3년 뒤 알베오에게....1호기 투자 후기 [알베오]

안녕하세요. 투자하는 직장인 알베오입니다.

신투기 1기 108조 갱지지 특급 조장님의 조용한 멱살로

서랍 속에 넣어 두었던 1호기 투자 후기를 이제야 남깁니다.

막상 작성하려고 보니 왜 후기 남기라 하신지 알 것 같습니다.

잘 한 것도 있지만 잘 못한 것이 더 많기 때문에

이번 후기를 계기로 복기하며 조금 더 성장할 수 있기를 바랍니다.

❚ STEP 1 _ 투자 다짐

2022년 7월 어느 늦은 저녁 “우리 노후 준비 하고 있어?” 라는

와이프의 뜬금없는 질문과 함께 보내준 구해줘 월부 링크를 계기로 월부에 발을 들였습니다.

내마반을 시작으로 매임도 가고, 열기를 들으며 뼈 맞고,

실준을 들으며 낯선 지역들을 가고, 지기, 실전반을 수강하며

앞마당과 좋은 동료들을 알아갔습니다.

그러던 중 2023년 8월인 것 같습니다.

“열반기초 수강했으면 1년 안에 투자를 하세요.“

“그래야 지치지 않고 계속 할 수 있습니다.”

라는 너바나님의 조언? 지시사항? 을 실행하자라는 다짐을 합니다.

❚ STEP 2 _ 매물 코칭

당시 앞마당이 중소지방 2개구, 광역시 2개 구, 서울 1개구, 경기도 1개구가

앞마당으로 있었고 첫 투자이니 작게 해보자는 마음으로

제 앞마당과 비교 가능한 중소지방 특강을 수강하고

실전반 동료분과 함께 매임을 진행했습니다.

며칠 후 다른 앞마당들과 비교 후 저평가 되었다고 생각 된

두 개 단지를 뽑고 투자 초보입장에서 확신을 얻기 위해 매물 코칭을 넣었습니다.

생각보다 빠르게 코칭 일정이 잡혔고 아쉽게도 1번 매물이 날아갔는데

매니저님께서 내용을 수정해주셔서 1번 매물을 빼고 3번 매물을 넣어서

코칭을 받았습니다. 매물 코칭 후기는 따로 올렸기에 결과만 말하면

전혀 다른 지역인 광역시 앞마당으로 눈을 돌렸습니다.

❚ STEP 3 _ 1호기 만남

비교적 저평가 되었지만 전세가가 받쳐주지 않아 투자금이 많이 드는 단지인데

전임을 하던 중 평수를 낮추고 가격조정을 하면 해볼 만 하겠다는 생각에

매임 스케줄을 잡고 주말에 기차를 탔습니다.

가기 전에 더 저평가 된 단지는 없는지 다시 주변 시세를 확인하고

토요일에 오전 일찍 부동산에 방문했습니다. 그렇게 부사님과 매물을 보면서

젊은 우리 튜터님이 알려주신 스킬을 적용, 가격 협상를 하기 위해

세입자분들에게 작은 하자라도 없는지 물어보며, 세입자분이 갱신권도 썼고 공급이 정리

될 쯤에 만기되는 하자 없는 매물로 결정했습니다.

그런 다음 제가 책정한 투자금에 맞추기 위해 협상을 시작했습니다.

부사님께 제가 원하는 금액을 말씀 드렸고 부사님은 지금 거래가 안 되니 산다는 사람이

있을 때 팔아야 한다며 집주인분을 설득하기 시작했지만 집주인은 제가 원하는 금액에서

조금 부족한 금액을 제시 하셨고 저는 시간차를 두고 “구조가 식탁 놓기가 애매한 구조다.

나중에 다시 세 맞추기 힘들다“ 며 다시 제가 원하는 금액을 말씀 드려 달라 부탁했습니다.

그렇게 실랑이(?)가 계속되고 나중에는 “부동산이 그렇게 금액을 깍으면 어떻게 해

다른 부동산에 내 놓을 테니 그 이하로는 안 팔아“ 전화기 너머로 화내시는 집주인분의

목소리가 들렸습니다.

잠시 고민 후 이 매물은 접기로 했고,

가격은 비슷한데 배정 초등학교가 멀어 선호도는 조금 떨어지지만

연식과 구조가 더 좋은 2순위 단지 매물이 제가 원하는 금액에 가격 협상이 될 수 있는지

알아봐 달라 부탁하고 부동산을 나왔습니다. 잠시 후 제가 원하는 금액으로

내고가 가능하다는 연락이 왔고 우선 매물을 보고 결정하기로 했습니다.

세입자 분이 집을 잘 안보여 주는 상황이었지만 멀리서 왔다 늦게 라도 괜찮으니 기다리겠다

라는 말을 전했고 다행이도 저녁 늦게 매임을 진행했습니다.

어린 자녀가 있는 신혼부부 세입자 분께 하자는 없는지 갱신 하실 건지

언제까지 사실 건지 물어보니, “ 아주 만족하며

단지 내 어린이집에 아이를 보내고 있어서 더 살고 싶습니다“

그렇게 전세 계약 갱신 여부를 확인하고

매도 사유는 조합원 물건을 샀는데 이윤이 나서 매도를 진행,

제가 제시한 금액으로 매도하면 매도인은 1억 정도 이윤 발생하는 상황 이었습니다.

신축으로 별다른 하자가 없어

매도자분이 원하는 잔금 일자 맞춰 드리는 조건으로 2차 가격 협상을 진행했지만

매도자분 이윤이 1억 미만으로 떨어지는 상황이라 완고했고

멀리서 왔으니 교통비라도 빼 달라 부탁드렸지만 실패했습니다 ;;

결국 생각한 금액으로 가계약을 진행했고

계약 당일 부사님 통해 다시 교통비 정도 빼 달라 부탁드렸지만

이미 잡은 고기인지라 거절당했습니다.

그리고 부사님이 잘 아시는 법무사 있다 해서 맡겼더니 역시 금액이 터무니없음.

현장에서 법무사님께 내역서 보여 달라하고 항목 따져가며

내고 했으나 원하는 금액은 아니었습니다.

결국 부사님이 미안하지 복비에서 금액을 빼주셔서

돈은 굳었지만 끝까지 내고 하려 노력하셨고 추후 세입자 맞출 때,

매도할 때 도움 주실 분인데 거절하고 다 드렸어야 됐는데 조금 후회됩니다.

❚ STEP 3 _ 전세 계약 갱신

3개월 후 현 세입자 분께 갱신 원하다며 연락 옴.

세가 높게 맞춰져 있었는데 먼저 연락 오셔서 자연 여장이 아니라 다시 갱신해야 함.

현재 단지 물건 중에 가장 낮은 전세금을 원하셨는데

주변 단지 전세 시세와 전세 물량,

현재 단지 내에 같은 타입의 전세 물건이 3개 밖에 없는 것,

그리고 부사님께 여쭤 본 결과

세입자가 제시한 전세금액 보다 조금 더 높게 받을 수 있는 것을 확인했습니다.

협상 진행.

그리고 다시 단지 내 다른 물건과 비교해서 전세금 낮춰 달라 요구하심.

“ 말씀 하신 물건은 같은 평형이지만 구조가 안 좋은 타입이어서 그 금액이다.

우리 물건은 구조가 좋아 같은 구조 전세가를 비교해야 됩니다.“

같은 구조 평균 전세가를 말씀 드리면서 “ 말씀해 주신 금액으로

다른 타입이나 옆 단지로 이사 가실 수 있는데 그러면 이사비, 복비,

비용이 더 들어간다“ 라고 말씀 드렸고. 세입자 분이 수긍하시고

평균 시세로 전세계약을 진행하기로 했습니다.

다시 협상

“ 2천정도 돌려 드려야 되는데 2년 이자로 계산해서 현금으로 드리고 기간만 연장하시는 건

어떻습니까?” 라고

전했지만 전세대출을 갈아타려 한다며 거절 하셨습니다.

그렇게 두 달 동안 부동산 끼지 않고 서로 몇 번의 검토를 마치고 우편으로 전세 계약 갱신을

마무리 했습니다.

❚ 복기

먼저 제 1호기 투자는 많은 것이 부족했던 투자라고 말씀드립니다.

월부에서 배운 것의 50% 정도만 적용한 투자라고 생각하셨으면 좋겠습니다.

저(저평가) : ◯

가지고 있는 앞마당 중에서 4억대 물건 비교

광역시 비슷한 급지 비교

중소지방과도 비교

고점대비 28% 정도 하락

주변 단지와 비교

▶초등학교가 멀다는 단접이 있지만 20평대 물건으로 초등학교 영향은 크지 않고

두 개의 지하철 노선이 있는 역세권, 신축, 4베이, 구미로 자차 출근 편리, 신혼부부 선호

가치 대비 가격이 저평가로 판단.

환(환금성) : ◯

▶교통이 편리하고 신축, 대 단지 급은 아니어서 거래량이 많진 않지만

꾸준히 거래가 이루어지고 있음

수(수익률) : △

▶목표 수익률이 200% 아니라 100% (배운 것은 200%로입니다. 전 실력이 부족해서

목표 수익률을 100%로 잡았습니다. 그래서 잘한 투자는 아닙니다)

(전고점

-투자금) 기대 수익률 : 158%

원(원금보존) : ◯

▶입지를 봤을 때 가격면에서 저평가

교통 편리하고 신축으로 사람들이 선호

과거 전세가가 매입 금액보다 높음.

현재 공급이 많아 매매가와 전세가가 하락한 상황.

리(리스크) : ◯

▶해당 지역은 25년부터 공급이 감소하는 상황.

올해 6월에 전세계약갱신 진행(역전세 최소 금액으로 해결)

2026년에 재계약 진행으로 역전세 우려 없음.

잘한 점

① 1호기 투자를 위한 기간을 정하고 확언과 주변에 알림으로써

투자를 해야 하는 상황을 만듬

② 배운 데로 매물 털기 진행 (매물은 턴 곳에서 투자는 안 했지만 그게 이어져

1호기 투자에 대한 확신을 줌)

③ 매물 코칭으로 추진력을 얻음

④ 현장에서 매물을 찾음, 가격 협상 (젊은 우리 튜터님 감사합니다^^)

⑤ 강의와 매물 코칭에서 배운 대로 협상을 진행하고 전세계약갱신 진행

(해당 단지와 주변 전세 시세를 확인하고 매임 당시 세입자의 상황을 파악해 놓은 것이 전세금 협상에서 유리하게 적용)

⑥ 무엇보다 투자를 한 점

못한 점

① 매물 털기 안함

(부동산 한 곳에서 매임 진행 : 이 부분이 배운 대로 하지 않은 가장 못한 점)

② 매물 코칭 안함

(첫 번째 지역에서는 했는데 정작 투자를 하는 단계에서 매물 코칭 안 함

다시 내려와야 하는 것과 거절 당할까봐 안 함. 미련했음. 오케이 하면

가계약금만 보내면 되는데, 그리고 다른 단지를 제시해 줄 수도 있었는데

다음 2호기는 지역과 매물이 바뀌더라도 매번 매물코칭 하자. 얻는 것이 더 많음)

③ 원래 계획했던 것보다 투자금이 오버 됨

(전세계약갱신이 얼마 안 남았는데 전세가 높게 맞춰져 있는 상황에서

계약 진행, 협상으로 잘 막았지만 결과적으로 투자금이 더 들었음

역전세 금액을 감안해서 다른 앞마당을 찾아 봤어야 함)

④ 해당 지역에서 앞마당을 최소 두 개는 만들고 투자 했어야 함

(타 광역시 비스한 급지와 중소 지방 1급지와 비교했는데 그 만항 실력이 잇었던 건지

모르겠음)

⑤ 화장실 타일 하나 깨진 것 가계약 후 발견

(이미 가계약을 진행 한 후라 협상 요소로 적용 못함 : 먹히지 않음)

⑥ 귀찮아서 법무사 부동산 사장님께 맡김

(배운 것이 있어 가격은 조정했지만 부사님이 무슨 죄인가 법무통으로 하지 않은 내 잘 못)

⑦ 1호기를 하고 왠지 모를 슬럼프 옴 _ 허탈, 맞나?, 또 이런 생활을 반복해야 하나?

(완벽하지는 않지만 투자를 한 것에 내 자신을 칭찬해야 하고, 세상에 쉬운 것은 없음.

모든 좋은 결과에는 노력과 과정이 필요하고 지금은 힘들지만 반복되면 앞마당과 실력이

쌓여 더 좋은 투자를 할 수 있고 더 힘들지 않을 거라 생각함, 상황에 맞게 다시 목표를

수정하고 꾸준히 해야 함을 알고 실행하는 것이 중요)

1호기 후기 쓰기가 너무 어렵네요.

여러 월부동료 분께 도움이 되는 후기였다면 좋았을 텐데

그렇지 않은 후기라 작성하기 쉽지 않은 것 같습니다.

이 정도에서 저의 1호기 후기를 마치며

1호기 투자를 진행 할 수 있게 많은 도움을 주신

동료분, 강사님, 젊은 유리 튜터님, 포에버조,

그리고 투자 공부를 하는 부분에 가장 큰 도움을 주는

와이프에게 감사드립니다.

월부 동료분들의 꿈을 향한 여정 항상 응원 드립니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀