관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
★나에게 특히 와닿았던 점★
게리롱님의 열중 강의 1강 수업의 저환수원리를 알기 쉽게 설명해 주셨고 노후 준비/경제적 자유를
이루기 위한 열반 기초 반에서 배운 저환수원리를 한번 더 상기 시켜 주었다.
열반 중급은 내 상황에서 어떤 투자를 어떻게 해야 하는지 실적 적인 방법을 배울 수 있는 강의였다.
열반 중급 수강은 투자 원칙과 프로세스를 어떻게 투자를 해야 하는 지에 대한 실적 적인 방법과
게리롱님의 투자 경험을 간접 경험을 할 수 있었어 좋았다.
그리고 투자와 삶에 대하는 올바른 태도, 포기하지 않고 지속할 수 있는 힘, 위기에 대응할 수 있는
멘탈 관리를 우리가 독서라는 책을 통해서 배울 수 있도록 독서와 병행하는 강의였다.
투자의 원칙은 저환수원리의 의미를 하는 것이고
실전 투자 프로세스는 아파트 가치를 파악하는 법과 투자 물건을 선별하고 매수 방법이다.
마인드&태도는 실전 투자자로 계속 성장하면서 투자 지속하는 방법을 독서라는
간접 경험으로 부자들의 자세를 방법을 배우는 것이다.
*잃지 않는 투자의 5가지 원칙은 저환수원리
저평가 : 저평가 되어 있나?(가치>가격) 가격이 저렴한가?
가치가 있는 것을 가치보다 싸게 사는 것이다.(시세차익 + 수익률 %)
같은 가격대 앞마당과 비교, 강남까지 교통 소요 시간
환금성 : 원할 때 현금화(매도)가능한가? 잘 팔리 수 있는가?
매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 곳 인가?
수익성 : 투자금 대비 수익이 충분한가? 충분한 수익이 날까?
수익률이 날만한 물건에 투자, 적절한 투자금으로 충분한 수익이 나는가?
투자금이 조금 더 들어가도 가치가 있는 물건 투자 인가?
원금보존 : 내 투자금을 잃지 않을 수 있나? 잃지 않고 잘 지킬 수 있을까?
높은 전세가율에 투자해 원금을 ‘절대’ 잃지 않는다. 너무 전세가에 욕심을 내지 않는다.
리스크 : 수익이 날 때까지 잘 보유할 수 있나? 잘 지킬 수 있을까?
감당 가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.
*실전 투자 프로세스
1. 정보 수집(가치를 파악)
: 아파트의 가치(입지+상품성)제대로 알기 위해 임장하고, 임장 보고서로 가치를 파악
2.투자 기준(투자 물건 선별)
3.가격 관찰(단지들의 가격을 계속 지켜봄)
4. 계약(마지막까지 깍아서 더 싸게 매수)
★적용해보고 싶은 점★
게리롱님의 열중 강의에서 부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 판다는 것은 누구나 아는 거지만
가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서(투자의 원칙+프로세스)
충분히 비싸질 대까지 잘 지켜내는 것(마인드&태도 + 버틸 수 있는 종잣돈과 위기 대응 할 수 있는 체력)
을 말씀하셨다.
월부를 통해서 아직 투자 경험은 없지만 가치 있는 물건을 보는 눈을 키우기 위해서 주말마다
임장을 해야 한다.
*저평가(=비교평가)된 물건을 찾는 법
=>가치가 있는 것 중에서 1. 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?(빈땅이 없다, 땅의 가치 ↑)
2. 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?(상품성 보다 입지)
3. 비교 대상이 많이 질수록 유리함(입지가 좋은 곳 중 상품성 좋은 것)
*서울 & 수도권 입지 (1~3군) : 강남, 서초, 송파, 용산, 성동, 마포, 양천, 광진, 강동, 동작, 영등포,
종로, 중구, 과천, 판교, 분당
*서울 & 수도권 입지(4~5군) : 강서, 서대문, 동대문, 성북, 은평, 관악, 노원, 구로, 도봉, 강북,
금천, 중랑, 광명, 평촌, 수지, 수정, 구리, 하남, 의왕, 영통, 부천, 일산, 산본
*지방 광역시
=>광역시 입지 좋은 곳 : 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 서구, 울산 남구
=>광역시 입지 떨어지는 곳 : 부산 사하구, 대구 서구, 대전 대덕구, 광주 북구
*50만 도시
=>입지 좋은 곳 : 창원 용지, 천안 불당, 청주 복대, 전주 에코, 김해 율하
=>입지 떨어 지는 곳 : 창원 사파, 천안 봉명, 청주 모충, 전주 평화, 김해 삼방
*저평가 저가치 영역에 있는 물건이 싸게 보일 때, 조금 더 가치가 좋은 물건을
선택한다. 저가치 영역보다 상급 입지의 물건을 보라!!
*황금성 : 사람들이 좋아라 하는 곳(34평, 신축, 로얄동, 로얄층, 판상형)
사람들이 싫어 하는 곳 (24평 방2/화1, 복도식, 탑층)
=>입지와 연식에 따른 선호도 이해, 투자범위 & 매도계획을 미리 설정하고 투자
=>환금성 측면에서 가치가 애매한 상황이면 최소한 그 안에서 가치가 더 좋은 것으로 선택
=>내가 매도할 때에도 이걸 사고 싶은 하는 사람들이 충분히 있을까?
*수익성(수익+수익률)이 좋은 투자의 3 원칙
첫째, 수요가 풍부하고, 가치가 있는 물건을 산다.
둘째, 적당한 투자금으로 산다.(무조건 적은 투자금x, 투자금 좀 저 사용하더라도 가치 있는 물건 선택)
셋째, 싼 구간에 산다.
*원금보존의 진짜 의미대로 투자해 보기
=>매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다.(단, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다.)
=>전세가가 떨어져도 가치가 있는 단지는 결국 제 가치를 찾아 간다.
=>그때까지 내 투자금을 ‘절대’ 잃지 않고 지킨다.
=>지금 전세가율(전세가) 적절한가 수준인가?, 수요가 많고, 가치가 있는 물건인가?
=>과도 하게 높은 전세가율 주의, 단기 입주 물량이 적절한가?
*모든 리스크를 피하려 하기만 하면 안 되는 이유
=>리스크(모든)피하면 수익률이 나지 않는다.
=>역전세라도 가치가 있는 물건이라면 체력적으로 관리하라.
=>리스크가 있더라도, 감당할 수 있고 리스크 보다 기대 수익이 크다면 투자한다.
=>무리한 전세가를 고집하지 않는다.
=>대출을 미리 활용해 투자하지 않는다. 역전세시 대출 활용하라!
=>리스크 감안해서 무리하게 투자 X, 1년에 1채씩 안전하게 투자한다.
*투자 프로세스 정보 수집 적용
=>아파트 가치(입지+상품성)을 제대로 알기 위해 임장과 임장 보거서 쓰며 가치 파악
=>사람들이 좋아하는 동네가 어딘가? 분위기 느끼기, 지리 익히기
=>분위기 임장을 후 지역의 특성을 바로바로 메모 후 정리한다.
=>직장(좋은 일자리가 많은 곳), 교통(강남 일자리 접근성이 좋은 곳)
=>학군(공부 잘하는 중학교 + 학원가), 환경(인프라 좋고 쾌적한 환경)
=>직장/교통/학군/환경/공급 확인 후 사람들이 살고 싶은 곳인지 확인
=>사람들이 좋아하는 단지는 무엇인가? 입지(삼품성)+단지 임장(직접 눈으로 확인)
=>단지 임장에서 확인해야 할 것 : 동간 거리, 단지 경사, 주차 여건
=>단지 임장 후 단지에 대한 느낌 점 정리(보고, 느끼고, 단지의 가치를 정리)
=>매물 확인(수리 여부, APT 구조(집 내부), 생활 수준(거주자), 연령대(소득 수준)
=>단지 별 1등 뽑아 본다.
*투자 프로세스 투자 기준 적용
=>투자원칙(저환수원리) & 투자기준을 적용 후 투자(후보) 물건을 선별한다.
=>좋은 걸 사는게 투자를 잘 한 것이 아니라, 덜 좋아도 가치보다 싸게 사는 게 좋은 투자
=>저평가 : 가치가 있는 것 중에 가치 대비 가격이 싼 것
=>환금성 : 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것
=>수익성 : 연평균 수익률 20% + 충분한 수익(5년 보유시 투자금 대비 2배 수익)
=>원금 보전 : 높은 전세가율(서울 60%, 경기 70%, 지방 80%)
=>리스크 : 잔금 대비, 역전세 대비 가능 여부
=>1.같은 가격인데 더 좋은 게 있나? 2.비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?
=>3. 비교 대상이 많아 질수록 유리함. 4. 최종 투자 물건 선정
*투자 프로세스 가격 관찰 적용
=>단지들의 가격을 계속 지켜봄
=>투자 후보 단지를 장바구니에 담고 계속 지켜보며 내가 살 수 있는 가장 좋은 물건 선택
=>시세 트래킹(엑셀에 체크) : 투자 관심 지역 전수 조사 + 1등 매물 현장 & 전화 임장
=>같은 가격이면 뭐가 더 좋지?
=>전고 가격 대비 20% 이상 하락한 단지라면 괜찮다.
*투자 프로세스 계약(매수)
=>마지막까지 깍아서 싸게 매수
=>단번에 계약하는 게 아닌, 마지막까지 협상해서 가장 좋은 가격&조건으로 계약
=>인근 부동산 전화 하기 : ‘사장님 혹시 107동 777호 보다 더 괜찮은 물건은 없나요?’
=>'더는 가격 절충 안되나요? 사장님 근데 777동 7층이 13.5까지 해 준다고는데'으로 가격 절충한다.
*내가 투자한 APT 복기 적용
=>투자시 투자자는 시야가 좁아짐(볼수 있는 곳이 제안 됨)
=>초보일수록(조급, 경험X, 그 물건에 집착)
=>투자를 했을 당시 상황과 투자를 결정한 이유를 상세하게 기록한다.
=>투자를 마친 직후(매수, 인테리어, 전세 세팅)
=>투자를 결정한 시점에 내가 보았던 것들이 무엇이었는지
=>내가 보지 못한 ‘기회’가 있었는지, 내가 보지 못한 ‘리스크’가 있었는지?
=>내가 했던 결정과 투자의 결과를 확인해 본다. 1년/2년 후 그 이상 시간을 계속
=>당시의 나의 시야로는 어디까지 볼 수 있었는지를 남겨두기 위해 꼭 복기하라!
=>손실이 발생하지 않았더라도 리스크가 존재했을 수 있다는 것을 아는 것이 중요하다.
*게리롱님 마지막 강의에서 도미노와 팽이를 비유해서 우리 투자에 관해서 설명해 주었다.
도미노처럼 시간의 축적으로 가치를 창출해서 아파트라는 물건을 쌓아 올리라고 한다.
그리고 팽이가 넘어지기 전에 다시 슬리퍼(?)로 때려서 넘어지기 않게 우리 자신을
집중, 지속, 꾸준히 노력해서 경제적인 자유를 잡아야 한다고 한다.
일+가정+투자 3마리를 집중에서 꾸준히 넘어지지 않게 계속 앞으로 전진하겠다.
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