열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 52조 위올리치]

1. 비교평가를 하기 위해 먼저 내가 비교할 대상인 시장 진단법에 대해 배웠습니다. 

열중반 2강에서는 비교평가에 진심인 식빵파파님을 만날 수 있었습니다. 

1강 게리롱님의 강의에서 투자란 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜내는 것이라고 배웠습니다. 투자의 원칙이 저환수원리라는 것도 이해했습니다.

하지만, ‘저환수원리’에 맞는 단지를 어떻게 찾는지 방법을 잘 몰랐습니다.  아무 기준이 없이 여러 단지를 가져와 무조건 붙여보려고 했던 식빵파파님도 투자 초기에 머리가 터지는 거 같았다고 하시네요.

첫째. 가치를 제대로 보고 더 나은 투자를 할 수 있고, 

둘째. 확신을 가지고 내 자산을 지킬 수 있으려면 

반드시  비교평가를 해야함을 식빵엉클님의 2012년도 사례를 통해 그 중요성을 다시 한번 더 꺠달았습니다. 

배가 아파서 병원에 가면 의사 선생님이 청진기도 대 보시고 손으로 눌러도 보시고 이런 저런 방법으로 나의 상태를 체크해보시죠? 그 후에 내 배가 아픈 이유가 장염인지, 감기인지, 변비인지 등등 진단을 내립니다. 그 후에 병명에 맞는 처방을 받아서 주사를 맞고 약을 먹으면 차차 낫게 되잖아요.

식빵파파님은 투자도 이와 마찬가지로 제대로 된 비교평가를 위해서는 우선적으로 현재의 시장을 진단해야 한다고 하시며 2024년 지금의 서울 수도권과 지방의 시장을 진단하는 시간을 가졌습니다. 

부동산 투자에 초보인 저로서는 시장을 진단한다는 말 자체가 어렵고 엄두가 나지 않았는데 식빵파파님이 보여주신 지수보기, 지역별 증감률보기, 그리고 다시 단지별 쪼개기를 그대로 따라가다 보니 어느새 고개를 끄덕이며 있는 저를 발견했습니다. 시장을 진단할 때 그냥 퍼센트나 뉴스 기사나 지수를 보고 퉁쳐서 판단할 것이 아니고 우리가 투자하는 것은 단지 하나이므로 단지를 쪼개서 판단해야 함을 배웠습니다. 

상대적 저평가와 절대적 저평가 설명에서 불판에 구워진 삼겹살의 예를 들어주셨는데 개념적으로 외우는 것보다 훨씬 이해가 잘 되었습니다. 

2024년 지금 지방 시장은 ?  이라는 질문을 들으면 바로 전부 다 잘 익은 삼겹살이 누워 있는 불판이 떠 오릅니다. 

‘ 아하! 전부 다 잘 익었구나 (다  싸구나).  그럼  가장 맛있는 부위  ( 더 좋은 것)를 집어 먹어야지. ’

 절대적 저평가 시장에서는 다 싸니까 더 좋은 것을 우선 순위로 투자하는 것임을 , 상대적 저평가 시장에서는  익은 고기 , 덜 익은 고기가 섞여 있는 불판처럼 비싼 것,  싼 것이 섞여 있는 시장이므로 잘 보고 익은 고기를 고르듯이 좋은데 싼 것을 우선적으로 투자하는 것임을 확실히 알게 되었습니다.

좋은데 싼 것 

다 싸면 더 좋은 것 

랩을 하듯이 강의 중 열 번도 넘게  따라 하고 온라인 강의지만 식빵파파님의 질문에 대답하다보니 

신기하게도 저절로  입에 붙었습니다.

 2.  비교 평가 하는 순서를 배웠습니다. 

전 비교 평가가 중요한 것은 이제 알았는데 막상 비교 평가는 어떻게 하는지 늘 헷갈리고 잘 모를 때가 많습니다. 

본 강의를 듣고 비교 평가에도 순서가 있고 그대로 따라하면 나도 해 볼 수 있겠다라는 자신감이 생겼습니다. 

비교 평가를 모르는 어린 소녀가 1등 입지에 있는 구축과 3등 입지에 있는 신축을 두고 가치 판단이 헷갈리는 예를 보면서 정말 비교 평가가 중요함을 또 느꼈습니다. 

이미 지난 과거 시장이 아니라 최근의 시장에서도 절대적 저평가 시기가 있었음을 알고 깜짝 놀랐습니다. 

식빵파파님이 사례로 보여주셨듯이 2024년 현재에도 그냥 시장이 다 싼 절채적 저평가 시장은 존재하는군요 !

비교 평가의 순서는 딱 정해져 있었습니다. 비교할 단지들의 기초 정보를 입력하고, 입지요소에 따른 가치판단을 한 후에 가치와 가격을 비교해서 다 싸다면 가장 좋은 곳을 투자하는 것 !! 

상대적 저평가 시장에서도 순서대로 비교 평가해서 좋은데 아직 싼 곳을 고르는 것 !! 오른 지역에서 추격 매수하지 말기 !! 

3. 나 혼자서 해보려고 하는 비교 평가, 뭐부터 해야 할까요?

지금 바로 적용하는 비교 평가 노하우 까지 식빵파파님이 왕창 방출해주셨습니다. 여기선 앞선 비교평가 순서와 같이 하면 되는데  하나 다른 건 비교 평가할 단지를 찾는 것이 추가됩니다. 

어떤 시장이냐에 따라 우선적으로 비교평가 할 단지가 달라지니까 절대적 저평가 시장인 지방이냐, 상대적 저평가 시장인 서울 수도권이냐에 따라 단지 찾는 법을 달리 해야 할 것입니다. 

상대적 저평가 시장에서 단지를 찾을 때 시세전수 조사를 위한 액셀 사용과 액셀이 어려운 나 같은 사람을 위한  호갱노노를 이용하는 꿀팁도 알려주셨습니다. 

적용할 점 

강사님의 강의를 듣는 중에는 다 이해가 되고 나도 할 수 있을 거 같지만 강의는 휘발성이 강해서 듣고 난 후 교재를 덮는 순간 머릿속이 하얘지는 경험을 여러 번 했습니다. 강의가 끝나자마자 바로 후기를 쓰는 지금도 벌써 강의 내용이 강렬했다는 느낌은 남았지만 주옥 같은 비교 평가 사례들은 또 희미해졌습니다. 

안 해 본 것이니 다 그런거겠지요? 나만 그런 게 아니면 좋겠습니다.  

비교 평가를 강의에서 배운대로 그대로 잘 하기 위해서는 익숙해지는 수 밖에 없는 것 같습니다. 

강사님이 강의에서 사례를 든 내용을 그대로 수차례 반복해서 복기해야만 내 것이 될 것 같습니다. 

강의 중에 등장한 어린소녀, 식빵엉클, 열정맨, 고뇌의 뇌, 삼겹살 불판, 소고기 등급, A씨, B씨 의 투자 사례를 그대로 복기해서  강의에 등장한 단지들 비교 펑가표 작성하기 

식빵파파님, 너무 멋지세요. 강의 너무 너무 잘 들었습니다.  

교재에 생생한 내용으로 저희에게 전달하시려고  이미 다 알고 계신 곳 일텐데도  이 무더위에 성북구 한진 한신 언덕의 아파트 다시 다녀 오신 마음에  진심으로 고마움을 전합니다. 

감사합니다.