열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 80조 도미노미도]

전세 a to z

제목부터 강의 내용의 방대함을 엿볼 수 있었다. 투자의 끝은 매수가 아니라 전세를 맞추는 것이라는 말에 새삼 공감할 수 있는 3강 내용이었다.

전세를 빼는 것과 별개로 현재 시장 상황을 진단해 주셨다. 서울, 현재 상승세인 것은 맞다. 그러나 매매가 상승했더라도 전세 상승폭이 더 커져 전세가율이 높아진 곳에서 기회를 찾을 수 있다. 다만 상급지는 전고점 근처까지 회복한 상태로 추격매수는 금물이다. 상급지 물건이 좋은 건 맞지만 투자는 상급지 물건만 할 수 있는 것이 아님을 명심하자.

전세 세팅 유형, 전세 계약시 주의사항, 특히 특약 작성 예시들은 바이블로 삼아 실제 계약 전에 바로 참고하도록 해야겠다. 디테일한 법 사례는 법률 플랫폼의 도움을 통해(비용이 들더라도) 시간을 절약 할 수 있다는 것도 체크포인트다.

단생공: 적정 전세가 설정

적정 전세가를 설정하기위하 덜 좋은 것과는 비슷하게, 더 좋은 것보다는 싸게 해야한다는 것은 머리로는 당연한 이야기라고 할 수 있지만 실제 투자를 진행할 때는 간과하기 쉬운 부분이라는 생각이 들었다. 1호기를 매수하게 된다면 반드시 두음을 기억하고 적용해보자. 지방 소액투자의 경우 보증보험 한도를 꼭 챙겨야함도 잊지말자

공수표: 임대기간 설정

'포트폴리오'를 확인하여 임대 계약 시점을 확인하는 것은 다주택 포지션이 아니라면 당장 신경 쓸 사안은 아니겠지만 전세 재계약 시점의 입주물량, 계절별 수요 변화는 미리부터 확인해 놓을 필요가 있다.

세 낀 매물, 법인 세입자

시장상황에 따라 매수시점에 따라 전세를 낀 물건을 매수하거나 세입자로 법인을 들여야 하는 경우가 발생할 수 있다. 주의 사항이 몇 가지 추가될 뿐이지 절차가 어렵다거나 하면 안된다는 내용이 아니므로 미리 겁먹지 말자.

부동산 투자는 매수가 끝이 아니다. 전세를 맞추는 것까지가 투자행위의 완성이다. 매수에 있어 싸게 사는 것이 중요하다면 전세를 잘 맞추기 위한 핵심은 '가격경쟁력' 확보인 것 같다. 투자금을 줄이기 위해서 주변 지역이나 단지, 생활권의 가격이나 공급물량을 확인하지 않은채 최대한 전세를 올려받으려는 욕심은 결국 역전세의 화살로 돌아오게 된다. 투자 물건을 싸게 매수하였고 전세금 또한 주변 대비 적정하게 맞추었다면 하락장이 와도 버틸 수 있는 체력을 확보할 수 있다. 

저평가된 단지를 찾는 것도 벅찬 일인데 전세를 맞추는데 등장하는 여러 상황, 상황 별 대응 프로세스 등을 정리하다보면 '이렇게 까지 해야 하나?' 라는 내적 질문에 맞닿을 수 있다. 그 순간을 맞이해야 한다. 그게 잘하고 있는 것이고 그렇게 까지 해야 성공적인 투자로 안착된다.

세부적인 내용이 많아 단 번에 습득하기 어려울 수 있으나 필요할 때마다 꺼내 보면서 충분히 익혀가도록 해야겠다.