열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 47조 바다]

이 강의 정말 미쳤습니다.★★★★★

지금까지 3개의 과정-열반스쿨 초급, 실전준비반을 거쳐 열반스쿨 중급반 –을 공부하고 있는데 지금까지 모든 강의의 수준이 아주 높고 알찼는데

이 강의도 정말 최고!! 최고!!

공책에 필기해 가면서 강의를 들었고

3차시는 모르는 내용이 많아서 몇 번 돌려 보았습니다.

강사님이 전세 공략집이라 하셨는데

지금은 1호기도 못했지만 1호기 하여 전세 뺄 때 이 교재를 참고하면 된다는 것에 안심이 됩니다.

강의 초반에

반드시 기억해야 할 2가지를 말씀하셨는데 강의 끝에 한 번 더 확인해 주시는 과정이 좋았습니다.

강의 내용은 적지 마라고 하셨는데

이것은 너무 중요하여 후기 작성하면서 외우고 있습니다.

적정전세가를 설정하는 3단계:단지-생활권-공급

임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

-공급, 수요, 포트폴리오

다음의 내용은 실제 투자를 해보지 않으면 잘 알 수 없는 부분이라 아주 유용하며 꼭 알아두어야 할 팁입니다.

이것도 꼭 기억합시다!!

1. 작은 도시일수록 연식에 민감함

2. 입주물량이 많은 지역은 입주물량 들어오는 당해부터 힘든 것이 아니라 미리 집을 팔려고 하니 입주물량 많은 해 직전에 가장 어려울 수 있다.

3. 지역 평균 분위기로 퉁쳐서 생각하지 말자.

* 지금까지는 임장해서 임보 써서 정리하여 나의 투자금에 들어오는 집만 사면 된다는 생각을 했는데 이 강의에서는 집을 사기 전부터 매수 후 어떤 상황이 일어날지 알고 대비하는 것이 중요하다.

*전세 들어오는 사람의 유형 설명도 유익하였습니다. 네이버에 매매, 전세 시세 조사할 때 예사로 본 용어도 설명을 들어서 명확해졌습니다.

- 주인세안고 , 주인전세 주전, 점유개정

- 전세 낀, 전세 안고

그리고 집주인의 전세대출이 어떨 때 되는지의 여부도 새롭게 알게 되었습니다.

* 매매계약서 설명도 아주 유용하였습니다.

이 부분의 강의 교재와 설명은 두고 두고 보관하여 참고할 예정입니다.

우리 집 살 때 본 듯한데 30년 전에 한 번 보고 처음 보는 서류~~ㅠㅠㅠ

특히 근저당은 잔금시 전부 상환하여 말소하고

전액상환영수증까지 확인해야 합니다.

* 특약 부분 설명은 아주 요긴합니다.

특히 현장가서 ~해 주세요 라고 말하지 말고 미리 부사님께 이야기하여 부사님이 미리 작성하여 반영해 놓으면 매도자와 전세입자는 원래 그런가보다 하고 생각한다.--이 설명은 신의 한수!!!

**특약은 계약시 생길 수 있는 문제를 대비하여 작성하는 것으로 전문용어일 필요가 없다.

불리한 내용은 없는가, 서로 동의했는가 확인

해석에 이견이 없도록 구체적이고 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.

* 계약의 무게를 알자!

강사님이 사장님이 물건 많이 보여주고 매도자가 많이 깎아주어서 미안해서 미심쩍어도 계약하는 경우가 있을 수 있는데 절대 미안해 하지 말자!!

나같이 마음 약한 사람에게 정말 필요한 말입니다.

계약의 책임은 부사님도, 매도자도 아닌 바로 나이고 거기서 발생하는 손해도 내가 감당해야 하는 것이니 정신 똑바로 차리고 미안해 하지 말고

계약을 해야겠습니다.

가계약 하기 전에 심사숙고하자.

가계약 한 후에도 계약서 쓴 후에도 치열하게 고민계속 생각하자.

*재계약할 때 부동산 거치지 않고 임차인과 바로 재계약할 때 실수할 수 있다.

임대기간을 실수할 수 있으니 잘 보자.

계약 끝나는 날이 공휴일이 아닌지 확인—은행볼일을 봐야 하기 때문이다-정말 디테일하십니다.

*특약사항은 꼼꼼하게 챙기자.

* 임차인이 요구하는 것은 웬만하면 들어주자.

우리는 투자를 계속 해야 하기 때문이다.

이것은 강의 때마다 강사님들이 강조하시는 말씀입니다. 이래서 월부의 투자자들은 임차인들과 사이가 좋고 부자되는 사람이 많은가 봅니다.

* 전세금을 임차인의 다른 가족에게 주어도 된다.

이 부분은 강의를 듣지 않았으면 절대 다른 사람에게 안 주려고 할 것입니다.

-특약사항에 받는 사람을 기재해 놓으면 가능하다고 하니 앞으로 이런 경우가 발생하더라도 당황하지 않고 의연하게 대처할 있을 것입니다.

*법률에 관한 자문을 받을 기관도 알았습니다.

대한법률구조 공단에 문의-사이버 상담 신청—답변 받는데 1주일 정도 시간이 걸린다.

* 전세 보증보험 가입 가능한 전세가인가?

이 내용은 이해가 잘 되지않아 몇 번 돌려 들었습니다.

임차인이 보증보험 가입을 신청했는데 승인 시간이 오래 걸리므로 신청할 때는 보험 가입이 가능한 전세가였는데 상황이 변하여 승인시점에는 보험가입이 불가능한 금액이 되는 경우

—전세 계약서를 다시 작성해야 하는 경우가 생길 수 있다. 금액에서 손해를 보더라도 다시 계약해 주자

-임차인을 다시 받아야 한다면 시간이 흘러갈 것이고 전세가가 내려 올 수도 있으니 임차인이 원하는 대로 계약하는 것이 현명하다.

이런 설명으로 알아들었습니다.

지방에서 투자하면 전세보증보험을 넣은 사람이 많다고 하니 꼭 알아두어야겠습니다.

* 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

-공급, 수요, 포트폴리오

1. 전세 끝날 때 공급량이 많으면 전세 기간 조절할 수 있다.

전세 기간은 반드시 2년+2년으로 알았는데 이것도 임차인과 협의하면 조절할 수 있습니다.

* 공급 물량은 인접한 지역도 같이 보자

* 작은 도시는 대규모 공급이 있으면 도시 전체가 영향을 받는다.

2. 수요

학군지에 전세가 잘 빠지는 시기는 겨울방학이다.

학군지 30평 대 겨울방학 때가 성수기

전세 끝나는 시기를 겨울방학으로 하자

학군대지역 수능 때 집을 잘 보여주지 않으므로 가을에는 비수기이다.

수능 끝나고 집을 잘 보여준다.

모든 평형 때 비수기는 여름 휴가철, 장마철, 명절 연휴, 겨울

--> 비수기와 성수기를 잘 알아서 전세계약을 해야겠습니다.

3. 전세 포트폴리오

전세를 한꺼번에 빼면 힘들다. 지역을 분산하여 투자하는 것이 좋다. 1,2호기 투자는 상관없는데 1호 재계약과 3호 계약이 겹치면 부담이 많다.

---> 현재 1호기도 없는데 이런 이야기 들으면 사실 꿈같은 말입니다. 하지만 저도 언젠가는 1호기, 2호기, 3,4, 주~욱 투자해야 하니 분산투자의 중요성을 알아야겠습니다.

경험이 많으면 같은 지역에 투자해도 된다고 하니 하루빨리 그런 날이 오기를 바라고 노력해야겠습니다.

* 법인 물권

법인과 집계약을 한다면 비용면에서 유리하다

계약은 사람하고만 하는 줄 알았는데 법인과도 계약한다니. 설명을 듣고 보니 기업체에서 기숙사처럼 임대하여 직원에게 살게 해 주는 것.

--> 이런 계약이 들어오면 놀라지 말고 차분히 대응- 혹시 불법적인 단체는 아닌가?

- 나중에 원상회복하기- 특약에 넣기.

양파링님이 계시니 안심, 양파링님의 교재가 있으니 안심. 이 매뉴얼대로 하면 되니까!!

* 전세가 욕심을 내지 말자.

전세가가 낮더라도 빨리 임차인을 구하는 것이 낫다. 그래야 다음 투자에 전념할 수 있다.

---> 전세가를 낮추면 이후 재계약시 돌려받을 확률이 더 높다, 역전세 위험성이 낮다.

꼭 기억하겠습니다.

* 임장할 때 안 좋은 지역도 가보자.

그래야 좋은 지역을 알아볼 수 있고 내가 투자한 물권을 지킬 수 있습니다.

임장할 때 산꼭대기에 있는 아파트를 갈 때

‘저곳은 절대 투자 안할 것인데 왜 가야하지?’

라고 생각했는데 가는 이유를 알았습니다.

*실력을 키우고 준비하고 있으면 기회가 옵니다.

*투자체력을 기르자-강사님의 말씀!!

** 강의내용, 저의 생각, 적용점을 적어보았습니다.

평소 잘 모르는 내용이 많아서 조금 어렵기는 하였지만 한 번 더 강의를 들으면 이해가 많이 될 것 같습니다. 모르는 내용 알게 되어 뿌듯하고 강사님의 설명과 강의 내용이 너무 좋아 감탄하면서 들었습니다.

강사님은 실력만 좋은 것이 아니라 마음까지 따뜻한 분입니다. 임차인분의 손편지를 들을 때 뭉클했습니다. 아마 강사님이 임차인분과 계약을 할 때나 집 수리 부분이 있을 때 친절하게 인간적으로 대하여 주셨기 때문이라 생각합니다.

집 계약시 투자자와 임차인의 관계로 만나지만 사람 대 사람으로 만나면 우리는 모두 심장이 뛰는, 불쌍한 사람을 보면 연민을 느끼는, 감동적인 장면을 보면 눈물을 흘리는 똑같은 사람일 뿐입니다.

야박하게 할 필요도, 편리를 봐주지 않을 이유도 없습니다.

양파링님은 마음 따뜻한 투자자입니다.

저도 빨리 1호기 하여 마음 따뜻한, 하지만 야무진 투자자가 되고 싶습니다.

양파링님을 실제 만나면 우리의 고민을 따뜻한 마음으로 들어주시고 조언해 주실 것 같습니다.

너무 감상적으로 흘렀네요.

이번 강의를 잘 기억하여 전세를 잘 빼서 애써서 찾은 물권을 잘 보존하여 잃지 않는 투자를 해야겠습니다.

좋은 내용 알려 주신 양파링님 감사합니다.

좋은 하지만 야무진 투자자가 되겠습니다!!!