3천만원에 하려던 중소도시 1호기에 7천만원을 넣었습니다. [오디세이아]

제 1호기는 딱 두 문장으로 복기할 수 있습니다.

아쉬운 점

상태, 상황, 가격 중에서 '가격'만 봤다.

개선할 점

상태, 상황, 가격을 모두 보고 최종 투자 할 1등을 뽑아야 한다.

안녕하세요,

오디세우스처럼 뛰어난 협상가가 되고 싶은 오디세이아입니다.

작년에 했던 중소도시 1호기에 투자금 7천만원을 썼습니다.

처음 예상했던 투자금은 3천만원이었는데도요.

▼ 1호기 매수경험담 1탄에서 이어집니다.

승진 실패, 남편의 권고사직을 앞두고 매수한 1호기 경험담[오디세이아]

라즈베리 튜터님과의 매물코칭 이후에 방향성을 잡고

제가 봤었던 매물 목록을 다시 열어봤습니다.

아 이거 괜찮았는데...

조건도 가격도 괜찮았네...

아 이것도 괜찮았는데...

가격만 조금 조정하면 딱이다

아 이거 진짜 좋았는데...

분명히 다 배운 거였는데

혼자서 1등을 뽑을 때는 왜 하나도 생각나지 않았던 걸까요?

시스템을 만들기 위한 투자.

1년에 한채씩 하는 투자.

저평가된 물건을 사는 투자.

감당할 수 있는 범위 내에서 하는 투자.

내가 가진 투자금 내에서 하는 투자.

덜 벌더라도 잃지 않는 투자.

그게 제가 할 수 있는 투자이고

시장에서 오랫동안 살아남을 수 있는 투자라는 걸

수십번도 들었던 강의에서 이미 배웠는데도요.

/ 다 놓치고서야 알게된 저평가

B지역에서 저는 물건을 꽤 많이 놓쳤습니다.

"여기는 동간간격이 좁아서 안 돼."

"여기는 학교하고 멀어서 안 돼."

"여기는 구조가 안 좋아서 안 돼"

투자하기 좋은 물건이 아니라

인테리어 잡지에 실리기 좋은 물건

혹은 실거주하기 좋은 물건을 찾고 있었던 게 아닐까 싶을 정도로

그다지 투자와 상관 없는 기준으로 거르고 거르고 거르고 ...

그렇게 좋은 물건들을

하나씩 지나쳐갔습니다.

투자를 하는거지, 실거주를 하는 게 아니잖니...

싼 걸 사야지, 좋고 비싼 걸 사는 건 투자자가 아니잖니...

다시 돌아보니

물건들이 다 날아갔습니다.

고민했던 물건은

전화해보니 다 가계약금이 넘어갔거나

협상중이라고 했습니다.

1호기 경험담을 100번 정리했는데도 몰랐습니다.

그 안에서 모든 사람들이 입을 모아 이야기했던

"중요한 건 가치 대비 싼 가격"

왜 그걸 몰랐을까요? 왜 안다고 착각했을까요?

배운 거랑 내가 하는 거랑

영 딴판이었다는 걸

라즈베리 튜터님과의 매물코칭 이후에 알았습니다.

전 가치 대비 가격을 봤던 게 아니라

그냥 가치 순서 매기기 놀이를 하고 있었습니다.

다 놓치고서야 알았다...

배운 점

- 중요한 건 가치 대비 싼 가격이다.

- 그리고, 강의만으로는 그걸 적용하는 방법을 배울 수 없다.

/ 답은 현장에 있다

다시 간 현장에서

부동산 문을 열고 물건을 물어보기도 하고,

식사하러 가셨는지 안쪽 문만 닫혀있거나

매물을 볼 시간이 많이 남지 았았을 때는

전화해서 물어보기도 했습니다.

보기 어렵다고

연휴 전날이라고 거절하는 부동산에는

알겠다고 하고

같은 매물을 갖고 있는 다른 부동산에 전화를 걸었습니다.

그러면 운좋게 볼 수 있는 물건도 꽤 있었습니다.

"에이, 연휴 전날인데 설마 물건이 있겠어."

나조차도 의심이 드는 순간.

그 때가 행동해야하는 순간이었던 것 같습니다.

계속해서 물건을 찾던 중

괜찮은 물건이 있다는 부동산을 만났습니다.

그 물건에 대해 처음 들었을 땐 싸다고 생각했고,

물건을 보러 가는 길에는 표정관리를 해야한다고 생각했는데,

막상 내부 상태를 보니 워낙 지저분해서 저절로 표정이 굳어졌던 것 같습니다.

그리고 제가 봐도 좋지 않았던 이 아파트의 상태가

역시나... 전세를 뺄 때에도 한몫 합니다.

3천만원을 예상했던 투자금에서 7천만원까지 투자금이 늘어나는 데 큰 역할을 했습니다.

어쨌든

그 물건을 보고 나서 1등 물건이라는 확신이 왔습니다.

안 좋은 상태만큼 깎아서 사면 되겠다는 생각을 했습니다.

남편과 통화를 하고

매물코칭을 급하게 넣었습니다.

그리고 코칭을 기다리는 동안

더 싼 물건이 있는지 다시 털었습니다.

몇 개의 후보를 더 만들었으나

1등 물건이 가장 괜찮다는 걸 알 수 있었습니다.

배운 점

- 답은 현장에 있다.

- 내가 본 매물의 첫 인상을 세입자도 똑같이 느끼게 된다.

/ 매물코칭, 그리고 확신 더하기

다행히 매물코칭을 신청하고 몇 시간 지나지 않아서

셔츠튜터님께 코칭을 받을 수 있었습니다.

여러 조언을 받았지만

가장 도움이 되었던 건 '현장 네고' 였습니다.

우리가 못깎아요.

사장님이 깎는 겁니다.

셔츠 튜터님

코칭을 받을 땐

네, 네, 대답하면서 받아적기 바빴는데요.

녹음해둔 코칭 내용을 다시 들었을 때에서야

그 말의 의미를 이해했습니다.

혹시 아바타를 아시나요?

예능이나 유튜브에서 종종 나왔던 걸로 기억합니다.

이렇게 말해봐! 이렇게 행동해봐!

셔츠 튜터님은 매도자와 부동산 사장님의 심리를 이용해서

네고에 확 드라이브를 거는 방법을 알려주셨습니다.

마치 아바타에게 소개팅 작업 멘트 알려주듯이요.

이게 협상 방법인가?

아니면 소개팅 필승 작업 멘트인가?

싶을 정도로

제가 사장님이라면, 제가 매도자라면

거래가 성사될 것 같다는 기대심에

심장이 쿵쾅쿵쾅 뛸 것 같은

그런 행동지침이었습니다.

심쿵 비법을 전수해주신 셔츠 튜터님 감사합니다

그렇게 셔츠튜터님과의 매물코칭에서

상대의 마음을 뒤흔드는 법을 얻은 저는

바로 협상하러 달려가...진 않았고,

급하게 아랫집과 관리사무소에 방문해서

누수 이력을 확인했습니다.

매물 보면서 점유자를 통해

누수가 없다는 걸 구두로 확인받긴 했지만

혹시나 모를 만약의 사고를 막고 싶었기 때문입니다.

그리고 다른 후보 매물들을 추가로 봤습니다.

두 눈으로 상태를 보고,

점유자와 조건에 대한 이야기도 직접 나누고

1등 물건이 정말 1등이라는 확신을 더했습니다.

배운 점

- 결국 사람이 하는 일이다. 가격 조정을 하려면 사람의 마음을 읽고, 마음을 움직여야 한다.

- 가계약금 넣기 전에 누수 여부를 확인 해야 한다.

- 매물을 많이 볼 수록 확신이 더해진다.

/ 이게 되네? 진짜 되네?

셔츠 튜터님의 조언대로 100% 똑같이 행동해서

가격조정을 시도할 수는 없었지만

현장에서 나름의 순발력(?)을 발휘해서

생애 첫 부동산 네고를 걸어봤습니다.

셔츠 튜터님의

"네고는 매수자가 하는 게 아니라 사장님이 하는 것이다" 라는 조언대로

사장님이 네고와 거래 성사에 적극적이 될 수 있도록

믿음을 드리고자 했습니다.

매도 사유를 통해 매도자가 팔고 싶어하는 물건인 걸 알고 있었지만

우선 제 매수 희망가격보다 더 깊은 네고가를 부르고

매도자의 호가와

중간 가격에서 만나는 걸 예상했는데요.

매도자와 통화를 한 부동산 사장님이

그 가격엔 안 된다고 합니다.

어쩌지 어쩌지

머릿속에는 걱정이 가득 찼지만

매도자의 호가대로 매수하겠다고 말하지 않았습니다.

조급할 필요는 없었습니다.

아무 말도 하지 않고

뜸을 들이며 사무실에 앉아

기다리고 또 기다렸습니다.



부동산 사장님과 매도자가

몇 번 통화를 주고 받더니

첫 네고가에 매도하겠다고 말하는

매도자의 목소리를

부동산 사장님의 핸드폰 너머로

들을 수 있었습니다.

일전에 붙었던 매수자가 

이 가격이면 사겠다고 했던 가격,

매도자가 계좌를 넘겨주지 않았던 가격보다

더 싼 가격이었습니다.

잊을 수 없는 그 순간

아이러니하게도

1호기를 싸게 샀단 사실 그 자체보다는

매도자와 부동산 사장님의 심리를 읽고 들어간

네고에 성공했다는 게 더 기뻤습니다.

와 이게 되는구나.

진짜 깎이는구나.

호가는 호가일 뿐이고

사는 사람과

파는 사람이 만나는 가격이

거래 가격이 되는 거구나.

누구나 아는

지극히 당연한 사실을

어째서인지

매도자가 화를 내다가 한숨을 쉬고

알겠다고 말하는 게 들리는

그 순간에서야

선명하게 느꼈던 것 같습니다.

배운 점

- 나는 못깎으니까, 매도자의 마음보다 부동산 사장님의 마음을 먼저 움직여야 한다.

- 호가와 거래 가격은 별개다.

- 투자자로서의 경험은 시도에서 나온다.

/ 매매 가계약 전, 특약 정하기

가계약도 본계약이다!

가계약 전에 반드시 특약을 협의해야 한다!

다들 아시는 내용일텐데요.

저는 부동산 계약 과정이 너무나 낯선 부린이여서

1호기 경험담을 100개 이상 정리하며

계약 프로세스를 익혔던 게 도움이 되었습니다.

매물털기/가계약/본계약/전세빼기/잔금 등

계약 과정별로 해야 할 것들과 확인해야 할 것들을 정리해두었더니

정신없이 지나가는 계약과정 중에서도 큰 사고 없이 1호기 투자를 마무리 지을 수 있었습니다.

▼ 1호기 경험담 100개 정리 관련 나눔글

새해 목표가 1호기 투자라면? 이것만은 꼭 챙기세요! [오디세이아]

매도자와 매매 가계약 특약을 문자로 주고 받기 전,

기초반 운영진을 하며 만났던 일공일오 튜터님과

실전반 조장님이셨던 골드트윈님께

염치 불구하고 연락을 드리고

매매 특약에 대해 점검 받을 수 있었습니다.

(일공일오 튜터님, 골드트윈 조장님께 다시 한번 감사드립니다! 꾸벅!)

추가로,

이사일만큼은 고정하면 안된다고

주변 선배 투자자분들이 조언 주셨기 때문에

점유자인 매도자와 미리 합의를 했습니다.

특약사항에도 잔금일을 조정할 수 있다는 문구를 넣었습니다.

그리고 이건 정말 신의 한수였습니다.

특약을 정리하고,

매도자가 동의했다는 문자 캡처를 전달 받고,

가계약금을 입금했습니다.

배운 점

- 부동산 계약 프로세스가 낯설다면 실전투자경험담을 정리하며 익힐 수 있다.

- 가계약 전 반드시 특약을 문자로 주고 받고, 가계약금을 입금해야 한다.

- 이사일을 고정하지 않고 열어둬야 세입자 수요를 넓힐 수 있다.

/ 1호기 투자로 가장 크게 얻은 것

이상한 말일 수도 있지만

1호기 투자를 하고서 가장 크게 제게 남은 건

등기가 아니었습니다.

1호기 투자로 가장 크게 얻은 건

벽을 넘는 경험이었습니다.

다들 안 된다고 생각할 때

나는 한 발 더, 두 발 더,

끝까지 하겠다는 마음으로

깊게 봐야한다는 것을 배웠습니다.

그리고 그런 마음으로 하면

정말 안 될 것 같던 것도

하나씩 해낼 수 있다는 것을 배웠습니다.

그 배움이

제가 1호기에서 가장 크게 얻은 것입니다.

부동산에서 그 물건은 못 보는 물건이라고 해도

다른 부동산에 전화를 해서 봤습니다.

연휴 전날이라 볼 수 있는 매물이 없다고 해도

부동산 문을 열고 정말 볼 수 없냐고 물었습니다.

특정 동호수에 대한 누수 이력은 알려줄 수가 없다고 해도

알려줄 수 있는 책임자를 찾았고 설득했습니다.

그 가격은 안될 거라고 해도

우선 이야기 해달라고, 그 가격이면 사겠다고 했습니다.

모든 과정에서 벽을 만났고

에라 모르겠다, 나는 해야겠다,

한번 부딪혀보자는 마음으로 임했습니다.

능숙하게 넘은 게 아니었습니다.

막무가내로 넘은 것 같습니다.

영리하게 넘은 것도 아니었습니다.

그냥 무식하게 온몸으로 부딪혔던 것 같습니다.

번뜩이는 해결책이 아니라

꼭 해내고 싶다는 간절함이었던 것 같습니다.

반드시 된다는 확신이 아니라

더는 물러서지 않고 싶다는 고집이었습니다.

몇 달 연속 만들었던 지방 앞마당.

교통비와 숙박비만큼 임장지에서 가져가야 한다는 마음에

쉬지 않고 계속 했던 주말 임장.

지칠대로 지쳤지만

이게 될까? 안 될까?

가능성을 따질 힘도 없어서 그냥 했던 것 같습니다.

나는 할 수 있는 사람이라고 굳게 믿어서가 아니라

나를 믿어주고 싶어서

너도 할 수 있는 사람이라고, 해낼 수 있다고,

자꾸 손에 가능성을 쥐어주고 싶어서 계속 했고

운 좋게 그때마다 벽을 넘을 수 있었던 것 같습니다.

지나고 보니

그 벽을 넘은만큼 성장한 제가 있었습니다.

배운 점

- 할 수 있다.

- 정말로, 할 수 있다.

솔직히,

실력이 부족했습니다.

5천만원 이상을 넣기엔 아깝다는 중소도시 투자에

투자금을 예상보다 두 배 넘게 써버렸고

상태와 조건을 빼고 가격만 본 탓에

전세빼는 동안 수많은 위기에 봉착했습니다.

이건 운이 없어서도,

주변에 도와줄 사람이 없어서도,

시장 상황이 안좋아서도 아니었습니다.

그저 투자자로서의 제 실력이 부족했기 때문이었습니다.

이 사실을 깨달은 건 잔금까지 마무리되고 난 뒤였습니다.

다행인 건 싸게 샀기 때문에 리스크들을 대응해나갈 수 있었다는 점입니다.

결국 중요한 건 가격이라는 말 그대로였습니다.

실력이 부족한 탓에 이런저런 일들을 겪었지만

부족함을 느끼는만큼 성장한 것 같습니다.

이전엔 몰랐던 것들을 알게 되었고

경험 많은 투자자 분들이 중요하다고 말씀하시는 것들이

왜 중요한지를 받아들이게 되었습니다.

"투자 처음 맞아?" 싶은 능숙하고 멋진 1호기 경험담은 아닙니다.

오히려 "어떻게 이것도 몰라?" 싶은

서툴고 우당탕탕인 경험담인 것 같습니다.

이번에 복기한 내용만큼은 철저히 습득해서

다음 투자는 반드시 지금보다 더 좋은 투자를 할 것입니다.

더 발전할 수 있는 투자를 하고 싶습니다.

그래서 솔직하게 복기글을 적고자 합니다.

매물을 볼 때 표정이 저절로 굳을 정도로

상태가 심각했던 1호기.

전세빼기도 그만큼 어려웠는데요........................

매수가 제일 쉽다는 말처럼

상태, 상황, 가격에 대한 것들이

매수 당시에는 전혀 리스크로 다가오지 않았습니다.

상상가(상태, 상황, 가격)는

전세 빼기, 잔금 치기, 매도하기에

영향을 미친다는 걸 또렷하게 배울 수 있었습니다.

다음 글은 전세 빼는 동안 배웠던 것들,

그리고 제가 느꼈던 감정들에 대해서 가감없이 적어보려 합니다.

이번주 중에 찾아뵙겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.