[레몬이] 8월 필사 #3 24년 8월 수도권 시황;새벽보기



지난 달까지 서울 거래 광풍이 불더니

현재는 조금 잦아든 모습이다

지방은 움직이지 않는 것처럼 보이지만

가치대비 싼 것들은 지속적으로 거래되고 있다



전국을 아래 양식으로 살펴보고자 한다

쓰다보니 단지가 너무 많이 나와서

일단 오늘은 수도권부터!

기준: 호갱노노

모니터링 방법: 전고점 대비 현재 금액

주의사항: 호갱노노는 실거래 1개월 평균임을 감안할 것

형식: 신축/구축 +코멘트

보는법: 코멘트 읽고, 그래프 차근차근 보기/ 같은 군의 다른 단지 찾아보면서 공부하기

서울

1군

강남 서초(반포 50억) 신축 전고점 돌파, 구축도 전고점 돌파 혹은 근접

송파의 신축(or 선호단지)은 전고점 돌파, 구축은 아직 -17%

그 외: 잠실 엘스가 26억인데 디에이치 방배가 22억..?

2군

2군 신축들도 전고점 돌파 혹은 전고점 근접함

구축은 -12~15% 내외로 아직 회복 X

2군 구축(구축이어도 꼭 거주해야할 이유가 있는 곳)의 전세 상승세에 주목할 것(투자금감소)

3군

3군 신축 역시 전고점 돌파

구축은 -12~20% 저렴한 수준

3군 평균 이하 선호도 구축들 전세 상승폭 적음(전세 상승폭 지켜보자)

4군

4군 신축은 아직 전고점 돌파 X, 평균적으로 -10~15% 정도(전고점 높게 형성된 곳 주의)

구축은 -15~20%내외 수준, 역시 저렴함(기회 많음)

5군

신축이 구축 대비 조금 더 회복한 모습은 있으나 상급지 대비해서 상승복 적음

구축은 -20% 넘는 것들도 현재 많음. 절대 가격이 싸서 잃을 것이 없음=내집마련으로 용이

경기도

수도권 1-2군(판교, 과천 등)

과천 대비 판교(경부라인)이 회복 빠름, 전고 돌파, 회복 혹은 근접

서판교 대비 동판교가 고가인데도 전고 회복(압도적 선호), 서판교가 상대적으로 저렴

수도권 2-4군(분당, 동탄, 광교 등)

분당, 연식보다 입지(선도지구, 리모델링) 순서대로 회복(서현, 수내 회복 & 센트럴 타운 X)

수도권 택지 중 최상위이자 신축 지역인 광교, 동탄 -10~15%으로 서울 4군의 회복 보임

매매 대비 전세 회복력이 매우 좋음(서울 2군 구축과 동일한 상황)

수도권 4군(수지, 광명)

혼조의 수도권 평균 이상 입지, 기본 베이스는 -20%내외지만, 선호단지는 빠르개 회복

싼 선호단지는 서울과 마찬가지로 급작스런 상승(ex. 광명 e편한세상)

여전히 상대적 저평가 단지들이 많은 수도권 4군. 상대적으로 연식 &선호 좋은 단지 찾기

마무리

최근의 전고점 돌파는 매우 놀라웠다

전고점에 근접하면 전세가율이 다시 50%밑으로 내려가기 때문에

가격이 더이상 싼 구간이 아니기 때문이다

그럼에도 불구하고 전고점에 회복을 넘어 돌파하는 단지들이

하나둘씩 속출했던 것이 시장 예측이 불가능함을 다시금 깨달았던 것 같다

그럼 상승장의 시작인걸까?

최근의 상승은 상승장의 초입으로 볼지,

지난 싸이클의 잔여로 볼지는 지나봐야 정확히 안다

그리고 상승장이건, 잔여건 그건 중요한 것이 아니다

그저 중요한 것은 여전히 가치 대비 싼 가격을 지닌 단지들이 많다는 것이다

그게 내 단지가 될지 안될진

내 할 탓이겠지.



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