열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 39기 74조 사라다]

투자 공부를 비싼 자기 계발로 끝나지 말라고 하셨던 코코드림님의 말씀이 떠올랐다. 투자 공부를 취미 생활로 또는 이것만으로 충분하다는 합리화로 생각하면 절대 안 된다. 결국 나는 이 분야를 계속 공부하면서 투자의 방향을 정하고 투자를 실제 한다. 그러려면 그냥 대충, 적당히 하는 생각을 버려야겠다. 

또 투자를 할 수 있는 다양한 방향들이 있는데 그걸 다 무시하고 무조건 부동산이야, 무조건 갭투자야. 이런 마인드도 넓게 보는 안목을 키우는데 좋지 않다. 투자를 하겠다면 그것 끝까지 가져가야겠고, 일반 사람들처럼 생각하면 안 된다.

(68) 인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없을 것이다. 

(70) 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있을 것이다. 

(70) 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다. 

(80) 세상에는 생각보다 많은 ‘월급쟁이 부자’가 있고, 그들이 직장생활을 하면서도 그만한 부를 일굴 수 있었던 건 투자를 겸했기 때문이란 걸 알게되어서다. 

(94) 당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 

(112) 내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’다.

돈을 제대로 벌기 위해서는 소비 자산이 아닌 생산 자산을 구입해야 한다. 은행에 예금해 놓는 것도 인플레이션을 따지만 자산을 더 불리는 게 아니므로 소비 자산이다. 직장에 다니면서 돈을 최대로 확보하고 생산자산을 사는 데 써야 한다. 

투자의 방법은 다양하다. 주식, 펀드, 부동산, 보험 등이 있다. 각각의 장점과 단점은 있다. 그러나 안전한 쪽은 이익이 덜하다 못해 마이너스이기도 하다. 부동산을 택할 수 있는 가장 큰 이유는 바로 전세 임대로 얻는 전세금 활용이다. 전세금을 무이자로 사용할 수 있다는 강점이 있다.

(132) 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 사람’으로 이동해야 한다. 

(140) 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.

의왕시 투자 사례) 의왕에 대한 입지 가치성을 파악함. 무조건 신축으로 투자하겠다는 건 잘못된 생각. 첫투자였기에 협상에 대해 미숙함. 소장님과의 관계가 중요함. 투자할 때의 첫 기준은 ‘저평가’여부이다. 

분당구 투자 사례) 비수기 투자 중요. 임장 데이터가 쌓이면서 단지 비교가 저절로 되는 시점이 있음(저평가를 보는 안목) 결국 부동산은 임장이 중요함. 협상할 때는 상대방에게 줄 수 있는 것도 생각해야 함. 잃지 않은 선에서 경험 쌓기. 

수지구 투자 사례) 임장 후 시세 모니터링을 꾸준히 하는 게 중요함. 입주 물량은 리스크지만 입주 물량보다 중요한 건 저평가. 매도인의 매도 사유 중요. 대안을 마련해야 함. 아단많.

 평촌 투자 사례) 물량 많은 리스크 감수. 입지의 중요성. 매수자 우위 시장. 등기부 등본 살펴봐야 함. 협상의 중요성.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 결국 저평가이다. 호재, 리스크 등 모두 고려해야 하지만 그럼에도 저평가가 되어 있고 리스크 대비가 되어있으면 투자할 수 있다. 저자의 부동산 시장이 현재 그대로 재현되지 않는다. 사실 그건 어떤 부동산 책을 읽어도 마찬가지이다.

 투자 과정을 그대로 따라할 수 있는 지침서는 어디에도 없다. 그건 미래를 예측하는 것만큼이나 터무니 없는 일이다. 중요한 건 본질이 무엇인가? 이다. 투자의 본질은 ‘싸게 사는 것, 그리고 그걸 계속 가져가는 것.’이다.

(250) 나는 당시 대출에 대한 막연한 두려움을 가지고 있었다. 막상 경험이 없의 그 두려움을 완전히 떨칠 수 없었다. 이 기회에 오랜 기간 내 마음속에 자리 잡고 있던 두려움을 극복해 보고 싶었다. 

(278) 매도인의 매도 사유가 분명하고 꼭 집을 팔아야 하는 입장이기에 가격을 조정하기 수월하다. 

(324) 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다.

투자를 위해서는 종잣돈이 필요하다. 종잣돈을 마련하는 방법은 저축과 자본재배치가 있다. 자본재배치는 저축보다는 리스크가 크므로 일단 먼저 실력부터 갖춰야 한다. 월급을 받는 사람들은 시세차익형 투자가 좋다. 생활비를 매달 받을 수 있어 큰 돈이 묶여도 괜찮다. 

그러나 상황과 시기에 따라서 월세 투자를 결정하는게 좋을 수 있다. 잃지 않는 투자를 지키기 위해서는 먼저 저평가를 찾고, 아는 지역을 늘려야 한다. 또 전세가율을 적극 활용해서 적은 투자금으로 할 수 있는 자본을 사야 한다. 리스크를 대비하기 위해서는 현금을 확보해야 한다.(마이너스 통장, 신용대출)

처음에 자본재배치에 대한 내용을 듣고 내가 살고 있는 집을 어떻게 하면 세를 주고 나올 수 있을까, 세를 주면 나는 어느 정도 가용 자금을 확보할 수 있을까 이런 시뮬레이션을 했던 기억이 난다. 

그러나 밥잘님 라이브 코칭 시간에 자본재배치보다 더 중요한 것은 내가 어떤 물건을 살지 알아야 하고 그러려면 일단 실력을 키워야 한다고 들었다. 그걸 보면서 현재 나의 위치는 어디인지 파악하고 내가 할 수 있는 것과 해야 할 것을 키워야겠다고 생각했다.

(386) 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라. 

(394) 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이 말이다. 

(408) 당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 

(458) 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을.

투자를 하려면 기준을 먼저 세워야 한다.(저평가되었나? 투자금 적게 드는가? 리스크 감당할 수준인가?) 투자할 때는 입지를 고려해서 내가 할 수 있는 범위에서 가장 입지가 좋고 지역적 위상이 나은 물건부터 공략한다. 아파트는 수요 많으면 대체재를 바로 찾을 수 없어 그만큼 가격이 올라간다. 그러나 공급이 많을 때도 수요가 바로 감당하지 않아 냉각과 과열을 반복한다.

 부동산 시장에 대한 움직임을 파악하기 위해서는 아파트의 전세가율, 가격, 투자금 규모, 입주물량, 미분양을 확인하면 된다. 입지를 파악하기 위해서는 직장, 교통, 학군, 환경을 살펴본다. 지역 사람처럼 임장한 후 부동산 중개인을 만나서 관련 정보를 얻고 투자 물건을 선별한다. 하나의 물건만 보지 않고 여러 개의 후보군을 마련한다. 전세 세팅할 때는 시기도 중요하다.

(520) 지역을 조사할 떄 나는 가치 대비 가격이 싼지를 판단하는 저평가 여부를 첫 번째 투자 기준으로 삼는다. 

(576) 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다. 

(580) 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다.

새벽에 책 보기 습관을 단단하게 잘 다녀야겠다. 이번 주에도 잠을 더 자고 싶은 욕심에서 벗어나서 6시에 일어나 할 일을 하겠다. 그리고 일어나는 시간대를 계속 앞당기면 공부할 시간을 많이 확보할 수 있다. 그 첫 단추를 잘 꿰어야겠다. 

나는 동료분들과의 소통뿐 만 아니라 멘토분들과의 소통이 좀 부족하다. 놀이터에서도 거의 말을 하지 않는다. 소극적인 태도보다는 적극적으로 내 주변 환경을 활용해야겠다. 그리고 튜터분들이 쓴 어게글이 좋다고 한다. 그 분들의 생각을 바로 내 것으로 만들 수 있기 때문이다. 하루 동안 올라오는 어게글을 꼭 읽어야겠다. 내가 자투리 시간에 영상보는 등으로 시간 때우는데, 이 때 어게글을 꼭 읽어야겠다.

(616) 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다. 

(620) 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.