관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
식빵파파님은 비교평가를 잘하고 싶은 마음에 임보를 9,000장 쓰셨다고 한다.
비교평가를 잘해야, 1. 일단 싸게 살 수 있고, 2. 싸게 산 자산이 제 값을 찾아갈 때 까지 버틸 수 있는 힘이 생긴다.
식빵파파님이 4년간 비교평가를 하면서 겪었던 시행착오와 꿀팁을 모두 모은 강의라 하여 기대되는 마음으로 집중해서 수강하였다.
PART1 시장 진단과 비교평가
[배운점]
시장 진단 시에는, 시장 전체 뿐 아니라 단지별로도 진단하여 투자해야 한다.
20204년 현재 시장을 진단하자면,
서울수도권은, “상대적 저평가”(싼 것과 비싼 것이 혼재된 상태)
지방은, “절대적 저평가”(대부분이 싼 상태)이다.
(1) 서울수도권 >> 싼 데 좋은 것
4년내 매매지수/전세지수 그래프를 보면,
2020년 이후 가파르게 상승, 2022년 이후 가파르게 하락, 그리고 2024년 반등하는 추세를 보인다.
2024년 반등하였지만, 모든 단지가 다 전고를 회복한 것은 아니다. 여전히 전고 대비 20%하락한 단지가 있다.
여전히 전고 대비 20% 낮은 애들 중에, 입지가 제일 나은 곳을 투자하면 되는 것이다.(역세권/신축)
(2) 지방 >> 제일 좋은 것
전주/청주는 반등이 있으나, 그 외 지역들은 대부분이 여전히 싼 상태다(여전히 전고대비 20% 빠진 상태다) 그 중 입지가 제일 좋은 곳을 투자하면 되는 것이다.
[깨달은 점]
결국, 서울수도권이든 지방이든 싸고 좋은 것, 즉 전고 대비 20%하락한 물건들 중 입지가 가장 좋은 물거에 투자하면 되는 것이다.
[적용할 점]
일단 나는 지방보다는 서울수도권을 타겟으로 하였으니, 서울수도권에서 전고 대비 20% 하락한 물건들을 찾아 비교평가 하는 데에 올해말까지 시간을 할애 해야 겠다고 다짐했다.
PART2 사례를 통해 배우는 비교평가
2-1. 절대적 저평가 시장에서 비교평가 → 다 싸다면 가장 좋은 곳!!
절대적 저평가 시장에서는, 가치 차이 많이 나더라도, 다 싸서 가격차이가 별로 없다. 이때 가격만 보고 가치를 판단하면 우를 범하는 것!!
[배운 점]
※ 비교평가 하는 순서
#1 6가지 기초 정보(단지명/평형/연식/매매전세가/투자금/전세가율) 입력
> 단지명/평형/연식은, 네이버부동산에서 가져온다.
> 매매가는, 1~3층&탑층 제외 최저가(네이버부동산)
> 전세가는, 층수 상관 없기 최저가(네이버부동산)
> 투자금, 전세가율은 직접 계산
#2 입지요소로 가치 판단
> 직장 : 종사자수
> 교통 : 업무지구 접근성(소요시간)
> 환경 : 편의시설 수(백화점, 대형마트)
> 학군 : 중학교 학업성취도(아실)
#3 가치와 가격 비교 : 다 싸다면 가장 좋은 곳을 찾는다!
2-2. 상대적 저평가 시장에서 비교평가
> 입지 좋은데, 아직 싼 것에 투자.
2-3. 내가 적용할 수 있는 비교평가 노하우
PART3 비교평가를 통한 실전 투자 사례
[배운 점]
혼자할 때 비교평가 순서는 아래 1~4대로 해라!
★1 . 비교평가 할 단지 찾기
(1) 절대적 저평가 시장에서는, 좋은 생활권+좋아하는 단지를 비교평가 하면된다.
→ 1등 생활권에서 2개 , 2등 생활권에서 2개, 3등 생활권에서 1개 → 이런식으로 5개 단지 뽑아서 비교평가 해라.
ex) 대구 서구 두류(1등 생활권), 평리(2등 생활권), 중리(3등 생활권)
(2)상대적 저평가 시장에서는, 좋지만 아직 싼 단지를 비교평가한다.
→ 그렇다면 아직 싼 단지를 찾기 위해서는?
→ 전고대비 20%하락 단지 찾기 위한 시세 전수 조사 필요
[추천]엑셀정리 : 단지명/입주년도/세대수/평형/화장실/타입/매매/전세/투자금/전세가율/전고점/하락률
→ 기초정보에 + 전고점/하락률 정보가 추가된 것!
→ 그 후 전고대비 20%인 단지를 sorting한다.
[차선]호갱노노 어플 들어가서, 하락률 나오는 것 보는 방법도 있음.
2 . 단지 기초 정보 정리하기
기초 정보(단지명/평형/연식/매매전세가/투자금/전세가율) 입력
- 단지명/평형/연식은, 네이버부동산에서 가져온다.
- 매매가는, 1~3층&탑층 제외 최저가(네이버부동산)
- 전세가는, 층수 상관 없기 최저가(네이버부동산)
- 투자금, 전세가율은 직접 계산
3 . 입지요소로 가치 등급 매기기(S~C)
- 직장 : 종사자수
- 교통 : 업무지구 접근성(소요시간)
- 환경 : 편의시설 수(백화점, 대형마트)
- 학군 : 중학교 학업성취도(아실)
★ 등급이 같은 경우에는? → 환경요소를 세분화 해야 한다.
→ 편의시설 수 + 주변 환경 + 연식
- 구축보다는, 신축이 +
- 같은 새아파트이지만 나홀로보다는, 대단지가 +
→ 이렇게 세분화하여 가치순서를 매긴다.
4 . 가치와 가격 판단(비교평가)
가치 순위와 가격 순위를 쭉 매겨놓고, 가치는 좋은데 가격은 등수가 낮은 게 있는지 본다!
[깨달은 점]
생활권 내에서 비교평가 시, 입지등급이 같다는 점이 비교평가 시 난관이었는데, 식빵파파님이 속시원히 “환경을 세분화하라”고 알려주셔서 깨달았다.
[적용할 점]
8월 나의 앞마당 목표는 성동구 였으니,
성동구 단지들을 전수조사하여, 전고 대비 20% 빠진 애들을 찾고,
이 들을 비교평가 대상으로 선정하여, 기초정보와 입지요소를 통해 가치 등급 매긴 후 비교평가 하는 작업까지 꼭 이번주 내로 해보아야 겠다.
PART4 부동산 투자자로 성장하는 방법(기준 + 시간)
[배운 점]
무작정 한 채 투자하는 것보다 무조건, 부동산 투자자로 성장하는 것이 중요하다.
그러기 위해서는 2가지(기준과 시간)가 필요한데.
우선적으로 아파트 가치를 판단해야 하는 기준(입지요소)을 알아야 하며,
이와 더불어, 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 필요하다.(즉, 비교군이 많아야 한다.)
돈을 좇지말고 실력을 쌓으면 돈이 따라온다.
[깨달은 점]
식빵파파님의 말씀 중
“꼭 투자자로 성장해야 하나요? 그냥 일단 하나 사야 할 것 같은데.." 라는 말씀이
인상적이었다.
실제로, 나역시 다수의 시스템 투자를 하기보다는 똘똘한 한 채를 갖고 싶은 마음이고,
월부에 투입하는 시간과 에너지도 다소 부담이 적지 않은 상황에서,
어차피 한 팔 물건 하나만 결정해서 일단 사고 싶다는 생각을 자주 했다.
1억이 오르든 5억이 오르든, 어차피 오를 것 같다면 일단 사고, 시간을 좀 벌고, 그 시간 동안 여유있게 공부를 좀 하고, 그 후에 그걸 팔고 2호기를 사든 말든 해야지 라는 마음이었다는 것이다.
근데 그보다는, 일단 비교평가할 수 있는 앞마당을 넓히자는 마음을 다잡을 수 있었다.
[적용할 점]
돈을 좇지말고, 실력을 쌓으면 돈이 따라온다.
차분하고 냉철하게 실력을 우선 쌓자.
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