전세 빼기 손 놓지 말고 이 방법 써보실래요? [부동산딱대]

안녕하세요. 부동산딱대입니다.

상/하반기 매수를 진행하면서

두 건의 매수 투자 텀이 너무 짧다 보니,

전세 만기 시점을 겹치지 않게 하기 위해

매수부터 전세 빼기까지 많은 고민을 넣었던 것 같습니다.

이번 글은 최근 매수는 많이들 진행하는데,

전세 빼는 과정에서 손을 놓고 있거나

글로는 많이 봤는데 실제 적용을 못하는 동료분들을 보며

이 글로도 조금이나마 도움이 됬으면 하는 마음에 글을 쓰게 되었습니다.

1. 매수 과정 때 공격적으로 알아본 것 처럼 전세 빼기도 똑같이 하면 됩니다.

우리가 1호기 부터 n호기 투자를 꾸준히 하다보면,

매수 과정은 어떻게 어떻게 밤잠 줄여가며 몰입을 하는데

전세 빼는 과정부터는 매수 과정에 쏟았던 에너지들을

똑같이 쏟지 못하는 모습을 보며 스스로도 자괴감에 빠지기도 합니다.

'아, 이게 맞아..?' '투자 나랑 맞는거야..?' '전세 어떻게 빼'

투자 잔금은 대게 2개월~길게는 협의를 통해 4개월까지 하기도 하지만

잔금에 대한 생각 정리를 할 필요도 있다고 생각합니다.

3개월 '밖'에 안남았다고 생각하는 분들은

시간의 황금 타임을 매수하고 부터 이미

머리속으로 다 그려봅니다.

어떻게 전세를 뺄까!!

- 전세 매물 개수 파악

-> 내 매물을 가장 먼저 브리핑할 수 있는건 무엇일까?

- 전세 매물 소진 속도 파악

-> 매물이 빠르게 빠지는지, 천천히 빠지는지 확인하며

가격을 유지할 지 아니면 빠르게 낮춰야할 지 감잡기

- 전세 수요는 있는가?

-> 전세 수요가 아예 없다면, 가격대를 빠르게 낮추거나 방법을 찾아 보기.

- 부사님들이 의욕은 있나?

-> 부사님들이 내 물건을 적극적으로 빼는지 직접 확인하기

- 투자자들 매수 수요 파악하기

-> 투자자들 수요가 있으면, 그 물건이 경쟁 전세 매물로 나올 수도 있겠구나.

3개월 밖에 남지 않았다고 생각하는 분들은

시간이 남았다고 생각하는 분들 보다 한 발자국 더 빠르게 움직입니다.

그렇게 전세 거래 실거래가가 하나 둘씩 찍혀지며,

나도 모르게 조급해 집니다.

벌써 1개월이라는 시간 밖에 남지 않았다고 생각이 들어 힘드시다고요?

위의 적극적 행동을 못했다면 아래의 방법도 추가해보세요.

2. 모든 갖가지 방법들을 다 동원한다. (걸레 짜듯이 내 생각도 짜버려!)

#감정 보다는 이성적인 생각하기

골든 타임을 보통 두달 전이라고들 하죠.

내 생각처럼 나가지 않는 시장 상황에

나도 모르게 감정을 집어 넣게 됩니다.

'감정'에 동요되는 동료들은

현재 상태에 패닉에 빠져, 앞으로 해야할 게 뻔히 많은 걸 알면서도

사실 파고 들어보면 본인 스스로 눈을 가리는 격이 됩니다.

현재 상황을 피하고 싶지만, 불편함을 감수해야 할 수 밖에 없습니다.

반면, '이성'으로 상황을 컨트롤 하는 동료들은

투자 하면서 어려운 점들을 '대응'하는데 노력을 다합니다.

이미 투자라는 걸 내 스스로 하러 왔고,

투자에 대한 책임감은 본인의 몫에 달려있기 때문에

CEO 마인드로 대응하라고 하는 얘기를 머리속에 입력하고

이를 꽉 깨물고 할 수 있는 최선을 다하게 됩니다.

#매수하기 전에 전세 계약까지의 모습을 머리속에 그려보기

최근 투자를 진행한 지역의 공급량입니다.

2024년은 불기둥, 이어서 2025년 2026년까지 공급이 끊어지지 않습니다.

이런 지역에서도 전세를 뺐습니다.

이런 지역은 매수 전부터 많은 고민을 해야 됩니다.

중소도시/광역시 그리고 수도권/서울까지

투자를 할 수 있는 범위가 넓은데, 리스크가 눈에 보이기 때문에

'굳이 왜?' 라는 질문을 던질 수 있습니다.

굳이 왜...

저는 투자 경험이 적기 때문에

경험을 쌓고 싶었습니다.

다만, 이 투자를 진행하기 전에는

아래를 고려하며 투자를 진행하였습니다.

- 공급 리스크를 감당가능할 수 있는지?

- 전세 세팅 n년으로 가능한지?

- 잔금이 가능한지?

- 비교평가 지역중에서도 가장 싼지?

- 매력이 있는 지역인지?

이 밖에도 여러 매수 의사결정이 담겨 있지만 크게 위와 같습니다.

이 중, 공급 리스크와 전세 세팅 n년이 가장 중요했습니다.

앞으로 바로 코앞 2월부터 4자리 숫자의 공급이 들어오기 때문입니다.

바로 전세 매물의 소진 속도를 보았습니다.

전세 매물이 최근 지속적으로 감소하는 모습을 보았습니다.

이를 바탕으로, 전세 수요가 꾸준히 있구나를 느꼈고,

매일 매일 네이버 부동산을 켜서

전세가가 상/하락이 있는지, 개수는 빠지고 있는지

개별 단지들을 찍어보고 해당 지역 뿐만 아니라

인접 지역까지 다 확인했습니다.

여기는 전세가 안빠지는 게 이상한 것을 느낄 수 있었습니다.

그렇게 한 번은 전세 계약 실패.

바로 다음 세입자와 n년의 계약 성공.

그렇게 전세 계약 마무리까지 할 수 있었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10067144

매매 진행 시, 법무사 비용 딱 정리해 드리겠습니다. [부동산딱대]

#직접 찾아도 가본다.

저는 MBTI 'J' 형의 사람입니다.

계획했던 일은 무조건 해야합니다.

그렇기에 전세를 빼야한다는 게 머리속에

인풋으로 들어오게 되면, 그것을 머리속 상단의 우선순위로 올려

Output을 출력하려고 노력했던 것 같습니다.

해당 생활권의 전세 매물들의 상황을

현장에서 체크하려고 노력했습니다.

'내가 세입자라면 내 집에 들어갈까?'

'내가 세입자라면 들어가본 집 중에 어디가 가장 싸고 좋을까?'

손품으로만 파악하는 것보다 눈으로 직접 보며

내 물건이 직접 빠질 수 있는 요소는 무엇인지

현장에서 파악할 수 있었습니다.

이렇게도 보고 저렇게도 봐도,

- 제 물건이 가장 쌌고,

-> 가격이 저렴한게 최고다.

- 내부 컨디션이 좋았고

-> 청소 상태나, 자잘자잘한 요구를 다 들어주자.

- 임대인의 요구를 잘 들어준다.

-> 최근 심리적으로 '전세 사기'가 위험하다고 느끼는 것을 방지해주자.

안나갈 이유가 없었습니다.

글을 쓰다 보니 글이 길어졌습니다.

주변에 동료들에게 직접 도움을 드리며 같이 전세를 뺐던 경험을 바탕으로

정말 도움이 됬으면 하는 바람으로 글을 작성했습니다.

최근엔 소득증명서나, 지방세 완납 증명서 등도 확인도 하는

임차인들을 보면서 임차인들이 많이 두려워 하고 있구나.

하는 것도 느낄 수 있었습니다.

여러 가지 경험들을 얼마 안되는 투자를 바탕으로 함께 겪으며,

시장 상황이 어떻게 되는지 본인 스스로 찾아보며

향후 연속적인 투자에 도움이 됬으면 좋겠습니다.

이 투자 한건으로 끝낼 게 아니라 과정속에 한점일 뿐,

빠르게 전세 빼시고 다음 스텝에 집중할 수 있는 과정들을 만드시는데

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!