3억→7억 됐다! 호재보다 중요한 '이것'

안녕하세요. 권유디 입니다. 

최근 지하철 8호선 연장 노선이 개통하여 수혜를 받은 지역들이 관심을 받고 있습니다. 

이러한 기사들이 많이 나오고 있네요.

‘부럽다’ ‘좋겠다’는 마음이 생기는 것과 동시에

한편으로는 이런 생각도 많이 드실거에요.

"집값이 너무 비싼데 대체 내 집은 언제 갖지?"
"아니 왜 우리 집값을 떨어지는데.. 저긴 오르지?"
“호재 있는 곳이면 반드시 올라가겠지?”

이번 주말,

대학교 친구의 결혼으로 오랜만에 동기들이 모였습니다.

오랜만에 만나 청첩장을 주는 것도 잊은 채

각자의 근황을 이야기하 던 중

결혼하는 친구가 저에게 물어봅니다.

“유디야, 내 상황에서 신혼집은 어디가 좋을까?”

“이 지역 어때? 출퇴근하기 좋고 신혼생활 즐기기에 환경도 괜찮아. 그리고 지금 가격이 너무 좋더라 ㅎㅎ” 저는 친구와 예비신부의 종잣돈, 연봉, 직장의 위치를 이미 알고 있던 상황이었기에

바로 두 사람에게 적합한 지역을 제안할 수 있었습니다.

“이 지역에 앞으로 좋아지는 것이 있어?” 친구가 답했습니다.
 

‘아… 집을 사기에 무엇을 봐야 하는지 아직 모르는구나.’ 

친구에게는 편하게 설명해줄 수 있었지만, 

주변에 도움을 받지 못하는 분들에게는 

이러한 관점으로 접근하는 분들이 많지 않을까 걱정이 되었습니다.

그래서 집을 살 때 핵심이 무엇인지 많은 분들에게 알려드리면 도움이 될 것 같다는 마음으로 글을 써볼까 합니다.

지금 집을 사려고 하시는 분들은 포털사이트 검색창에 ‘OO 지역 호재’를 가장 먼저 검색하셨을거에요. 

(어떻게 잘 아냐고요? 제가 그랬거든요. ㅎㅎ)

대부분의 사람들은 호재가 있는 지역이 좋다고 생각합니다.

그리고 호재가 실현되었을 때의 미래를 꿈꾸며 즐거워하죠.

특히 교통 호재, 그 중에서도 지하철 호재는 사람들이 가장 관심있어 하는 요소입니다.

그런데…. 집 앞에 지하철이 새로 들어온다면… 정말 가격이 오를까요?

여러분들이 지금까지 몰랐던 ‘호재보다 더 중요한 결정 요소’가 무엇일지 말씀드리겠습니다. 

경기도 용인시에 있는 ‘강남마을5단지코오롱’이라는 단지입니다.

‘에버라인’ 경전철 초역세권에 위치하고 있습니다..

에버라인은 2005. 12.에 공사를 시작하여 2013. 4.에 개통을 합니다.

2005년과 2013년에 강남마을은 축제 분위기였겠네요 😊

그럼 가격은 어떻게 되었을까요?

2005년 착공 후에는 1억 급상승 

2013년 개통 후에는 서서히 상승을 하며

지하철 호재의 위력을 보여주고 있습니다.

2019년 수도권 대세상승장 이 후에는 3억에서 6억 대로 2배 이상

상승하는 모습이네요.

그런데… 같은 예산으로 지하철 호재가 있는 단지가 최선이었을까요?

호재가 없는 산기슭 아파트가 교통 호재가 있는 아파트보다

n억 더 올랐다면 믿기시나요?

비교할 수 있는 아파트로

의왕시 오전동에 있는 ‘모락산현대’를 가지고 왔습니다.

단지 이름만 보더라도 느끼셨을텐데요.

산기슭에 위치하여 지하철역이 없는 동네에 있는 구축단지입니다.

두 단지의 연식이 2002년식으로 똑같기 때문에 건물의 가치도 비슷하다는 것을 알 수 있네요.

건물의 가치를 동일(같은 연식)하게 생각하고 

철저하게 땅의 가치로 비교할 수 있다는 뜻이기도 합니다.

두 단지의 가격 흐름을 볼까요?

2006년 ~ 2013년 까지는 비슷한 흐름이었다가

2013년부터 호재가 ‘모락산현대’가 먼저 가격이 상승하고

2021년까지 두 단지의 가격차이가 점점 벌어지고 있습니다.

지하철 호재가 없었던 ‘모락산현대’가 

호재가 있었던 ‘강남마을5단지코오롱’보다 더 많이 올랐습니다.

심지어 에버라인이 개통한 2013년에 호재가 없는 ‘모락산현대’가 더 많이 올랐네요.

여러분이 생각한 것과 같나요? 다른가요?

호재가 있는 단지를 선택하는 것이 정답은 아닙니다.

다른 예시를 하나 더 보겠습니다.  

경기도 수원시에 있는 ‘벽적골9단지’라는 아파트입니다.

단지 앞에 2013년에 개통한 분당선 망포역있네요. 

드디어 수원에서 분당선을 타고 서울로 출퇴근할 수 있다는 기대감이 높았을 것 같습니다.

그 때 당시 가격을 볼까요?

2013년 개통 이후 서서히 상승하다가 2018년에 하락장을 겪고

2020년이 되어서야 급격하게 상승하는 흐름입니다.

망포역 개통의 효과가 7년 후에 가격으로 반영되는 것 같습니다.

2013년에 부동산 공부를 열심히 한 분이 호재보다 더 중요한 요소가 있다는 것을 깨닫고

‘2.5억으로 다른 지역에 투자하면 더 좋지 않을까?’ 라는 의문을 가진채 용인시 수지구를 가봅니다.

용인시 수지구의 ‘한국’ 아파트입니다.

신분당선 수지구청역 초역세권 단지이지만, 

2013년 당시에는 수지구청역이 존재하지 않았습니다. 2016년에 개통했기 때문입니다.

즉, 2013년에 ‘한국’아파트는 역세권 단지가 아니었다는 뜻입니다.

두 단지의 연식은 4년차이로 단지의 가치에 큰 영향을 줄만한 요소는 아닙니다.

모두 구축아파트라고 판단해도 무방합니다.

가격 흐름을 비교하여 보겠습니다.

2011년 신분당선 수지구청역이 착공했을 때 두 단지의 가격이 모두 하락하였습니다.

2013년 분당선 망포역이 개통하였을 때, 망포역 역세권 단지인 ‘벽적골9단지’는 상승폭이 낮았습니다.

2016년 신분당선 수지구청역이 개통하였을 때, 수지구청역 역세권 단지인 ‘한국’은 보합을 이어나갔습니다.

개통 후 4년이 지난 2020년이 되어서야 두 단지 모두 급상승했고,

상승폭은 분당선 역세권 단지보다 신분당선 역세권 단지가 더 높았습니다.

‘호재’가 있는 단지보다 더 상승폭이 높았던 단지의 공통점 2가지입니다.

1. 서울과 더 가까이 위치해 있다는 점

2. 가격이 단지의 가치에 비해 쌌다는 점

호재보다 더 중요한 것은 단지의 ‘가치’와 ‘가격’입니다.

호재가 있더라도 가격에 호재의 가치가 반영되어 있다면 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 

호재를 투자에 어떻게 적용해야 할지 어려우시다면 아래의 순서대로 진행해보세요.

1. ‘호재’가 얼마나 많은 사람들에게 삶의 질을 높여 줄 수 있는지 판단한다.

2. ‘호재’가 실현되었을 때 다른 지역에서 호재가 있는 지역으로 이사까지 올 수 있는 힘이 있는지 생각해본다.

3. ‘호재’가 실현되었을 때 단지의 가치를 판단하고, 해당 가격으로 더 좋은 가치의 단지가 있는지 알아본다.

4. 단지의 가치를 판단하기 어렵다면, 호재만 보고 ‘강남마을5단지코오롱’과 ‘벽적골9단지주공’과 같은 선택하지 않고 부동산 공부를 통해 최선의 판단을 할 수 있는 실력을 갖춘다. 

처음부터 이 관점으로 호재를 투자에 적용하기 어려우실거에요. 제가 그랬으니까요. ㅎㅎ.

저도 5년 전에는 ‘호재’만 바라보고 무지성으로 접근하는 부린이였습니다.

하지만 꾸준히 공부하며 조금씩 성장하는 모습을 발견할 수 있었습니다.

지금 생각해보면 가장 빠르게 성장할 수 있었던 비결은 ‘질문’이었던 것 같습니다.

궁금한 것이 있으면 혼자 해결하려고 하기 보다는 물어볼 사람을 찾기 위해 노력했습니다.

커뮤니티나 주변 지인에게 묻기보다는 전문가에게 직접 물었습니다.

저보다 더 많은 정보와 인사이트를 가지고 계신 

전문가분께 질문을 함으로써 감을 잡아갔던 것 같습니다.

이 글을 읽고 계신 분들은 

부동산을 통해 삶이 조금이라도 나아지기를 원하는 마음이 있으실 거라고 생각해요.

그리고 지금 궁금한 점을 해결하고 앞으로 나아갈 수 있는 방법이 있습니다.

바로 천원 코칭을 신청하시는 겁니다.

코칭은 8월 한정으로 다음주에 마감이라 서두르시는 편이 좋겠습니다.

특히 이번 천원코칭은

제가 질문을 드리며 좋은 집을 찾을 수 있도록 도와주신 너바나님이 진행해주십니다.

꼭 물어보시고 궁금증을 모두 해소해보세요.

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더 확실한 가치와 정보를 얻어가시는 것은 어떨까요?

제가 변화한 가장 큰 이유는 제가 대단해서, 뛰어나서가 아니라

월부의 많은 분들의 도움이 있었다는 것을 알고,

저도 우연한 계기로 너바나님의 강의를 듣고 시작하여 행동했기 때문에

마음을 다해 알려드리는 것 뿐입니다.

제 진심이 잘 전달되었기를 바랍니다.

곧 9월이네요. 무더운 여름 고생 많으셨습니다.

건강하시고 행복하세요!

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