[열반스쿨 중급반 39기 13조 던피] 3주차 강의 후기입니다.

안녕하세요!

기세만 좋은 여자 던피입니다.

열중 3주차 양파링님의 강의에서

전세에 대한 모든 것을 배웠습니다.

‘그 동안 매수 이후의 시나리오는 어떻게 되는거지?’

많이 궁금했고,

세를 놓는다는 게 어떤 개념인지

잘 이해하지 못했기 때문에

개인적으로 이번 강의가 매우 필요했고

유익하게 느껴졌습니다.

(감사합니다 양파링 튜터님♥)

전세가 상승이 가지는 의미는?

강의에 앞서 현재 부동산 시장에서 

전세 분위기가 어떤지를 먼저 짚어 주셨는데요.

서울/수도권과 지방의 분위기가 다르고,

또 지역 안에서도 단지 별로도

전세가 상승의 분위기가 다름을 알 수 있었습니다.

또한 전세가 역시 실거주 가치를 반영하므로

사람들의 선호와 연관되어 있음을

한 번 더 상기시킬 수 있었습니다.

사람들이 좋아하는 곳일수록

전세가 상승이 유리하다!

그렇게 상승한 전세가는

우리와 같은 전세 레버리지를

이용하는 투자자에게

기회를 주는 것이죠..!

‘전세가’와 사람들의 ‘선호’가

더 강하게 연결된 순간이었습니다.

BM할 점 전국 매매가와 전세가 증감율 확인하여 임장지 선택

전세 셋팅의 유형을 알면 예측하고 대응할 수 있다!

1호기 투자를 한다면 전세 세팅은 어떻게 하는걸까?

계약금…? 잔금..? 중도금…?

돈을 지불하는 과정에서

세입자를 어떻게 받고,

전세 세팅은 어떻게 하는거지..?

항상 궁금했었는데요 ㅋㅋㅋ

이번 강의에서 양파링 튜터님이 아주 딱!

깔끔하게 정리해주셨습니다.

+ 여기에 따르는 변수들도…

전세 셋팅에는 총 3가지 유형이 있는데요.

1) N개월 뒤 매매잔금

매매 잔금일에 임차인에게 전세 보증금을 받아

그 돈으로 매매 잔금을 치루는 방식입니다.

가장 일반적인 유형이라 설명을 해주셨습니다.

(앞으로 내가 겪어야 할 과정들은.. 이런 것이군요..!)

이 때 임차인의 이삿날이 완전히 맞지 않을 수도 있고,

다른 변수들로 인해 세입자를 구하지 못하게 될 수도 있는데요.

이런 경우는 겪어보지 않으면 모르는 일들이기에

투자 경험이 없는 저에게는 

이런 상황이 있다는 걸 아는 것 자체로

대응의 영역이 커지는 듯해 다행인 순간이었습니다.

2) 매도자가 세입자로 사는 경우

특수한 경우지만 이런 경우에는

이사 일정과 매매잔금 일정을 맞추는

부담과 리스크 부담이 많이 준다는 걸 알 수 있었습니다.

1호기 투자를 할 때

이런 물건도 잘 찾아봐야겠구나 생각이 들었어요.

3) 임차인이 거주 중인 물건

이미 세입자가 살고 있는 경우기 때문에

새로운 세입자를 구해야 한다는

부담이 줄어든다는 장점이 있지만

세입자와 이전 집주인이

어떤 계약을 맺었는지 잘 살펴봐야 합니다.

이전 계약에 불합리한 내용이 있을 수 있고,

그 계약 내용을 내가 이행 받을 수 있기 때문이죠.

BM할 점 전세는 내 책임의 범위가 넓고 깊어진다.

잔금 대비(금융상품 미리 파악), 계약서 특약 살피기 등. 

뭐든지 꼼꼼히 하여 대응영역을 늘리자.

계약은 거래가 성립하는 ‘법률행위’

부동산 투자에 한 푼 두 푼 들어가는 것이 아닌

큰 일임을 잘 인지하고 있기도 했고,

계약서라는 걸 한 번도 써본적이 없기에

더 막연하고 어렵게만 느껴지는 것이 바로

등기부등본과 매매 계약서였습니다.

양파링 튜터님의 설명을 듣고 나니

머리 속에서 뒤죽박죽이던 개념들이

정리가 좀 되어 어찌나 다행이던지요 ㅠㅠ

등기부등본은?

권리관계를 따지는 문서이기 때문에

해당 물건(집)의 소유자와 권리침해사항,

근저당권이 잡혀있는가 등을 확인해야 합니다.

내가 거래하고자 하는 물건이니 만큼

권리 관계를 확실히 따지는 게

너무 중요한 일이겠죠.

이 과정을 통해 매수를 결정했다면

그 다음은 매매 계약서를 쓸 차례!

이 때 계약시 생길 수 있는 문제에 대비해

특약을 명확한 언어로 기재합니다.

이 때 기재하는 내용들이 이후에 있을

전세 셋팅에 대한 초석이 되어줍니다.

매매 계약서를 통해

해당 물건(집)의 주인이 되었다면

이제는 나의 임대인을 찾아 계약서만 쓰면 끝!

이 때 쓰는 것이 바로 임대 계약서인데요..!

(이렇게 정리하고 보니 너무나 명료하고 어려울 게 없었던..ㅠㅠ

감사합니다 양파링 튜터님)

임대계약서 역시 필요한 특약 사항을

잘 정리하여 기재해두는 것이 중요함을 알게 되었습니다.

BM할 점 계약 전 등기부등본 확인하여 권리상 하자 체크 후,

매매 계약서에 전세 세팅을 위한 특약 기재

마지막 임대 계약서 작성
 

내 물건 1등 만들기

내 물건이 누가 봐도 살고 싶은 집이라면

임차인들에게 인기도 좋아지겠죠..!

세입자를 구해 전세를 주게 된다면

그 때서야 모든 투자 과정이 마무리

되는 것이라 할 수 있습니다.

내 투자 물건을 1등으로 만들어 빨리 세를 놓는다면

그 만큼 시간 절약이 되는 것이지요.

내 물건이 잘 나가게 하려면

우선 적절한 가격을 붙여주는 것이 중요합니다.

전세가를 터무니 없이 높게만 측정한다면

임차인들은 다른 집을 찾아 떠나버리고 말테니까용..

이 때 필요한 것이 바로!

튜터님이 알려주신 단생공!!

1)ㄷㅈ 내에서 ㅍㅎ별 가격 비교

2) ㅅㅎㄱ 내에서의 비교

3) ㄱㄱ물량 점검!

BM할 점 세 단계를 거쳐 전세가 범위를 잡고

시장의 분위기를 반영하여

적정 전세가를 책정하기.

하지만 이게 다가 아니죠..!

만약 내가 투자한 시기와 임대가 만료되는 시점에

공급 물량이 넘치게 된다면 투자자로서

투자금 회수가 어렵게 됩니다.

이 때 체크해야 할 3가지 ‘공수포’

1)ㄱㄱ물량의 영향 범위를 가늠해볼 것

2) 임차인의 ㅅㅇ를 통해 이동 시기 파악

3) ㅍㅌㅍㄹㅇ로 재계약 시기 관리

BM할 점 미리 대비할 수 있는 것들에 대비하여

임대만료일을 조절하기!!

임대 리스크를 줄이기 위해서는…

양파링 튜터님의 실전 사례를 통해서

공급 리스크가 전세 세팅에 어떤 영향을

미치는지를 몸소 깨달을 수 있었습니다.

대규모 공급이 있는 시기에

공급의 영향권에 있는 물건을 매수하게 되면

결국 전세가가 하락하여

최종 투자금이 더 증가하는 결과를 낳게 된다는 것을요.

또한 한 지역에만 투자를 하는 것이 아니라

다른 지역으로 내 자산을 분산시켰을 때

역전세를 맞아도

다른 지역의 전세 상승분으로

역전세에 방어할 수 있다는 것과

역전세가 왔을 때

내가 내 물건을 지키기 위해서는

내 물건의 가치에 대한 확신이 있어야 한다는 것도요.

확신을 가지기 위해서는 결국

내 두 발로 가능한 많은 지역을

다 가보고 직접 느끼는 방법 밖에는 없다는 걸

배울 수 있었습니다.

가장 중요한 것은 싸게 사는 것!

가치가 있는 물건을 싸게 사는 것이 본질!

BM할 점 많은 지역을 돌아보고 비교를 통해

내 물건의 가치를 확실히 알고 투자하자.

공급 확실히 파악하고 분산 투자로 리스크 방어!

★그리고 싸게 사자★

새로운 직장으로의 출근과 함께

양파링님의 3주차 강의를 듣게 되었습니다.

지금까지 월급쟁이 생활하며, 육아까지 하랴…

투자공부 병행하신 모든 월부인들 존경스럽습니다…!

3주차 강의도 너무 알찼고, 

역시 어떻게든 강의를 완강하고 후기까지 쓰기를

잘했다는 생각이 듭니다.

열정으로 강의해주신 양파링 튜터님 감사합니다^-^

열중 3주차 강의 마무리하신 수강생분들도 고생 많으셨습니다.

이제 남은 마지막 4주차까지 화이팅입니다♥