실준반 46기 듣다가 질문있습니다!

접영마스터님 안녕하세요:) 실전준비반은 늘 들을때마다 변화하는 시장에 발맞춘 강의로 투자자의 첫 단추라고 볼 수 있는데요. 꼭 완강하셔서 멋진 투자 이어나가시길 응원합니다. 1. 전세가율는 매매가 대비 전세가 비율인데요, 여기서 전세는 실수요 가치를 의미하고 매매는 실수요에 투자수요(가수요)가 붙었다고 볼 수 있습니다. 주택을 바라보는 시선이 전세는 필수재, 매매는 필수재+투자재인 셈이죠. 때문에 전세가율이 낮다는 것은 거주수요는 물론 투자수요가 상당히 크다, 즉 지역 내 좋은 입지이거나 투자가치가 높아 사람들이 선호하고 위상이 높다고 볼 수 있습니다. 반면 전세가율이 높으면 거주수요는 있지만 투자수요는 아직 없다고 볼 수 있죠. 만약에 전세가율이 높은 그 단지가 가치가 있고 사람들이 선호하는데 투자수요가 없다면 이걸 저평가라고 하는거구요. 이걸 가수요가 덜 붙었다고 할 수 있습니다. 다만 가치가 없고 사람들이 선호하지 않는 단지는 투자수요가 거의 없어서 똑같이 높은 전세가율을 보이고 있으니, 이건 현장에 직접 방문하셔서 알아보는게 좋겠죠? 2. 평당가를 통해서는 지역 간 비교 뿐만 아니라 단지 내 비교까지 가능합니다. 가령 A지역과 B지역이 있고 A지역이 강남 접근성이 뛰어날 뿐만 아니라 학군지라 사람들이 더 선호한다고 할때, A지역의 거주수요가 높으니 평당가가 당연히 높아야겠죠? 이렇게 지역의 위상을 나열했을 때 간혹 평당가가 차이가 있는 경우가 있는데, 만약 위상이 높은 지역의 평당가가 낮다면 이걸 저평가로 의심해보고 그 지역의 매물들을 모두 조사해보는거죠. 그리고 평당가에 24를 곱하면 그 지역의 24평 아파트의 평균 가격을, 34를 곱하면 그 지역의 34평 아파트의 평균 가격을 가늠할 수 있는데요. 만약 C단지의 지역 내 위상이 평균 이상인 반면, 평당가가 낮다? 그러면 이 또한 저평가로 의심해보고 물건을 깊게 들여다봐야합니다. 3. 전세호가는 전세난이냐 아니냐에 따라 달라집니다. 상승장에서는 전세난이 심각하여 내 물건에 인테리어 등으로 경쟁력을 높여서 주변 전세물건들 중 가장 1등으로 만든 후 가격을 높여 부를 수 있었는데요. 반면 요즘같은 하락장에 금리까지 높기 때문에 전세 수요가 옛날같진 않은데요, 때문에 전세입자는 적은 돈을 들여 전세금 걱정을 덜고자 할 것이고, 최저가 매물 호가를 봐야합니다. 어수선한 답변이 도움됐길 바라며, 오늘도 좋은하루되세요!

1. 매매가 = 가수요(투자자) + 전세가(실수요가치)입니다. 사람들이 관심있어하는 지역은 실수요 가치 뿐만 아니라, 가수요가 많이 붙을수박에 없기에 지역 내 위상이 높은 곳은 전세가율이 낮을수 있습니다. 압구정 현대같은 경우에는 전세가율이 보통 50%를 잘 넘지 못하기 때문에, 전세가율 수준이 50%에 다다랐다면 그 정도 수준이면 충분히 전세가율이 높은 상황이라고 볼 수 있다라고 보시면 됩니다~ 2. 가치 대비 싼지 비싼지를 판단하기 위해서는 비슷한 위상의 지역과 비교하는 것이 필요하기에, 지역별 평당가는 지역 간 위상이 비슷한지 판단하고 현재 가격 수준이 싼지 비싼지를 대략적으로 판단할 수 있는 데이터로 활용됩니다^^ 3. 시세를 따는 행위는 지역의 가격 감을 익히기 위한 과정인데요, 지역의 분위기에 따라 의미있는 가격이 다를 수 있습니다. 임대차2법 처럼 전세가가 상승하는 시기에는 최고가가, 금리 상승으로 시장이 얼어붙은 시기에는 최저가가 유의미할 수 있습니다. 내가 보는 지역이 어떤 분위기인지 고민하고, 시세를 조사하시면 지역을 이해하는데 도움이 되실 것 같아요!

안녕하세요. 매매가=거주가치(전세가) + 가수요 입니다. 전세가율이 높다는 것은 매매가에서 전세가가 차지하는 비중이 높다는 것입니다. 즉 가수요가 적다는 것이에요. 평당가는 그 지역의 가격감을 익히는 정도로 보시면 되고 실제로 투자할 때는 물건 가격으로 보시면 됩니다. 전세 거래가 활발할 때는 저가 물건들이 빠르게 소진되기 때문에 최고가 매물을 통해서 시세를 볼 수 있습니다. 거래가 활발하지 않을 때는 전세 물량이 쌓이고, 최저가 물건들만 거래가 되기 때문에 최저가로 전세 시세를 따는 것으로 이해하시면 될 것 같습니다.