[지투기초 21기 3박하게 1등뽑고 투자하조 베오나] 1주차 강의 후기

1주자 제주바당님 강의를 듣고, 지방투자의 필요성과 지방투자에도 관심을 가져야 하는 당위성에 대해 

마음에 와닿게 콕콕 들을 수 있는 시간이었습니다. 

강의를 정리해보면  지방 투자를 할 때는 광역시와 중소도시를 구분해서 투자해야 한다는 것, 

광역시는 수요 범위가 기본적으로 100만이고, 중소도시들은 일을 하러 거기서 살기 때문에 수요를 끌어들이는 요인이나 양이 다르기 때문에 수요 차이가 있음.

지방 아파트 투자 시 주의사항: 중소도시를 투자할 때 제일 명심해야 될 것은 사람들이 여기를 살 만큼 좋아하는 선호가 있는 단지가 아니라면 투자를 안 해야 됨. 지방 아파트에 대해서 매도 고민을 많이 하는데 21년도부터 23년도까지가 금리 올라가면서 집 안 팔렸듯이 지방도 마찬가지임. 지방은 수요를 고려해서 평균 이상의 선호 투자를 해야 걱정이 해소가 됨

지방 투자의 핵심: 지방 투자의 핵심은 살고 싶어 하는 수요와 갖고 싶어 하는 가수요임
 인구 입지 상품성 세 가지로 정리할 수 있음
인구(절대적인 수요): 광역시 투자할 때는 인구가 많은 곳을 우선순위로 투자해야 함

입지: 광역도시의 입지 독점성, 광역시는 일부 구에 한해서 입지 독점성 즉 땅 가치가 있음

중소도시의 입지 독점성 땅 가치가 낮은 게 특징임, 입지 가치가 연식으로 메꿔짐.

브랜드도 상품성에 영향을 주고 차이가 큼

지방 투자 시 공급 물량 확인:  공급량이 적어도 위치에 따라 지역을 흔들 수 있음, 지방 투자할 때는 공급 물량에 따라 매매 전세 가격에 영향을 받기 때문에 3년 평균 공급 물량을 확인해야 함. 공급량이 많으면 매매 전세 지수가 꺾이는 그래프를 그릴 때 너무 뜯어보려고 시간을 다 보낼 필요는 없음.  공급 위치 공급량 단지가 어디에 몇 세대가 들어가는지 보는 게 더 중요함.

입지평가를 할때  학군을 나누는 기준은 학업 성취도 평가임.  중소도시의 학업 성취도는 80% 언더임. 대안으로 할 수 있는 게 특목고 진학률 또는 자사고 진학임. 환경은 백화점과 마트를 가지고 공급은 3년간 입주 물량을 가지고 보면 됨.

충남 1등 A지역을 예를 들어 지방도시 분석을 3시간 해주시면서 단지별 비교평가하는 방법까지 알려주셨습니다. 

이론을 실제로 접목한 느낌이라고 할까요?

지금 제가 임장할 곳도 이런 식으로 비교 분석해야 하는 거구나 알 수 있는 시간들이었습니다. 

 그리고   투자를 하려면 반드시 심어야 된다는 걸 알려주기 위해 제주바다님 개인 사례까지 가져와서 애기해주셨고

기회가 가기 전에  1호기를 마련해보고 싶다는 결심을 하게되었습니다. 

그러기 위해서는 투자를 잘하기 위해서는 임장 보고서와 임장,  이번달에 결론까지 낼 수 있는 임장 보고서를 

완성해봐야 겠습니다. 

그리고 이 지방투자를 하는 과정에서 생각의 프레임을 바꿔서 ‘행복한 투자자’로 하루 하루를 채워가야겠다고 생각해봅니다.