지방투자 기초반 2주차 강의 후기 [지뿌]

☁ 지방의 입지 분석 – 인구

(1) 분석 포인트로 ‘어디에 젊은 인구가 많이 살고 있을까(인구 연령비)’, ‘4인 가족이 많이 살고 있는 생활권은 어디일까(세대당 인구수)’를 확인하며, 결국에는 투자 관점으로 봤을 때 현재 지역에 사는 사람들에게 거주 선호도가 높은 생활권은 어디인지를 추측해본다.

(2) 전체 인구 수로 확인할 때는 각 지역만의 수요 특징과 주변 도시와의 관계를 파악하고, 생활권 인구 수로 확인할 때는 거주 선호도가 높은 생활권과 해당 지역에서 중요한 입지를 파악한다.

☁ 지방의 입지 분석 – 직장

(1) 분석 포인트로 ‘질 좋은 일자리는 어떤 산업이고, 위치는 어디일까’, ‘인근 지역에서 일자리로 인해 올 정도일까’를 확인하며, 결국에는 투자 관점으로 봤을 때 지역에서 소득이 높은 사람들은 어느 생활권에 살고 싶어하는지를 추측해본다.

(2) 산업 구조로 확인할 때는 각 지역만의 소득 특징과 주변 도시와의 관계를 파악하고, 주요 일자리로 확인할 때는 일자리 접근성이 주거지 선택에 미치는 영향을 파악한다.

☁ 지방의 입지 분석 – 학군 

(1) 분석 포인트로 ‘지역에서 학군이 좋은 곳은 어디일까’, ‘인근 지역에서 학군으로 인해 올 정도일까’를 확인하며, 결국에는 투자 관점으로 봤을 때 지역 내에서 인근 지역으로부터 학군 수요를 흡수하는 생활권이 어디인지를 추측해본다.

- 중학교는 학업성취도 85% 이상이고, 특목고 진학률 3% 이상이고, 재학생 수 300명 이상이면 유의미한 경쟁력을 가지고 있다고 해석 가능하다. (학원가 규모도 같이 확인)

- 초등학교는 학급당 학생수가 높은 곳이 거주 선호도가 높은 생활권이라고 해석 가능하다. (일반적으로 신규 택지 또는 학군지의 학생수가 높음) (초등학교는 지방만 확인)

(2) 학군 위상으로 확인할 때는 인근 지역에서 어떠한 역할인지를 파악하고, 대표 학군지로 확인할 때는 학군으로 인해 풍부한 거주 수요를 가지는 생활권을 파악한다.

☁ 지방의 입지 분석 – 환경

(1) 분석 포인트로 ‘지역의 대표 상권은 어디일까’, ‘신도시 느낌의 쾌적한 생활권이 어디일까’를 확인하며, 결국에는 투자 관점으로 봤을 때 지역에서 사람들이 살고 싶어할 만한 환경은 어떤 동네인지를 추측해본다.

(2) 주요 인프라의 분포, 대표 상권, 거주 환경 등을 확인할 때 선호하는 생활권을 파악한다.

☁ 지방의 입지 분석 – 공급

(1) 분석 포인트로 ‘지역 내, 지역 인근은 공급이 얼마나 되는 걸까’, ‘언제, 어느 위치에 몇 세대나 공급이 들어올까’를 확인하며, 결국에는 투자 관점으로 봤을 때 해당 지역에 투자했을 때 역전세 위험이 있는지와 향후 1등 생활권이 바뀔 가능성이 있을지를 추측해본다.

- ‘관리처분인가’ 이후의 재개발 단지로 잠재적인 공급을 예측해볼 수 있다. (관리처분인가로부터 6년 정도)

(2) 입주 물량으로 확인할 때는 앞으로의 매매가와 전세가를 대략적으로 파악하고, 잠재적 공급으로 확인할 때는 향후 약 3년 간의 리스크를 파악한다.

☁ 지방의 입지 분석 – 교통

(1) 분석 포인트로 ‘주요 일자리까지 가는데 얼마나 걸리는 걸까’, ‘실현 가능하고 가치가 있는 호재가 있는 걸까’를 확인하며, 결국에는 투자 관점으로 봤을 때 주거지 선택 시 직주근접이 중요한지와 호재로 입지가 개선될 여지가 있을지를 추측해본다.

(2) 교통으로 확인할 때는 주요 교통수단과 평균 출퇴근 시간을 대략적으로 파악하고, 호재로 확인할 때는 현실적인 실현 여부와 미래의 가치를 파악한다.

💛 강의 후기 💛

A 지역의 핵심 입지요소를 아직 깊이있게 분석해본 것은 아니지만, 같은 중소도시인 B 지역와 핵심 입지요소가 어느 정도 비슷하다고 생각합니다. 그렇다면 A 지역의 우선순위 또한 B 지역의 우선순위와 어느 정도 비슷하다고 예상할 수 있기 때문에 A 지역의 핵심 입지요소와 우선순위를 2주차 강의 내용을 바탕으로 정확하게 분석해볼 예정입니다.