서울 신축84 역세권 아파트에 투자했습니다 [우강철이]



안녕하세요.

단단하게 Run, Learn하는 우강철이입니다.

작년 8월부터

매달 서울의 1개구씩

하나하나 늘리면서

드디어 해냈습니다!

거의 10개월동안 서울 임장을 하면서

매물도 많이 놓쳐보고..

날라가는 것을 보면서 허탈해하고..

계좌받기 직전에 매물거두는 등

수많은 경험을 하고..

드디어 투자에 성공했습니다!!





작년 한해 꾸준히 매일매일

확언을 작성하면서

24년에는 꼭 아내와 함께 실거주도 할 수 있을만한

서울 아파트를 투자하겠다고 마음 먹었었는데..

이렇게 현실로 이루어질지 몰랐습니다..^^

서울 투자를 위해 부단히 노력하면서

옆에서 항상 함께 해준 아내

응원해주신 동료분들

정말정말 감사합니다.

저처럼 서울 투자가 간절하신 분들에게

조금이나마 도움이 되었으면 하는 생각으로

본격적으로 작성해보겠습니다.



이제 지방 말고 서울, 수도권 보라고?



저는 아내와 함께

2023년은 정말 지방을 미친듯이

다녔습니다.

매주 주말이면 4시에 기상해서

서울역에서 KTX 첫차를 타고 지방으로

내려가서 임장을 했고,

운이 좋게 투자도 할 수 있었습니다.

그리고 23년 7월..

제주바다 멘토님께 앞으로의 방향성에 대해

논의 했습니다.



"

두 분은

지방에 씨앗들을 심으셨으니

이제 남는 종잣돈과

앞으로 저축금액으로

'서울'에

내집마련하셔도 되겠는데요?

"

- 제주바다 멘토님



저는 광역시 앞마당을 더 늘려서

지방투자 쪽으로만 생각했었는데..

내집마련을 생각해보라고 하셨던 말씀에

'오? 이제 서울임장 갈까?

아싸 교통비 줄고 돈 더 많이 모을 수 있겠다!!

ㄱㅇㄷ'

이라고 생각하며

본격적으로 서울 임장을 시작했습니다.



한없이 높아지는 눈



23년 하반기에

실전반과 내집마련중급반

강의를 수강했습니다.

내마중 강의를 통해

거주와 보유를 분리하는 방법도

있다는 것을 알게 되었습니다.

저는 아내와 함께

거주와 보유를 분리하는 방향으로

정했고

좋은곳부터 보라는

여러 선배님들 말씀에

서울 2,3급지 위주로

임장을 다녔고..

좋은 단지들을 보면서

눈은 점점 높아져갔습니다.





23년 하반기에

특례보금자리론이 중단되고

매물이 다시 쌓이면서

호가가 떨어졌습니다.

매수자에게는 상황이

좋아졌지만, 높아진 눈 때문에

제 투자금+2억 이상

들어가는 단지들을

어떻게든 깎아보려는

어리석은 행동을 하게 됩니다 ㅠ

선호도 높은 단지들은

비싼 가격에 꾸쭌히 거래가 되었고..

제 투자범위에는 들어오지 않았습니다.

그렇게 서울 투자는 점점 멀어져만 갔습니다.



월부학교 입학&메로나 튜터님의 조언

"

남들이 다 좋아하는 것만

보니까 못깎고 못사는거에요.

남들이 안보는 곳을

보려고 노력하세요.

그리고 20평대만 보지말고

30평대도 유심히 보세요!

"

- 메로나 튜터님



2급지 신축, 한강뷰, 대단지 등

돌아보니 누구나 좋아할만한 단지만

보면서 군침 삼키고 있었으니

기회를 잡을 수가 없었습니다.

24년 투자를 하는 것이 목표였고,

월부학교 과정중에 너무

투자를 하고 싶어서

마음은 굉장히 조급해졌던 것 같습니다.

제가 할 수 있는 것은

'현장'에 나가는 것과 '시세 많이 보는 것'

그렇게 저는

앞마당 서울, 수도권 시세를

매일매일 전수조사 하게 됩니다.





그럼에도 투자기회를 좀처럼

잡기가 힘들었기 때문에

동료들에게 투자할 매물이

안보인다고 징징대기도 하고,

아내에게도 부정적인 말들을

쏟아내기도 했습니다.



추후 실거주까지 고려해서

어디가 좋을지 지역을 다시 정리



너무 답답한 마음에

아내에게 고민을 토로했고,

현실적으로 눈을 조금 낮추고,

이번 서울투자를 통해

추후 실거주까지 하면 좋을만한 곳으로

알아보자고 아내와 함께 협의합니다!

제 직장은 서울 도심권이기 때문에

강남1시간이내+도심권30분이내로

가능한 곳을 리스트업 했고,

리스트업한 곳들 위주로

미친듯이 다시 임장을 떠났습니다.

그리고 앞마당인 곳들 중에

이 가격 밑으로 오면 뒤돌아보지 않고

무조건 산다는 생각으로

목표 매수가를 확실하게 정합니다.





저는 이렇게 지도 위에 올려서

한눈에 보는 것을 굉장히 좋아합니다.

튜터님과 생각을 좁히면서

단지 하나하나 가치를 비교하며

저 나름대로 목표 매수가를 정했고,

상황만 맞으면 바로 투자할 생각으로

회사 점심시간과

저녁, 주말에 현장을 방문했습니다!

(회사 점심시간에도 굶으면 1~2개는 보고올 시간이 되더라구요^^;;)



드디어 매물문의&코칭 OK!

하지만..



장대비가 쏟아지던 5월 일요일 어느날

저는 이상하게도

20평대와 30평대 가격 차이가 5천만원밖에

안나는 단지 매물예약을 합니다.

신축, 강남30분대, 역세권 아파트 30평대 A아파트가

제 범위에 들어왔고,

심지어 조건도 '주인전세' 조건이었고

집안 사정이 있어 급전이 필요한 매도자 물건이라서

상황이 매우 좋았습니다.

그렇게 저는

메로나 튜터님의 매물문의 통과,

자유를향하여 멘토님의 매물코칭까지 OK를 받고

앞으로의 방향성까지 코칭을 받게 됩니다!!!





하지만,

상급지부터 서울 부동산 상승 분위기가

뻗어오면서 갑자기 고민한다는 매도자...

결국..

매도자는 매물을 거두고 호가를 1억 올립니다.

그렇게 저는 기회를 날렸고,

절치부심하여 다시 기회를 찾아나섭니다.

- 목표매수가에 들어오지만 갭을 꼭 5억을 맞춰야 하는 물건

- 계좌받기 전까지 갔지만, 실거주분께서 1천만원 더 준다하여 놓친 물건

- 집보고 나오자마자 가계약금 들어간 물건

- 매매/전세를 동시에 내놨는데 전세가 맞춰져서 매물을 거둔 매도자

- 갑자기 팔면 안되겠다면서 매물 거둔 매도자

- 매물 같이 본 신혼부부가 그 자리에서 계약하겠다 한 물건

등등

이렇게 놓친 물건만 20개는 족히 넘었습니다.

이 매물 뭐지?



결국 월부학교 과정중에

투자하지 못하고

이제 매물 놓치는 것도

적응이 될 무렵..

투자에 혈안이 되어있었던 저는

전화임장 하루에 10통 이상,

실제 투자하려고 검토하는 단지들의

물건을 거의 다 꿰고 있었습니다.

옆에서 아내가

"A단지 101동 저층 X억 뭐야?"

라고 물으면,

"아 그거 세입자가 사는데, 월세가 아직 1년 남아서 싼거야"

라고 자동으로 대답이 나올정도였고..

아내는 제가 정말 열심히 하긴 했구나

격려해주면서 끝까지 저를 기다려줬습니다.





그러던 중..

제가 정말 모든 매물을 꿰고 있는 단지인

신축 A아파트 34평 가격이 기존에 10억이었는데

5천만원 호가를 내려 9.5억에 내놓은 것을

발견합니다.

(가격은 예시입니다.)

저는 주저하지 않고 바로 전화합니다.

철이

"사장님 이 매물 왜 5천만원 내린거에요?"

부사님

"이거 5천만원 내린 이유가

이 분이 이거 팔고

아이 학군 때문에 강남으로 이사가려고

내놓으셨다가

안팔리니까 5천만원 내리신거에요.

이사갈 집을 계약한건 아닌데

빨리 털고 가고싶은가봐요.

여기서 1천만원정도는

더 깎아볼 수 있을 거같아요!"

바로 저는 매물을 보고 나왔습니다.

하지만, 이 아파트 30평대의 목표매수가는

9.3억이라서 2천만원은 더 깎아야 했습니다.

(가격은 예시입니다)

제가 이전에 매물코칭 OK를 받았던 단지중 하나였고,

그 당시 코칭 통과했던 가격은 9억!

그때 매물보다 구조, 동, 층, 향 모든 것이 좋았기 때문에

저는 그때 가격보다 조금 더 주고서라도

9.3억 이하라면 매수를 해야겠다고 마음을 먹었습니다.

철이

"사장님 9.2억에 해주시면 오늘 가계약금 쏠게요."

그렇게 저는 속전속결로 투자를 결정했고,

가계약금을 쏘고 바로 전세를 내놓게 됩니다.



나만 피말리는 전세 빼기



매도자는 강남으로 이사를 결정했고,

매도자의 이사갈 집의 이사일자가 '고정'되어 있었습니다.

3개월정도의 여유기간이 있었지만

이사일자가 고정되어 있다는 점이

너무 마음에 걸렸고..

부동산 사장님을 계속 괴롭혔습니다.

철이

"사장님. 이사일자를 고정하면

세입자 구하기 힘들잖아요..

강남 집도 협의가 가능하도록 조정해주세요.

말이 안되잖아요..

분명히 특약은 일정은 서로 협의하에 조율한다고

해놓고서는 이게 뭔가요??"

부사님

"강남 집을 파는 매도자가

이사일자가 고정되버려서 어쩔수가 없어요..

제가 책임지고 전세입자 구할테니까

너무 걱정하지마세요."

이런 느낌의 비슷한 전화를

10번은 한 것 같습니다 ㅎㅎ

저는

어떻게 하면 잔금을 받을 수 있는지 고민했고..

주택담보대출, 신용대출, 가족대출, 사업자대출 등

정말 많은 대출들을 알아봤습니다.

영끌하여 잔금 치는 방향보다는

계산기를 두드려보고,

여차하면 신용대출을 더 많이 받아서

시세대비 전세도 1억 낮춰서

맞춰야겠다고 생각했고 준비해두었습니다.





다행히..

아파트에 전세 매물은 1개뿐이고

신축아파트라서 일주일만에

세입자를 구하게 되었고, 1천만원 깎아달라는 요구에

1천만원 깎아서 전세계약까지 무사히 완료했습니다.

여기서 끝이 아니다



그토록 원하고 원했던

서울투자를 진행했고,

어둡기만 했던 미래의 불안함이

조금은 해소된..?

감정이 들기도 했습니다.

얼마전 아내와 함께

송파구 임장을 다녀왔습니다.

석촌호수, 올림픽공원, 잠실아파트를

보고 아내가

"와 여보 여기 너무 좋다.. 살고싶다."

라고 말했고 저는 또 다른 목표가 생겼습니다.

'잠실 입성하기'라는

목표를 갖게 되었습니다.

지금 서울투자를 했지만,

앞으로 가격이 오를지 몇년간 보합일지

모르는 일이지만..

수차례 배웠듯이

결국 부동산은 장기레이스라는 것을

명심하고 확신을 가지고 싸게 샀으니

잘 지키는 것에 총력을 기울여야겠다고

마음먹었습니다.

그리고, 이 가치성장투자를 발판으로

잠실에 입성하기까지 저는 끊임없이

부동산 투자자로서 노력할 것입니다.

끝까지 기다려준 저의 동반자이자 든든한 아내,

옆에서 늘 긍정적으로 에너지를 줬던 동료분들,

여러 강의와 코칭을 통해 많은 가르침을 주었던 선배님들

모두 감사합니다!

제 작은 경험이 많은 월부 동료분들에게

조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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