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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
양파링님의 전세 공략집
1강 게리롱님에게 배운 저환수원리 라는 투자 원칙으로 기준을 심었고
2강에서 식빵파파님에게 배운 비교평가로 더 좋은 물건을 찾고
3강 양파링님에게 나머지 투자의 반쪽 , 나에게 걸맞는 1등 물건을 찾고 전세 빼기를 배우는 시간이었습니다.
Part1. 2024년 하반기 현재 전세시장 상황
-본것-
<연합뉴스>
…… 서울 아파트 전셋값이 65주 연속 상승세…
<디지털타임스>
…… 전세 시장도 지방 약세…
<뷰어스>
…… 주택시장 양극화 뚜렷…
뉴스 기사를 퉁쳐서 해석하지 않기
- 과연 서울은 모든 지역이 전세가율이 높아졌는가?
현재 서울 4,5 급지 지역 상당수가 전세가율 60% 돌파했는데 25개구 중 9개 구가 이에 해당함.
(중랑>강북>금천>관악>성북>구로>은평>동대문>서대문 의 순으로 전세가율이 높음)
하지만, 강남,서초,용산,송파의 경우처럼 전세가율이 41%~45%로 낮은 지역도 있음.
강남 압구정 현대, 용산 서빙고 동부 센트레빌, 영등포 여의도 시범등 땅의 가치가 높은 재건축단지들이 해당구의 전세가율을 낮추고 있음
2. 지방은 전부 매매, 전세가 하락했는가?
23년 1월과 24년 8월의 시장을 비교하면
수도권 중심으로 매매가가 상승했고.
지방의 경우 상승, 보합, 하락등 지역의 특징에 따라 다른 모습을 보였음.
울산, 대전, 충북의 경우 상승,
경북, 충남,세종의 경우 보합,
대구, 경남, 부산의 경우 하락
전세가의 경우
상승 TOP은 서울, 경기, 인천
하락 TOP은 경북, 대구
-깨달은 점-
서울 수도권과 지방 양급화를 논한 뉴스 기사와는 달리 안을 들여다보면 서울도 서울 나름, 지방도 다 같은 지방이 아님.
투자자라면 기사만을 보고 지역 평균 분위기로 리스크를 단정짓지 말고 지역별, 단지별로 들여다보는 접근이 필요하다.
현재 전세 시장은 수도권, 지방 관계없이 투자를 준비하는 우리에게 더 좋은 기회를 가져다 줄 것이다!
Part 2. 전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수사항
(1)전세 셋팅 유형과 프로세스
저환수원리로 기준을 심고, 임장 다니고 임보를 쓰고 비교평가까지 다 잘해서 아파트를 매수 했다 !
이러면 모든 과정이 종료되고 나는 투자를 참 잘했다 ???? 라고 할 줄 알았습니다.
양파링님의 강의를 들으면서 띵~ 하고 한방 맞은 거 같은 느낌이 들었습니다.
모든 투자가 내가 원하는 시점에 전세금을 레버리지해서 잔금을 치르면 될 거라고 막연하게 생각한 건 엄청난 착각이었음을 깨달았습니다. 가장 유리한 시나리오만 상상하고 있었던 전 얼마나 투자에 무지하고 위험한 사람이었는지요……. 투자 시 대비해야 하는 전세 셋팅 시나리오가 있음을 알고 계약 단계부터 전세를 어떻게 뺄 수 있느냐에 따라 내가 하려는 투자의 대상을 바꿔야 할 수도 있다는 정말 중요한 일이라는 것을 배웠습니다.
전세 계약했지만 매매 잔금 후에 전세 잔금을 받는 경우, 매매 잔금때까지 전세입자가 안 구해진 경우, 매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는 주전 물건, 매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우 등등
전세 빼기에 이렇게 여러가지 시나리오가 있고 각 유형마다 대비책을 알고 투자에 임해야 안전한 투자가 된다는 것을 배웠습니다. 내 투자의 베스트와 워스트를 제대로 알고 행동하지 않았을 때 치러야 할 비용도 알고 있어야 대비가 가능함을 알게 되었습니다.
- 전세 셋팅을 잘 하기 위해서 계약 단계부터 챙겨야 할 내용을 알고 , 뿐만 아니라 투자를 결정하고 전세 셋팅이 끝날때 까지 투자현장에서 반드시 적용해야 하는 내용이 무엇인지 배우는 참으로 귀하고 소중한 강의였습니다.
- 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 사항들을 이렇게 자세히 배우는 시간이 또 어디 있을까요?
계약이 중요한건 알고 있었지만 간과하는 부분도 참 많았습니다. 계약은 당사자간의 법률행위로 계약서 작성 직전까지 정말 꼼꼼하게 살펴야 한다는 자세도 배웠습니다. 계약서 작성할 때 눈치 보지 마세요 ! 라는 양파링님의 말씀이 가슴에 와서 콕 박혔습니다.
* 투자에 대한 책임은 나 스스로의 몫이다 ! 부동산 사장님과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 나에게 비용이 될 수 있음을 명심하자!
Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
- 전세가격 설정할 때 무엇을 봐야 할까? 단. 생. 공 (전세 가격은 내 투자금을 줄이려고 내가 받고 싶은 금액으로 높게 내 놓는 것이라고 알고 있었던 나를 반성하는 시간이었습니다 ) 이렇게까지 봐야 하는 걸까? 싶은 의구심도 들었지만 양파링님의 실전 투자자로서 들려주는 생생한 현장의 이야기임을 조금의 의심도 없이 100% 받아들여서 200% 이상 레버리지 할 수 있도록 복기하자 !
단. 생. 공. 잊지 말자 ! 강의에서 배운 내용을 다 외울 수 없을 만큼 너무 중요하고 다양한 내용들이 많아서 양파링님이 강의 초입에 왜 이 강의가 양파링님의 <전세 공략집>이라고 하셨는지 무릎을 탁 쳤습니다. 제록스 해서 수학의 정석처럼 전세빼기 바이블로 간직하면서 수시로 꺼내보면서 복기하고 활용하겠습니다.
2. 내 물건 1등 만들 때 전세 가격 설정에 더하여 임대기간 설정도 중요하다고 배웠습니다.ㅣ
임대기간 설정할 때는 무엇을 봐야 할까? 공.수.표(포) 투자를 진행하면서 내가 스스로 정할 수 있는 파트가 많지 않지만 그나마 임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역임. 한 순간의 선택이 몇 년치(?) 의 리스크를 좌우하게 됨을 알게 되었습니다.
3. 임차인에 대한 대응전략 파트에서는 세 낀 물건과 법인 물건 에 따른 전략을 배웠습니다. 잘 모른다고 무조건 피할 것이 아니라 내 ‘안전’이 제일 중요하므로 ‘장치’를 어떻게 마련할 것인지를 아는 것이 중요합니다.
Part 4. 임대 리스크 줄이는 법 (실전투자사례)
양파링님이 직접 진행하셨던 투자 사례를 가져와 생생한 투자 현장을 단계별로 설명해 주시면서 후보 1과 후보 2에서 아쉬운 투자를 택하게 됨을 보여주셨습니다. 초보 투자자였고 임장보고서 썼고, 공급 체크도 했지만 옥길 이라는 지역이 거리가 떨어져 있어서 공급부분을 간과해서 결과적으로 아쉬운 투자가 된 케이스라고 하셨는데 앞 선 강의에서 배운 이론적인 내용들이 케이스에 바로 적용되면서 잘 이해가 되었습니다.
투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임을 알았습니다.
안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김을 알았습니다.
양파링님의 강의 말미에 에필로그가 가장 가슴에 와 닿았습니다. 물론 전세 공략집도 정말 귀중한 내용이었습니다.
투자를 하시면서 여러 분들과 관계를 맺게 되는데 부동산 사장님, 인테리어 사장님, 그 중에 임차인분들도 있습니다. 투자자가 되기로 마음 먹었다면 매수자만 되는게 아니고 임대인도 되는 것이라고 합니다. ‘우리집’ 이라는 공간이 누군가에게 소중한 꿈을 키워 가는 곳이구나! 라고 하시며 임차인으로부터 받든 손편지와 따뜻한 니트 선물을 소개해 주셨습니다. 그 분의 손 편지 내용을 양파링님이 읽어 주시는데 정말 가슴이 따뜻해졌습니다.
“ 여러분, 너무 작은 것에 일희일비 하지 마세요. 정말 무리한 요구가 아니라면 들어 주세요. 계약, 전세 셋팅 등 오늘 배운 내용이 내 이익만 취하는 것이 아니고 임차인 분과 우리 집이라는 공간에서 안전하게 살면서 꿈을 꾸는 삶에 ‘발판’으로 삼으면 좋겠습니다. 오늘 배운 내용이 임대인으로서 함께 하실 임차인 분을 위해 잘 쓰이면 좋겠습니다.”
라는 양파링님의 말씀에 큰 울림을 받았습니다.
양파링님, 좋은 강의에 진심으로 감사함을 전합니다.
2024.8.26
위올리치 드림
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