천만원내고 입주장 막은 어느 7월 [에츄추]

안녕하세요, 에츄추입니다.

올해 여름은 특히 더운 것 같습니다.

그래도 체력은 짱짱하다고 생각했는데

최근 폭염에 임장 한번 갔다가

탈이 나고 지금은 집을 그늘 삼아

잠시 체력을 회복하고 있습니다.

그래서 이때다 싶어

그동안 투자한 단지에서 생긴

크고 작은 일들에 대해 복기를 하려 합니다.

최근 이런 일들이 있었습니다.

A. 새로운 새입자를 모셨다.

B. 에어컨 배관을 수리했다.

C. 누수가 발생했다.

같은 물건인 A,B는 해결했고,

다른 물건인 C는 현재 진행중입니다.

오늘은 A에 대한 이야기를 해보려 합니다.

워낙 전세맞추기에 대한 나눔글이 많아

크게 다르지 않지만,

혹여나 비슷한 상황이 놓이신 분들이

계실 수 있어 과정을 공유하고자 합니다.

상황

중소도시에 투자한 단지가 있습니다.

당시 가치대비 가격은 싸게 샀는데

세낀 매물 만기 시 대규모 공급이 있었지만

감당 가능하고 투자기준에 부합하여

가볍게 생각하고

소액으로 투자를 진행했습니다.

투자 후에도 지속적으로

앞마당을 넓히며 배워나갔는데,

점점 해당 단지 만기 시점이

걱정이 되기 시작했습니다.

꽤 큰 규모의 입주였고

위치도 매우 가까웠습니다.

결국 만기가 다가오기 1년 전부터

신경이 쓰이게 되어

이를 어떻게 대응을 해야할지

머리를 싸매기 시작했습니다.

운의 영역

강의와 돈독모 선배와의 대화,

튜터링, 놀이터 질의응답 등

모든 채널을 이용해 의견을 여쭤보며

플랜 A,B,C...를 짜두고 있었는데

만기 6개월 전 어느 날,

세입자로부터

연락이 먼저 걸려왔습니다.

“안녕하세요,

제가 직장 인사발령으로 인해

만기 전 이사를 가야 합니다.”

저는 알겠다며 

세입자를 구해달라고

요청했습니다.

속으로 

일이 잘풀리려나 했습니다.

생각지도 못한 일들

a. 묵시적계약

제가 투자한 물건은

이미 묵시적계약이 진행된 상태에서

매수를 진행한 건입니다.

사실 임차인께 세입자를 구해달라고

요청할때까지 묵시적계약이 저에게

어떤 영향을 줄지 잘 알지 못했습니다.

알고보니 이랬습니다.

묵시적계약 상태에서

임차인이 임대인에게 퇴거를 통보할 경우,

계약 해지효력은

통보된 일로부터 3개월 이후 발생,

새로운 세입자는 기존 임차인이 아닌

임대인이 구해야합니다.

또한 중개수수료 역시 임대인이 지불하며,

(피치못할 상황으로 3개월 내 세입자가

퇴거할 경우 세입자 지불)

계약갱신권이 그대로 살아있기 때문에

"기본2년+묵시적갱신2년+계약갱신2년"을

거주할 수 있는 기회가 주어집니다.

즉, 임대인에게 매우 불리한 조건이죠.

그걸 모르고 제가 임차인에게

새로운 세입자를 구해달라고

요청하니 반색을 하십니다.

b. 집 보러 오는 사람 없음

그동안 전세빼기에 대한 내용은

강의나 칼럼을 통해서 배웠습니다.

하지만 경험이 너무 없었죠.

생활권 모든 단지를 조사해보니

전반적으로 전세가 부족했습니다.

오른 전세에 욕심내지 않고

기존 전세 그대로 광고내면

바로 빠지겠다고 판단했습니다.

그래서 먼저 매수시 도움을 주셨던

부사님께 일주일 기간을 드렸습니다.

그런데 1팀도 보러오지 않더라구요.

홍보가 덜 되었나 싶었습니다.

모든 일정을 멈추고

투자한 시(市) 전체 부동산 명칭과

연락처를 네이버 부동산을 통해서

모두 정리했습니다.

(감사합니다 게리롱 튜터님^^)

그리고 전세 홍보 플랜을 짰습니다.

1주차는 실패했으니,

2주차 생활권 전체와 상,하급지 홍보

3주차 시 전체 홍보

바로 2주차 플랜에 돌입합니다.

(좌)플랜에 맞춰 50건씩 문자 발송 / (우) 발송문구 예시

하지만 고작 2팀만 보고 가십니다.

생각지도 못하게

너무 반응이 없어서,

솔직히 당황했습니다.

뭣이 중헌디

그 다음 3주차 플랜을 가동하려는 찰나

제가 투자한 단지보다 상급지에서의

한 부동산 사장님이 연락을 주셨습니다.

"신혼부부인데

보증금 천만원만 깎을 수 있을까요

돈이 너무 없대요"

평소에는 천만원 역전세면

선방한거 아닌가라며 글을 읽었는데

막상 겪으니 탐탐치 않았습니다.

전세도 많이 없거니와

경쟁매물 중 가장 저렴한

가격이었는데 또 깎으라니..

하지만 전세보러 오는 사람이 없으니

이 또한 고민이 되더라구요.

투자를 오래하신 튜터님들께

의견을 여쭤봤습니다.

요약을 하자면,

지금 중요한 것은,

입주장에 일어날 더 큰 리스크를

막는 것이니 기회가 왔을 때 매듭을 짓고

다음 스텝으로 나아가라.

깨달은 점

a. 왜 투자를 해봐야하는가

아무리 중소도시라고

매매가 낮고 투자금이 적다고

경험까지 작진 않다고 느꼈습니다.

실전투자 이후 경험을 통해

다음 투자 시 개선된 판단을

내릴 수 있음을 배우게 되었습니다.

그저 공부에서 얻는 지식과는

차원이 다른 무게를 느끼게 됩니다.

b. 왜 꼼꼼히 체크해야 하는가

향후 투자 물건을 보유함으로써

나에게 다가올 수 있는 리스크를

미리 가늠한다는건 중요한 것 같습니다.

그렇지 않으면 저처럼 당황할테니까요.

묵시적계약은 임대인에게 불리합니다.

세입자가 얼마든지 퇴거할 수 있으며,

그 퇴거시기가 입주장과 맞물리면

고스란히 크리티컬한 리스크로

작용할 수 있기 때문입니다.

따라서,

묵시적계약이 이미 진행된 물건을 매수할 땐

만기까지 공급현황을 면밀히 체크하여

리스크가 감당할 수 있는 정도인지

넓게 바라봐야 합니다.

c. 준비하면 적어도 지진 않는다

인생은 정말

무슨 일이 생길지 알길이 없죠.

대규모 입주장을 피해

세입자가 퇴거한다고 한 것은

정말 저에겐 크나큰 행운이었습니다.

반면 그에 따른 액션플랜이 있어야

주어진 3개월 내 골든타임을 놓치지

않을 수 있습니다.

강의듣고, 칼럼보고, 책을 읽고,

선배, 동료분들과 이야기를 나누면서

일어날 수 있는 상황을 대비해서

어딘가에 정리를 해두셔야 합니다.

남에게 보이는 정리보단,

내가 진짜 필요할 때

긴급히 꺼내볼 수 있도록 시스템을

구축하는게 훨씬 도움이 됩니다.

저는 에버노트를 사용하고 있는데요,

아주 꼼꼼하게 해두는 편은 아니지만

어떤 일이 발생하면 바로 참고하고

나에게 맞는 플랜을 짤 수 있도록

정리를 해두니 진행이 생각보다 수월했습니다.

또 혼란속에서 정신을 차리고

더 좋은 선택을 할 수 있도록

여쭤볼 수 있는 선배, 동료분들을

잘 알아두시는 것도 매우 중요했습니다.

…

결국 지난 7월,

천만원 역전세로 매듭을 짓고

다음 임장지로 넘어갔습니다.

이제야 지난 과정들이

한판에 정리가 되면서

잘한 점과 아쉬운 점들이 보이더라구요.

그래도 경험과 실력을 쌓는데

더 없이 소중한 시간이었습니다.

혹여나 비슷한 일을

겪고 계신분들께 조금이나

도움이 되었으면 좋겠습니다.

궁금하신 사항 있으시면

언제든 댓글 남겨주세요.

여전히 더운 여름날씨

건강에 유의하시면서

오래하시는 선택을 하셨으면

좋겠습니다.

다음 복기글로 찾아뵙겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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