2024년 하반기 부동산 투자가 유효한 이유



안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

한 여름의 더위도 이제 꺾이기 시작하며

2024년도 중반을 넘어 하반기로 접어들고 있습니다

2024년은 정말 다이나믹한

부동산 투자 시장의 변화들이 있었습니다.

하락장에서 깜짝 거래들과 더불어

전고점을 회복하는걸 넘어 신고가를 찍는 단지,

그 와중에 여전히 저렴한 지방 등

어떻게 변화에 대응하고 어떤 곳을

투자해야할지 헷갈리는 상황입니다

오늘은 남은 하반기 앞으로 투자는

어떻게 접근해야 하는지,

얘기해보도록 하겠습니다



첫번째 - 전세가율

아파트 투자에서 가장 중요한 것 중에

하나가 '가격' 그 자체 입니다

결국투자란 가치대지 저렴한 자산에 투자를 해야하는데

아파트 투자자는 전세 레버리지를 통해

투자를 진행하게 됩니다

매매 대비 전세가의 비율인 전세가율이 높을수록

투자자의 투자금이 줄어들고,

가치가 있다는 전제하에 수익률이 높을 확률이 높습니다

앞서 말했듯이 최근 서울 수도권은

특히 매매 거래가 많이되면서

가격 상승의 모습을 보여주고 있습니다

물론 여전히 싼 곳들도 보입니다

지방은 여전히 거래가 되지 않는 모습입니다

전세를 살펴보면 어떨까요?

상대적으로 전세 물량은 전국적으로 감소 추세입니다

매매가도 언제까지나 단기적으로 계속해서 오를 순 없습니다

더 이상 사람들이 매수하지 못하면 어떻게 될까요?

집은 어떻게든 살아야 하는 공간이다보니

매매수요가 곧 전세수요로 전환되고,

그 수요를 감당하지 못하며

전세가도 함께 상승될 확률이 높습니다

그 이후의 흐름은 과거 시장에서 찾을 수 있습니다

아파트 투자 공부를 조금 해보신 분들이라면

2015년~16년이 아파트 투자의 전성기였던 것을 아실겁니다

실제 현재 아파트 단지 들을 살펴봐도 그렇습니다

아래는 사람들이 좋아하는 영등포구에 있는 20년 된 구축아파트입니다

5억~6억에서 거래되던 구축 단지도 1년 사이에

7억 8천의 전세로 거래되고 있습니다

변하는 시장에서 미리 준비해야 하는

이유가 여기에 있습니다

현재 가치대비 저평가 된 가격을 가진

단지가 무엇인지 알고 있나요?

그 지역의 평균적인 전세가율 + 단지의 최고 전세가율과

현재 전세가율을 유심히 살펴보고 비교해보세요

시장을 바라보고 준비한 사람만이 기회를 잡을 수 있습니다

두 번째 - 정책

얼마전 정부에서는 그린벨트를 풀어

8만 가구 공급을 추진한다고 정책을 발표했습니다

그리고 재건축 재개발 특례법도 제정해

사업 추진 속도를 내겠다고 발표했죠

정책을 보면 급속하게 오르는

서울 수도권 시장을 잠재우고자

하는 모습을 확인해 볼 수 있습니다

과연 정부의 정책을 그대로 믿어도 될까요?

부동산에서 역대급 상승장을 보여줬던 2021년에도

정부가 나서서 정책을 발표 했던 적이있습니다

바로 사전청약이었죠 공급 신호를 보내서 시장을 바로잡겠다는

정부 나름의 노력이었습니다.

그 결과는 어땠을까요?

이 처럼 정부의 정책만 믿고 내 투자 여부를 결정하면 안됩니다

정책이 내 투자의 영향을 줄 수는 있지만

정책으로 투자를 결정하는 것이 아닙니다

정책을 통해 내가 더 봐야 할 것이 무엇인지

놓치고 있던 것이 무엇인지 생각해볼 필요가 있습니다

1. 정책과 관련 없는 투자 기회를 찾습니다

2. 정책과 관련 있는 투자 기회를 찾습니다

먼저 정책이 시행되더라도

영향을 받지 않을 곳이 있는지 먼저 찾아 봅니다

정부가 말하는 그린벨트 지역과 연관이 없고,

재건축 재개발과 연관이 없으면서도 저평가된 지역이 없을까요?

지방은 여전히 분위기가 좋지 않습니다

반대로 말하면 기회도 있다는 뜻입니다

그리고 두번째 정책과 관련된 투자 기회를 찾아봅니다

그린벨트 지역에 해당하는 곳이 어딨을까요?

저라면 그 곳을 자체를 투자하는 것보다

영향을 함께 받으면서, 저평가 된 곳을 찾을 것 같습니다

정책이 이뤄지면 다홍치마이고,

안되도 타격이 없는 저렴한 곳들이요

예를 들어 본다면 송파구 그린벨트 내 한예종 예정부지가 있습니다.

이 지역 자체를 살펴보기 보다

근처에 영향을 받을 곳 중 저렴한 곳이 있을지를

먼저 살펴볼 것 같습니다

(하남, 성남위례, 거여 마천 등이 있겠네요)

그 외의 정책들도 마찬가지입니다

재건축/재개발가 패스트트랙으로 진행된다면

저라면 재재 단지 자체에 투자하기 보다

재재 단지들이 많은 생활권의 안정적인 수요를 가진

준신축 단지들에게서 기회를 찾을 것 같습니다

로우리스크 미들리턴, 그 방법으로

투자를 오래 이어나갈 수 있습니다

세번째 - 투자 전략 접근

미국이 금리 인하 신호를 계속해서 보내고 있고,

만약 금리가 인하되면 당분간 아파트 거래 시장이

활발하게 변할 가능성이 높습니다

과거에 비해 대출이 아파트 매매/전세

가격에 미치는 영향력이 높아졌기 때문입니다

한가지 부정할 수 없는 사실은

여전히 좋은 투자 기회들이 다가오고 있다는 사실입니다

1. 다가오는 기회를 전세가율로 확인한다

2. 내 투자에 미칠 정책의 영향을 확인한다

말씀드린 위의 내용들을 꼭 행동으로 이어가시길 바랍니다

투자란 현재 반영되지 않은 미래 가치를 사는 행위라 생각합니다

그러기 위해선 미래를 예측하기보다 현재를 충실히 해야 합니다

미래는 우리가 알지 못하는 방향으로 바뀌기 마련입니다

지금까지 계속 되던 것이 앞으로도 계속된다는 보장은 없습니다

여러분이 지금 투자를 하지 못한다고 생각하는

취득세나, 임대사업자 정책 등도 미래엔 바뀔 수 있습니다

(과거에도 계속 그래왔습니다)

지금 할 수 있는 것에 최선을 다하라는 말이

그래서 중요합니다 현재 내가 할 수 있는

다양한 지역을 임장하고 임장보고서를 쓰고

돈을 착실히 모아 놓는 것이 분명히 기회를 만듭니다

투자를 하나도 몰랐던 제가

4년차 투자자가 될 수 있었고

여러 기회를 잡을 수 있었던 시작은

열반기초 강의를 들었던 단 한순간의 선택과 행동이었습니다

그 이후로 매년 거인의 어깨를 탄다는 마음으로

너바나님의 열반 기초반을 재수강하고 있습니다

당연히 이번에도 수강할 예정입니다

아무쪼록 현재 투자시장과 투자의 원칙과 기준을

다잡으시며 성투하시길 응원드립니다

오늘도 현재를 열심히 살아나가며

미래에 좋은 투자를 이어나갈 여러분을 응원하겠습니다



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