 장기 보유 관점
구축을 바라볼 때 교통과 학군
두 가지 요소를 조금 더 디테일하게 본다.
그래도 연식이 밀리기 때문에
임차인이 좋아할까?
투자자라면 이런 고민이 드실겁니다.
사람들이 구축을 꺼리는 이유는
저는 크게 3가지라고 생각합니다.
아직 저는 구축 투자를 하지 않았지만
기회가 저에게 온다면
이 2가지 관점을 대응하려 합니다.
📌깔끔한 인테리어로 마음을 훔치자
모든 사람이 신축에 살고 싶지만
가격대가 맞지 않는다면
깔끔한 구축에 살고 싶을 겁니다.
제가 실제로 매물을 봤던
방 2 화 1 복도식 구축이었는데요.
3년 전 실거주 신혼부부가
깔끔하게 인테리어를 해놨고
이 집은 매도 후 전세계약까지
빠르게 끝난 것을 확인할 수 있었습니다.
위 사진 정도가 아니어도
그래 이정도면 괜찮아~
이런 느낌을 줄 수 있을 정도의
인테리어라면 경쟁력 있다고 생각합니다.
실제로 제 주변의 신혼부부 친구들의
대부분은 인테리어 된 구축 집으로
신혼집을 선택했고 잘 살고 있습니다.
📌임차인을 위한 비용을 감당하기
만약 저는 구축 투자를 한다면
임차인에게 2가지를 서비스로
제공할 의향이 있습니다.
앞서 노후도를 인테리어로 해결했다면
벌레와 주차 문제인데요.
한 번 들어온 임차인의
만족도를 높여 장기 거주를
이끌어낸다면 얼마나 좋을까요?
① 세스코 정기구독 서비스
생각보다 많은 집에서
특히 오래된 구축 아파트에서
세스코 정기구독 서비스를 신청합니다.
평형대에 따라 다르지만 20평대 기준
4개월에 한 번 방문하는 정기관리가
연간 비용을 기준으로 30만원 정도입니다.
저희 본가도 구축이라 하고 있는데
아들의 방문보다 세스코 직원 방문을
더 좋아하는 어머니의 진심 느껴졌습니다.
② 월 정기주차 제공
구축에 살면서 가장 불편했던 건
주차 문제가 아니었나 싶습니다.
이중, 삼중 주차로 아침마다
차 빼달라는 전화를 드려야 했고
사이드브레이크 올린 차가 있으면
어쩔 수 없이 대중교통을 탔었습니다.
한 번은 너무 짜증나서
단지 주변에 있는 공영주차장
월 정기권을 알아봤었는데 정말 편했습니다.
급지에 따라 다르기는 한데
월 4~10만원 정도 수준입니다.
이 사진을 보시면
월 정기 주차가 낫다고 생각 되실겁니다.
이렇게까지 생각하나 싶으실텐데
구축일수록 세입자를 빨리 맞추고
공실을 안 만들고자 집중할 것 같습니다.
진짜 투자를 한다면
어떻게 접근하면 좋을지
다양한 생각을 해보는 과정인거죠.
이런 생각하다보면
정말 시간 가는 줄 모르겠습니다.
오늘은 서울 구축에만 살아본
구축 투자를 할 때 고려하는 점들에 대해
상세하게 적어 보았는데요.
결론적으로 서울 수도권의
수요의 크기는 엄청나기 때문에
선호도 있는 구축이라면
투자 못할 이유가 하나도 없습니다.
가치 대비 가격이 싼 가에 집중하고
사람들이 살아야 하는 이유가 명확하며
그리고 어떻게 장기간 운영을 가져갈지
이 3가지 관점으로 생각하고
종잣돈이 차오르는 그 날만을
기다리며 과정을 즐기고 있습니다.
오히려 남들이 보지 않는 구축이기에
훨씬 더 매력적인 가격을 만들 수도
더 큰 수익률을 가져다 줄 수도 있습니다.
편견을 깨고 대중의 시선과 다른
찐 투자자의 생각을 하게 해주시는
메로나 튜터님께 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
다시 한 번 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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