열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 1권 읽을때마다 1취월장하여 3십억 이룰조_조]

열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z

강사 : 양파링 튜터님
배운것
- 2024년 하반기 현재 전세시장 상황
  - 서울 수도권
    - 매매 : 상승
    - 전세 : 상승
  - 지방
    - 매매 : 상승, 보합, 하락
    - 전세 : 상승, 보합, 하락
  - 서울 가성비 단지까지 전세물건 급감 & 전세가 상승 (서울투자기회 여전)
  - 현재 전세시장은 수도권 지방 관계없이 투자를 준비하는 우리에게 더 좋은 기회를 가져다 줄것이라는 것

전세 셋팅을 위하여 알아야 할 필수사항
- 일반적인 전세 셋팅
  - 투자자에게 가장 유리한 전세 셋팅
    - 매매 잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는경우
  - 투자시 대비해야 하는 전세 셋팅 (금융비용 발생)
    - 전세 계약했지만 매매 잔금 후 전세 잔금을 받는 경우
    - 매매 잔금 때까지 전세입자가 안 구해진 경우
- 특수한 전세 셋팅
  - 매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우
  - 매매 계약후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우
- 모든 투자가 원하는 시점에 딱딱 맞춰져 거래 되는것이 아니기에 어떻게 대처할지 그 방법을 알고 있어야함
- 등기부등본 - 반드시 확인해야 할 5가지
  - 갑구
    - 소유자 : 계약자와 동일인물지 확인
    - 가압류 / 가처분 / 가등기 : 권리침해가 있는지?
  - 을구
    - 근저당권 : 집담보로 돈을 빌렸는지 ?
  - 각 페이지 하단
    - 열람일시 : 권리관계에 변동이 있는지 ?
    - 페이지 : 문서 전부를 확인했는지?
- 잔금시 말소 특약기재
  - 대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인
- 매매계약서 특약사항
  - 매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조
  - 잔금일은 상호협의 하에 앞당길수 있음

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
- 적정한 가격으로 1등 물건 만들어 전세를 빨리 뺀다면 돈 절약과 시간 절약을 할수 있다.
- 전세가격 설정에 필요한 3단계
  - 1단계
    - 단지 : 단지내 다른평형의 가격을 확인하고 내 평형의 전세가격이 적정한지 확인한다.
  - 2단계
    - 생활권 : 생활권내 같은 평형의 가격을 확인하고 내 물건의 가격이 적정한지 확인한다.
  - 3단계
    - 공급 : 구/동 단위 공급이 얼마나 있는지 확인한다
- 임대기간 설정 3단계
  - 공급
    - 재계약 예상시기 입주물량 체크
  - 수요
    - 학군지 + 30평대 이상
      - 성수기 : 겨울방학(1~2월)
      - 비수기 : 수능시즌 (가을)
    - 가족단위 수요 외 10, 20평형대
      - 성수기 : 봄, 가을이 많은편, 대체적으로 고른 수요
  - 포트폴리오
    - 보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요
- 임대 만료일은 투자자 본인이 조절할수 있는 영역, 한순간의 선택이 몇 년치(?)의 리스크를 좌우하게 됨

임대리스크를 줄이는 법 (실전투자사례)
- 임대 최고가를 고집할 필요 없음
  - 욕심 vs 기회비용
- 현재 높은 전세가를 받기 어렵다는 것의 의미는 :
  - 이후 재계약 시 돌려받을 확률이 더 높다는것 + 역전세 위험성 낮아짐 (투자금회수, 재투자기회)
- 임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택
- 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임
- 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어
- 안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김
- 쌀 때 사는것, 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력

느낀점
- 부동산 공부를 하면서 그동안 간과했던 전세 빼기에 대해 양파링님의 많은 노하우를 한꺼번에 많이 배울수 있는 기회였습니다.
- 한번의 전세를 뺀적이 있었는데 그때도 참 어렵게 세입자를 구했는데 그 때 양파링님이 알려주신 노하우를 알았더라면 조금 편하지 않았을까 복기해 보게 되었습니다.
- 부동산 사장님이 하라는데로 전세가에 내놓는 것이 아니라 내가 충분히 조사하고 내가 원하는 가격에 전세가를 놓아야 겠다는 생각입니다.
- 집을 사는게 다가 아니고 집을 매수 하기 전에 전세를 어떻게 뺄까 심사숙고해서 거래를 진행해야 겠다는 생각이 들었습니다.
- 이번 강의는 전세빼기 바이블로 해도 될만큼 전세빼기의 모든것이 들어있어 아파트 매수시 같이 고려 해야할 중요한 일로 생각됩니다.
- 강의를 듣기전 내 물건 1등 물건 만들기 얘기만 들었었고 굳이 그 행위가 필요할까? 생각했었던데 듣고 난후 시장상황에 따라 가까운 미래에 이 행동을 해야 겠다는 생각을 해봅니다.