[긍정파이브] 계약갱신청구권 1회 사용(4년거주) 후 재계약, 갱신권 다시 쓸 수 있나요?





안녕하세요~

긍정의 힘, 긍정파이브입니다





요새 이런 무시무시한 기사를 심심치 않게 보게 됩니다.

이제는 너무나도 익숙한 그 이름, 계약갱신청구권은

2020년 7월 임대차2법이 통과되면서 시행되어

올해로 4년차를 넘어가고 있습니다.



제가 갱신권에 대해 글을 쓰게 된 건

아래와 같은 물건으로 이러지도 저러지도 못하는 상황에

처해있었기 때문입니다.

1. 2019년 2월~2021년 2월 임대차 계약

21년 갱신청구권으로 5% 증액하여

2021년 2월~2023년 2월 갱신계약

2. 2023년 초 공포의 하락장+역전세난에

기존 임차인과 소액 증액(5% 이하)하여

2023년 2월 ~ 2025년 2월 재계약

그런데 시장상황이 변하면서

이 물건을 매도하고 싶다는 생각이 드는데

낮은 전세가 + 갱신청구권이 남아있어

전세를 끼고 매도하기가 쉽지 않은 상황이었습니다.

그러던 어느날 앞마당을 만들며 매임을 진행하던 중,

부사님으로부터 저와 비슷한 물건에 대한 브리핑을 받게 됩니다.

긍 파 : 사장님, 그럼 그 물건은 갱신권이 또 남아있는거네요?

부사님 : 아니에요, 갱신권은 1번밖에 사용할 수가 없어요

긍 파 : ??? 눼 에 ?????

부사님 : 이거 제가 서울시 임대차분쟁조정위원회에 질의해봤는데요~ 블라블라~~~~~





부사님의 요지인 즉,

동일 물건지, 동일임대인, 동일 임차인이라면

갱신권을 1번 쓴 후, 재계약한 경우 다시 갱신권을 쓸 수 없으며

아직 판례가 있지 않기 때문에 분쟁의 소지는 있을 수 있다는 것이었습니다.

전세를 낀 채로 팔거나, 실입주할 사람이 나타나지 않는다면

갱신권을 임차인이 더 사용할 수 있기 때문에

꼼짝없이 2년을 더 보유해야한다고 생각하고 있었던 저에게

부사님의 말씀은 한 줄기 빛이었습니다.

그날 집으로 돌아와 관련하여 검색을 해보고 국토부 질의응답을 찾아보았는데요

국토부의 답변을 요약해보자면 이렇습니다.

✅ 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능

- 기존의 틀을 벗어나지 않는 범위에서 계약기간을 연장하고 일부 조건을 변경 : 재행사 불가

- 새로운 별도*의 임대차계약을 체결하는 것이라면 : 행사 가능

* 계약의 동일성 판단은 당사자의 의사, 합의과정, 임대료 인상폭 등 제반사정 고려 필요

✅ 신규계약으로 보려면

- 특약사항에 새로운 별개 임대차 계약 체결, 계약갱신요구권 사용 가능 등의 내용 기재

- 당사자, 목적물, 임대료, 기간 등 계약의 중요부분 변동되어 연속성 상실 등

그렇다면, 임차인이 갱신권을 쓰고(4년 거주) 그 후 재계약(2년)을 진행하게 된다면

그 상황에서 어떤 부분을 주고 받는 조건이냐에 따라 결정해야하겠지만

임대인의 입장이라면 기존의 계약을 연장하는 재계약임을 명시하는 것이,

반대로 계속 거주하고 싶은 임차인의 입장이라면 새로운 별개의 계약임을

특약에 적는 것이 유리하지 않을까 생각이 들었습니다.

아직까지 시행 4년 밖에 되지 않아 여러가지 카더라와 분쟁의 소지가 많지만

현명하게 서로의 재산과 권리를 지켜가야하지 않을까 싶습니다.

긴 글이지만 도움이 되셨기를 바랍니다 💛

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