열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 독!강.임.투 해서 집49 부자되조! 프랙시스]

안녕하세요, 프랙시스입니다 :)

열반중급반 2강은 식빵파파 강사님께서 진행해주셨습니다.

식빵파파님은 처음 뵙는 분이신데 조장 톡방이나 놀이터에서 정말 재밌고 유익한 강의라는 

소문이 자자해서 부푼 기대감을 갖고 수강을 시작했습니다.

실제로 들어보니 그 동안 너무나도 어려웠던 비교평가에 대해

‘아, 나도 시작 해볼 수 있겠다!’라는 자신감을 얻을 수 있었습니다.

강의 내용도 정말 좋았지만, 나도 해볼 수 있겠다! 라는 

이 생각을 해본 것 자체가 너무나도 제게 큰 울림으로 다가왔습니다.

(특히 시세표 작성을 왜 해야하는지 완전 이해했습니다!!!!)

좋은 강의를 만들어주신 식빵파파님께 진심으로 감사드립니다 ^^

# 파트1

1강 게리롱님의 강의에서는 투자의 기준인 ‘저환수원리’에 대해 배웠다.

그럼 이 저환수원리에 해당하는 물건은 어떻게 찾지?라는 궁금증이 자연스레 따라오는데

가치 있는 물건을 저렴한 가격에 찾기 위해서 반드시 필요한 작업이 ‘비교평가’이다.

따지고 보면, 내가 호캉스를 한번 가려도 해도 몇날며칠을 이 사이트 저 사이트 들어가서

가고 싶은 호텔의 가격비교를 하면서 조금이라도 더 저렴한 곳에서 예약하려고 한다.

하물며 몇 억짜리 집을 사는데 정말 잘 따져서 이곳 저곳 비교해서 가장 좋은 가격에 사야하는 것은 당연한 일이다.

이렇게 중요한 것이라는 것도 알겠는데, 그 동안 나는 왜 비교평가를 어려워 하고 시도하지 못했을까?

여기서 식빵파파님의 기가막힌 통찰력이 나온다.

바로 지금 시장이 어떤 시장인지 진단을 하지 못했기 때문이다.

시장에 대한 진단이 없기 때문에 내가 어떤 방식으로 비교평가에 접근할지 결정을 할 수 없었던 것이다.

시장 진단이라는 단어를 듣는 순간 너무 어렵게 느껴졌는데, 진단하는 방법도 친절하게 알려주신다.

진단은 크게 2가지로 나눌 수 있다. 

• 절대적 저평가 : 24년 지방
• 상대적 저평가 : 24년 수도권

진단이 나왔으니, 그럼 어떤 방식으로 비교평가에 접근해야할까?

• 절대적 저평가 : 모든 곳이 싸다. 그러므로 가장 좋은 것을 찾는다!
• 상대적 저평가 : 싼 곳은 사고, 비싼 곳은 비싸다. 그러므로 좋은데 싼 것을 찾는다!

이렇게 진단에 맞춰 처방이 나왔다. 그럼 각 시장별로 어떻게 접근해야 하는지 좀 더 알아보자!

# 파트2

<절대적 저평가 시장 = 다 싸다! 그러니까 가장 좋은 곳을 산다!>

절대적 저평가 시장은 시장 전체가 기회의 장이라고 볼 수 있다.

그렇다고 해서 그럼 뭐든지 다 사도 되는거 아니야!? 라는 생각은 금물!!!!!!!

(내 자신…반성해….)

‘기왕이면 다홍치마’라는 속담도 있지 않나!

같은 값이면 좀 더 좋은 것을 산다는 것은 옛날부터 내려오던 삶의 지혜인 것이다. 

가격이 같으니 좋은 물건도 싸고, 나쁜 물건도 싸다.

그러므로 반드시 가치비교를 통한 비교평가를 해서 좋은 물건을 선별할 줄 알아야 한다.

이제 식빵파파님의 초간단 핵심 쏙쏙 비교평가 방법이 등장한다.

3 step으로 끝내는 비교평가! 세상에서 비교평가가 제일 쉬웠어요!ㅋㅋ

(왜 사람들이 일타강사라고 하는지 완전 이해됨)

• 기초정보 입력 : 단지명/평형/연식/매매,전세/투자금/전세가율

  - 기초정보 입력하는 방법, 전세가율 계산식 등 쏘~~친절하게 다 알려주심!

• 입지요소로 가치판단 : 가격을 먼저보는 것이 아닌 해당 물건의 가치를 먼저본다!!!!!! 별표 5개!!!!

  - 이 부분은 그동안 수없이 배웠던 직장/교통/환경/학군으로 입지평가 하기 단계이다.

  - 여기서는 또 학군 보는 법을 아실에서 직접 알려주셨는데, 매번 헷갈려했던 나로써는 감사할 따름…

• 가치와 가격을 비교한다 : A가 더 좋은 가치를 지녔는데 B보다 싸거나 비슷하다면 당연히 A를 매수!

# 파트3 

<상대적 저평가 시장 = 좋은데 아직 싼곳 찾기!!>

요즘 많이 드는 생각이 좋은 곳들은 이미 다 올랐는데, 나는 그럼 어디를 봐야하지? 라는 생각이다.

좋은 곳은 이미 올랐다. 인정할 것은 인정하자.

그럼 나는? 슬퍼하지 말고 투자지역을 넓혀서! 좋은게 아직 싼 물건을 찾아보면 된다!

• 가치가 더 좋은데 싼 곳
• 가치가 똑같은데 더 싼 곳
• 가치가 좀 더 좋은데, 쪼~금 더 비싼 곳 

이렇게 다양한 케이스들이 비교평가를 통해 존재함을 확인했고,

24년 8월 현재 시장에서도 동일하게 작용한다는 점을 알 수 있었다.

그러니까 정말 좋은데 싼 곳이 있다는 것을 받아들이고, 빨리 행동으로 움직여야겠다는 생각이 마구 들었다.

# 파트4

자, 이제 비교평가의 중요성도 알았다.

각 시장에 맞는 비교평가 방법도 알았다.

그런데도 왜! 아직 막상 시작하려고 하면 막막할까?

바로 어떤 단지를 가져와야 할지 모르기 때문이다.

실제로 나도 서투기를 할 때 영등포구를 열심히 돌고, 임보도 열심히 썼는데

이 많은 단지중에 그래서 어떤 단지를 봐야하는거야….?라는 생각에 멈칫 했던 경험이 있다.

결국 그냥 내가 마음에 드는 단지 몇개를 고르긴 했지만,

하면서도 아 뭔가 이게 아닌 것 같은데…라는 생각이 계속 머릿 속에서 떠나지 않았다.

그런데 이번에 식빵파파님께서 아주 명쾌한 해결책을 제시해주셨다.

• 절대적 저평가 : 좋은 생활권에서 좋은단지 위주로
• 상대적 저평가 : 좋은데 싼 곳 = 전고점 대시 -20% 이상 하락한 지역의 시세 전수 조사!!!!!

여기서 왜 시세표를 만들어서 각 지역별로 리스트를 가지고 있어햐 하는지 완벽히 이해가 되어버렸다!!!

아 이래서 시세표 작성이 필요했고, 

아 영등포구 단지 임장 후 시세 조사를 통해 전고점 대시 -20% 이상 하락한 단지 위주로  

비교평가를 통해 매물임장할 물건을 고르면 됐었겠구나! 라는 생각이 절로 들었다.

너무 명쾌한 해답이 나에게 온 것 같아서 머릿속이 상쾌해지는 기분도 들었다.

이제 정말 임보를 작성하면서 시세표까지 잘 작성할 수 있겠다 라는 자신감을 얻을 수 었던 소중한 강의였다.

# 파트5

파트5에서는 비교평가는 잠시 넣어두고, 투자자로 성장한다는 것에 대해 말씀을 해주셨다.

투자자로 성장을 한다는 것은 결국 ‘실력’을 쌓는 것이다.

실력이 없으면 시장의 운에 내 투자를 맡기는 상황이 반복될 것이다.

추격매수해서 비싸게 구매하거나, 충분한 수익구간이 아닌데도 기다리지 못해 매도를 하는 등의 상황…

이 과정에서 손실도 보고, 나는 투자랑 맞지 않아, 하면서 아예 떠날 수도 있을 것이다.

하지만! 실력이 있다면 가치대비 저렴하게 매수할 수 있고,

손실이 나는 구간이 있더라도 끝까지 보유하여 수익이 충분히 날 때까지 내 자산을 지킬 수 있다.

그래서 당장 한 두 채 매수하는 것보다 실력을 쌓는 투자자가 되는 것이

롱런 할 수 있는 비결이라고 생각한다.

실력은 ‘기준’이 있어야 하고 ‘시간’이 있어야 한다.

투자의 기준은 강의를 통해서 꾸준히 계속 배워나가야 하겠다. 

누구보다 기준을 잘 지켜 성공한 선배 투자자들이 계속 월부에 있기 때문에

이 분들을 레버리지 하면서 나 또한 실력을 쌓아 나가야지.

그리고 이러한 시간들이 차곡차곡 쌓여 나를 실력자로 만들어 줄 것이다.

너무 지금부터 조급하게 생각하지 말고, 나에게는 충분한 시간이 필요하다는 것을 깨닫고

천천히 하지만 길게 걸어가보자.

이번 강의는 월부에 입성한 이후 저에게는 정말 뜻깊은 강의가 될 것 같습니다.

너나위님의 강의를 통해 충격을 받고 월부에 입성을 했었는데,

식빵파파님의 강의를 통해서는 투자자로 성장할 수 있는 발판을 마련한 것 같아 

진심으로 감사의 인사를 드리고 싶습니다.

이번에 배운 점을 통해 다음 임보 작성 때는 조금 더 적극적으로 시세표 작성, 비교평가를 해보겠습니다.

감사합니다^^