월급쟁이 부자로 은퇴하라에서 가장 인상 깊었던 3장 4가지 투자사례를 정리해보겠다.
의왕시 25평 아파트
서울 주요 지역으로도 수월하게 이동할 수 있으며, 각 종 편의, 문화 시설과 좋은 학군을 두루 갖춘 1기신도시 평촌의 입지를 공유하는 의왕시 내손동 아파트는 신축이라는 점에서 장점이 분명해보였다. 투자를 고려할 때에는 입지를 우선으로 보고 그 다음으로 신축에 가까운 컨디션이라면 더욱 좋다.
신축이라고 투자대상으로 무조건 좋은 것만은 아니다. 주변의 신축입주가 더욱 많아진다면 투자 2년 후에 역전세를 맞을 수도 있다. 임대 노하우를 습득하거나 역전세에 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
정리
내손동 아파트는 GTX 호재로 크게 상승했지만 이 투자의 핵심은 신축이냐보다는 입지가 좋았다는 것이다. 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해서 더 중요하고 주변 신축물량이 많다면 전세가 상승이 어렵거나 역전세의 위험이 있으니 꼭 대비하자!
2. 분당 21평 아파트
광명보다 분당 구미동의 입지가 떨어지지 않았는데 4천만원이나 쌌다. 발품으로 비교평가하여 저평가된 분당아 파트를 찾았다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 비교할 대상을 많이 가져야 한 다.
분당은 하나의 브랜드가 되었고 구미동은 분당 내에서 가장 외곽에 위치했지만 중심부의 가격이 움직인 후 결국 그 흐름에 영향을 받았다.
정리
좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 충분한 경험을 갖추기 전까지는 가격자체가 비싼 집은 투자처로 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 투 자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중해야 한다. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다 고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 잃지 않는 선에서 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자 하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
3. 수지 32평 아파트
수지는 이미 투자를 했던 지역이라 시세트레킹을 하고 있었다. 이미 20평대는 올라있었고 30평대는 아직 오르 지 않았다. 더군다나 용인, 동탄, 수원 등의 입주 물량때문에 투자수요가 위축되어 있는 상황이었다. 입주물량이
많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 않고 저평가여부를 먼저 판단해야 한다. 수지는 가성비 학군지로
가족단위가 오랫동안 살아야 하는 30평대는 저평가되어 있었다. 주변 신축아파트가 입주를 하면서 매매가는 충 분히 떨어져 있었고 신축아파트의 전세가는 입주 개시 당시의 저렴한 물건의 전세가가 4~5개만에 1억이 상승했 고 구축아파트도 전세물건도 소진되기 시작했다. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것 이다!
역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자를 했다.
정리
서울 부동산이 오르면서 상대적으로 저렴한 수지 인근 분당아파트도 크게 올랐다. 분당과 수지의 격차가 발생하 여 갭메우기로 수지아파트도 크게 상승하였다. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면
- 저평가 여부를 판단하라.
- 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대호하라.
- 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력을 갖추어라.
수지아파트의 타이밍을 잡을 수 있었던 것은 시세트레킹으로 신축, 구축 전세가의 흐름과 구축 매매가를 지켜봤 기 때문이다.
4. 평촌 21평아파트
평촌 주변 입주물량이 지속되면서 평촌의 매매가는 눌려있었고 높은 전세가율을 가진 비산동아파트와 범계역 역 세권 아파트를 고민하다가 범계역 아파트를 투자했다.
정리
정책에 따라 투자 수요가 규제 대상이 되지 않는 지역으로 유입되었고 평촌이 바로 그곳이었다. 풍선효과로 평촌 시세상승이 일어났다. 예측해서 투자한 것이 아니었다. 전세투자의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다!
새롭게 깨달은 점
무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다. 부동산 투자 역시 지정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면 무엇보다 그 일에 진하게 임해야 한다.
정도를 지킨다는 것! 매일 같은 시간에 일어나 미라클모닝을 성공하고 가장 중요하고 집중이 필요한 일을 오전에 처리하고 매일목실감으로 투자공부시간을 확보하고 있는지 나 자신을 메타인지하고 독서와 운동을 꾸준히 하며
나의 건강과 멘탈을 지켜나가는 것. 주말에는 임장을 가고 임장을 다녀오면 임보를 작성하고 이 모든 과정에서 가족과 회사를 지켜나가는 것. 투자의 원칙이 저환수원리라면 투자생활의 원칙은 바로 위에서 정리한 이것이다.
적용해보고 싶은 점
지금 현재 나의 투자생활에서 부족한 것은 임장습관 들이기!
가족과 나의 체력 사이에서 임장습관을 들인다는 것은 내가 해내야 할 숙제이다.
또 1기신도시 앞마당을 늘리면서 너나위임의 투자사례 3번째였던 수지지역처럼 입주물량으로 눌려있는 곳이 있다면 시세트레킹으로 매매가는 오르지 않고 전세가가 올라오는 지역에 투자하고 싶다.
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