열반스쿨 중급반 매운 양파링을 맛본 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 10채까지 7ㅏ보조 새웅]

이번 3강은 9년차 투자자의 찐면모를 보여주는 

가장 빛났던 수업이지 않았나? 생각이 들었습니다.

보통 한번의 강의를 들은 후 다시 들어야겠다는 부분을 표시하고

두번째 강의를 그분만 찾아 추가로 듣거나

아~ 들어야지~하고 생각만 하다가 다시금 찾아오는 새로운 한달에 치여

열기 이후로 100% 이상을 잘 듣지 못했었는데

이번 강의는 수업 중간중간 계속 빽하면서 같은 구간을 반복해서 들었습니다.

죄송스럽지만 양파링 튜텨님의 강의를 항상 긴장하면서 

이번엔 절대 졸면서 안들어야지를 다짐했지만 어느순간 팬대에 힘이 풀렸는데

이번 강의 만큼은 9년의 수십번의 거래가 녹여진 귀중한 경험담 하나하나

되새겨 듣기 위해 최선을 다해 강의를 들었습니다.

왜냐하면 저의 가장 큰 벽이자 두려움은

‘잔금의 리스크의 두려움’이기 때문입니다. 

땀과 눈물을 바쳐 찾은 나의 ‘n호기’

그것만들 바라보고 비올때나 더울때나 눈올때나 다리를 절뚝거리면서

“저~~~~환수원리에 맞는 물건을 찾자!”라며 앞마당을 넓혀 나가지만

정작 내가 이 물건을 잘 지킬 수 있는지에 대한 확신을 갖은채

계약금을 쏠 수 있을까에 대한 확신이 없었습니다.

아마 잔금을 치르겠다고 생각하고 계약금을 쏘는 사람은 없을 겁니다.

시장이, 상황이 잔금을 치뤄야하는 절박한 순간을 만드는 거겠지요..

만약 내가 그렇게 잔금을 치뤄야한다면 난 지킬 수 있을까?

에 대한 확신이 없었습니다. 

하지만!

이번 맵도리 양파링 튜터님의 강의를 통해 약간의 확신을 갖게 되었습니다.

“결국 우린 싼 물건을 찾으면되고”

“전세는 싸면 빠진다.”

는 것을 배울 수 있었습니다.

이번 열중은 실전 바이블이기에

1주차 강의 후기, 2주차 강의 후기 모두 실전에 맞춰 작성을 해보았습니다.

그래서 이번 3주차 강의 역시 어떻게 하면 다음달 9월 임보에 

이번 매콤하게 배운 내용을 이어나갈 수 있을까? 고민했다가

1강에서 게리롱 튜터님께서 강조하신 복기!와 저희 베타랑 조원인 ‘힘내자모모’님의

추천인 가상매매를 지금 이번 후기에 적용해보고

다음 임보부터 계속 나만의 가상 n호기를 만들며 나만의 메타버스를 실현해보고자 합니다.

(나의 잠재된 N을 깨워 상상의 나래를 펼쳐볼 시간이다.) 

지역 부천 / 조건 : 잔금 5억 / 투자금 1.1억

Step 1) 매수결정

부천은 현재 재건축과 신생아특례대출로 손을 든 단지들이 많아져

저평가를 진행해 저환수원리에 맞는 ‘A’ 단지를 1등으로 뽑아 

인근 부평과 산본을 비교평가해 투자해도 괜찮겠다는 판단을 했고

권리상 하자가 없는지 등기부등본을 확인해 오래전부터 거주자가 살고 있어

등기부등본은 깨끗했다.

Step 2) 매매계약

매매계약서를 작성했다. 

집 상태가 생각보다 별로 였고, 인테리어 특강을 들어 견적을 뽑은 뒤 

천만원을 깎고 수리를 위한 기간을 잡는 내용을 특약에 포함시켜 진행해보았다.

그리고 비수기에 진행하는 만큼 가을 성수기에 집을 맞출 수 있도록

잔금 날짜를 3개월 정도 최대한 길게 확보할 수 있었고

상호 협의 하에 빨리 맞출 수 있다면 앞당길 수 있음을 명시하였다.

아차.. 누수 관련 하자담보책임을 안적었네!

Step 3) 내 물건 1등 만들기 전세 빼기

이제 진짜 싸움의 서막이 올렸다.

부천은 다행히 정말 공급이 없지만 중요한건 부천시 내에서만 공급이 없다.

주변 검단, 부평, 광명, 시흥 등등 다양한 곳에서 신축이 들어오고 있다.

그래서 서둘러서 적정 전세가가 지금 현재 올라온 호가로 올려도 되는지

양파링 튜터님이 알려준 방법대로 해보았다.

1단계 적정 전세가 설정하기 : 단생공!

단지 내 비교

먼저 단지를 보니 84는 최근 전세가 없어 4.6억에도 전세가 빠짐을 알 수 있다.

59는 3.3인데 84가 4.6 거의 1.3억인데도 사람들이 84를 좋아한다.

가격차이가 너무 나서 단지 내에서 비교가 조금 힘들 거 같다.

하지만 근 두달 상간에 전세가 1억이 뛰었다. 너무 빠른데..?

생활권 내 비교

무지개 동신은 중동생활권 중에서 미리내 마을의 계남생활권을 공유한다.

계남 생활권 옆쪽으로 큰 학원가와 술집, 백화점을 이용가능하다.

리치고에서 이곳 생활권의 전세 실거래가와 최저호가 두 데이터를 비교해보았다.

84는 모두 계단식이였고

실거래가는 현재 4억이 찍힌 단지들과 아직 3억대 중후반에 실거래가 찍힌 곳들이 있다. 

그린우성2차보다 미리내동성이 쪼금 더 좋다고 생각했지만

최근 실거래가가 없는걸 보니 4.6억은 다소 부담이 되는지 거래가 안되고 있는거 같다.

계남생활권 1등 단지 미리내 롯데가 4.7억이다. 

따라서 단지 선호도를 본다면 롯데>동성>동신이라 생각을 하기에

나의 물건의 최고 전세가격은 4.5억 이상은 힘들겠다..라는 생각이 들고

같은 라인인 그린우성2차가 샷시특올수리 4.2억(8월21일)에 올라와 있어

4.5억은 더 힘들지도 모르겠다고 생각이 든다.

그래서 4.0~4.3억을 안전 범위라고 생각하고 가져가야겠다. 

공급(부천+부평)

확실히 부천과 인접한 부평을 함께 봤을 때 향후 3개년동안 공급이 없다.

상급지인 광명의 공급이 많아 어느정도 수요가 뺏길 수 도 있어

최대한 빨리 빼야겠다고 생각이 든다.

앞으로 전세가 부족해 4.5억으로 현재 호가로 올려보고 천만원씩 깎아야 할 것 같다.

와… 전세 빼기를 시물레이션을 실제로 한번 해보니

정말 시간이 오래 걸렸습니다.

앞마당을 만들때 매매 물건만 집중을 했지

현재 주변 전세의 컨디션에는 전혀 집중을 못했었습니다.

내가 1등으로 뽑은 물건을 전세로 전환할 때, 과연 다른 전세 물건보다 

좋은 물건인지 아닌지는 또 다른 영역이였습니다.

심지어 임대기간의 공수포의 영역 역시 수행해야하기에

다시 한 번더 임대를 놓는 것까지가 진짜 투자임을 각인 할 수 있었습니다.

앞으로 앞마당을 넓히면서 지금의 단계에서 체크를 함에 어려웠던 부분을

잘 기억하고 반영해야겠다고 생각을 했습니다.

어려웠던 점 1. 

매매 경쟁 물건 중 저평가에 집중했는데 전세로 바뀌었을때 얼마나 경쟁력을 가질지 또다른 1등 뽑기를 진행해야해 데이터를 꾸리는데 시간이 다소 많이 걸렸다.

어려웠던 점 2. 

다른 단지의 전세 매물의 컨디션이 얼마나 좋은지를 알지 못해 나의 물건의 적정 전세가를 판단하기가 어려웠다.

어려웠던 점 3. 

그래서 공급이 어느 정도에서 영향이 멈출지에 대해 대략적인 감이 있었는데 진짜 매물을 빼야한다고 하니 너무 대충 알고 있었구나.. 라는 생각에 앞으로 임보에 조금 더 신경을 써야겠다.