부동산통합지수시스템(KARIS) 도입에 대한 생각 [조카인]

친절한 투자자 행복한 카인입니다 :)



한국공인중개사협회에서 야심차게 준비한
새로운 지표를 소개하는 기사입니다.
부동산통합지수시스템, KARIS 입니다.



기사 내용을 확인해보면
기존에 호가 기준이던 KB시세나
실거래가더라도 늦게 반영되는 중개사시세,
여기서 일어날 수 있는 문제점인
'전세사기'를 방지하기 위한 목적인데요.



약 80%의 부동산에서 사용하는 플랫폼인 
한방 부동산거래정보망에 있는 자료 중에
실거래 계약 정보를 빠르게 알려주고
또 투명하게 볼 수 있다는 장점이 있네요.



그러면 이 시스템이 도입되고 일반화 된다면
매수나 매도, 보유, 전세, 다양한 방면에서
어떤 영향이 있을지 한 번 생각해봤습니다.
(실거래가보다 호가가 높다는 가정하에)






1. 내집마련이 목적인 매수자


좋은 집을 싸게 매수하는 것이 목적이라
일단 네이버부동산으로 목적물을 보거나
아님 부동산을 방문해서 호가를 확인합니다.



CASE1. 호가보다 KARIS지수가 낮을때
해당 지수를 매도자와 중개인에게 보여주며
이 정도 가격이면 사겠다고 제시해볼만합니다.
만약에 KARIS에 동과 층도 함께 나온다면
흔히 로얄동, 로얄층 물건의 실거래가보다
비싼 호가를 고수하는 물건은
금칠을 하지 않는 이상 거래가 잘안되겠네요.



CASE2. 호가보다 KARIS지수가 높을때
이때는 매도자가 깜빡하고 가격을 못올렸다면
거래를 하는 도중에 매도자가
가격을 높일 것이 불 보듯 뻔하지 않을까요?
그런데 그럼에도 호가가 낮은 집이 있을 겁니다.
집에 큰 하자가 있거나, 급전이 필요하기 때문에
매도자가 기한내 반드시 팔아야 하는 경우죠.
이런 기회를 누구보다 빨리 잡기 위해서는
현장에 더 자주 나가고 빨리 도착해야겠네요.






2. 투자가 목적인 매수자

좋은 집을 싸게 사는 것은 물론이거니와
전세나 월세입자까지 안전하게 맞춰야하는
부동산 투자자가 목적인 분들에겐 어떨까요?



일단 매수할 때의 시나리오는
내집마련을 위한 매수자와 동일할 겁니다.
다른 점은 매수 후에 세를 맞춰야 하는데요.
투자 목적으로 부동산 물건을 봤다면
응당 투자금 규모를 미리 설정해놨을 겁니다.



가령 6억짜리 부동산을 매수하려할 때
당시의 전세 시세가 4억이었다면
투자금을 2억 정도 준비해둔 상태겠지요.
매수 후 KARIS의 전세 실거래가를 확인합니다.



KARIS전세지수가 예상했던것보다 높다면
오히려 투자금을 줄일 수 있어 다행입니다만
예로 3.5억으로 떨어졌다면?
세입자는 4억 이하의 가격을 요구할 것이고
여차하면 기한 내 거래를 성사하지 못하고
잔금을 치는 수밖에 없는 상황이 오겠네요.



물론 전세는 룸 컨디션에 따라
전세 실거래가의 변동 폭이 조금 있지만
그럼에도 투자를 하는 입장에서는
언제 KARIS전세시세가 떨어질지 모른다
는 것을 알고 매수를 진행해야겠습니다.






3. 전세집을 구하려는 예비세입자

세입자라면 반가운 지표가 아닐 수 없습니다.
빌라왕 사건 이후 전세사기가 만연했고
또 일부 지역은 지금 이 시점에 아직도
전세금을 못돌려받을지도 모르는 불안감에
전세기피, 월세선호 현상이 일어나기도 하죠.



부동산을 통해 내가 전세살고 싶은 단지를
그리고 개별매물을 둘러보고
동과 층, 향, 컨디션 등 괜찮은 후보를 고르고
당장에 KARIS에 접속해서
해당 단지 전세실거래가를 바로 확인합니다.



만약에 예상보다 높은 실거래가라면
안되겠지만 한 번 물어보거나
아니면 다음으로 저렴한 후보로 넘어갑니다.
그리고 임대인에게 요구할 수 있습니다.
"이 가격에 들어가고 싶습니다."



다만 빨리 전세는 들어가야하는데
매물이 한두개정도 별로 없는 상황이라면
또 엎친데 덮친격으로 KARIS전세도 높다,
그럼 감당가능한 대출을 알아봐야겠네요.






4. 전세 연장을 희망하는 세입자

2년, 혹은 갱신 4년을 전세로 거주한 다음
추가로 전세 계약을 해야하는 상황에서도
KARIS도입이 어떤 영향을 줄까?해봤는데요.
기존 보증금보다 낮거나 높겠네요.



CASE1. 보증금보다 KARIS가 낮을 경우
이때는 임대인에게 보증금의 일부를
현 KARIS 실거래가에 맞게끔 낮춰서
다시 전세계약서를 쓰고

돈을 일부 돌려달라고 할 수 있겠네요.



이때 너무 돈을 낮춰버리면 임대인에 따라
(기분 상해서)재계약을 진행하지 않길 바라는
그런 경우도 생길 수 있겠네요.
집을 빌려주는 고마운분이라

함부로 욕심부리면 안되겠습니다.



CASE2. 보증금보다 KARIS가 높을 경우
적지 않은 돈이 들어가는 부동산 투자이기에
임대인 입장에선 가격 높이고 싶어하겠네요.
마찬가지고 기회 비용을 생각해봅니다.



돈이 더 들더라도 추가 전세금을 마련할 때와
새로 전세갈 집의 전세금과 이사 가는 비용
그리고 시간 등을 양쪽 저울에 올려두고
어디로 추가 기우는 지 확인한 다음
집주인에게 연장/퇴거를 이야기해야 합니다.






5. 집을 팔아야하는 매도자

다른 곳으로 새로 이사를 가길 희망하거나
아니면 급하게 큰 돈이 필요한 경우
그 돈을 마련해야만 하는 기한 내에
집을 팔아야만 하는 입장입니다.



집을 매수하려는 사람은 싼 것을 원할 것이고
그 가격이 마음에 안든다면 욕심이 되겠네요.
매수를 희망하는 사람은 분명
KASIS 실거래가를 보고 왔을 것이며
앞서 세입자의 경우와 마찬가지로
양팔 저울에 편익과 비용을 두고
어떤게 더 합리적인 선택인지

깊게 한 번 고민해봐야지싶네요.





 

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