열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 64조 검정파스타]

1. 1호기 투자 후에도 앞마당을 만들고 비교평가를 계속 할 이유 : 투자 물건을 지킬 수 있다

8월 열중을 이어 9월에는 열반스쿨 실전반을 신청해 보고, 수강 신청에 실패할 경우 서울투자 기초반을 수강할 생각이다. 10월에는  다시 신도시투자 기초반, 11월에는 지방투자 기초반 or 지방투자 실전반…

처음에는 이렇게 강의를 계속 이어 듣고자 했던 건 내년을 목표로 하는 2호기 투자를 준비하기 위함이었다. 앞으로 2호기를 진행하기엔 지금 가지고 있는 앞마당이 너무 적기 때문이다. 그런데 이번 강의를 듣고서 앞마당을 꾸준히 늘려야 할 이유를 하나 더 찾게 되었다. 

지금 투자한 1호기를 지켜 나가기 위함이기도 한 것이다. 저평가 구간이라는 믿음으로 진행한 투자이지만 예상과 다른 가격 흐름으로 인해 내 판단에 의심이 들 때, 다시 한번 ‘저평가 가격’임을 확인하기 위해서라도 비교군이 많아야 하는 것이다. 그래서 서울/수도권의 경우 서남권역→동남권역 순으로 앞마당을 늘려가고, 지방의 경우 대구/부산/울산 중심으로 앞마당을 늘려가보려 한다.

물론… 강의를 듣지 않고도 앞마당을 충분히 늘려갈 수 있겠으나, 요 근래 개인적인 일이 늘어나서… 월부에 내 멱살을 맡겨야 멈추지 않고 이어나가지 싶다.

2. 시장 가격이 곧 가치가 아니다 : 입지 요소를 정확히 기록하자

사실 이번 1호기 투자에 꽤 운이 따랐다고 생각이 든다. 해당 투자금 대비 내 1호기처럼 선호요인이 분명한 단지가 내 앞마당 내에 없었기 때문이다. 물론 내 앞마당의 수가 절대적으로 적었기 때문이고, 이 때문에 ‘더 좋은 투자’를 놓친 것일 수도 있으나, 적어도 여러 단지를 두고 비교 평가를 제대로 하지 못해 투자 기회를 날리진 않은 것이다. 또 동시에 고점 대비 하락률과 전세가율 조건도 좋았기에 용기를 내어 투자를 진행할 수 있었다. 

하지만 이런 요행은 이번 뿐이고, 이번 뿐이어야만 한다. 앞으로 앞마당을 더 늘려갈 것이므로, 2호기 투자에서는 내 투자금으로 가능한 단지들이 분명 여럿 등장할 것이다. 그 와중에 후보 단지들의 가치를 제대로 비교평가하지 못한다면 그간의 공부가 말짱 도루묵이 되는 셈이다. 특히 단지의 호가나 전고점이 단지 몇 천만원 더 높다는 이유로 가치를 높게 쳐주는 일은 없어야 할 것이다.

이를 방지하기 위해서라도 SABC 등급에 따라 단지를 제대로 평가하고, 직장이나 환경과 같이 질적 요소를 함께 고려해야 하는 요인에 대한 서술도 잊지 말아야겠다. 임장 보고서를 제대로 씁시다!!!

3. 투자 후보 지역을 넓게 보고 단지 비교 연습하기 : 임보의 결론 파트 강화하기

지금까지 임보를 쓰면서 서로 다른 지역의 단지의 가치를 비교하여 결론을 작성한 적이 없다는 걸 깨달았다. 물론 입지 위상이 너무 명확하게 수직인 편이라 비교하기도 쉽지 않지만, 이번 강의 교안을 보면서 비슷한 가격대의 단지를 뽑아 비교해 볼 수 있겠다는 생각을 했다. 낮은 급지라 해도 선호 단지의 가격은 높은 급지의 비선호 단지와 가격이 비슷한 경우가 흔하니, 비교평가를 연습해 보기에 좋지 않을까 생각해 본다.

이를 위해서라도 지금 앞마당의 입지 등급, 생활권 순위까지는 8월달 내에 제대로 정리해 둘 필요가 있겠다.