열반스쿨 중급반 월부은(월급쟁이 부자로 은퇴하라) 독서 후기 [열반스쿨 중급반 39기 146조 제네시스]

STEP 1. 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아
3. 읽은 날짜 : 2024.08.23 ~ 2024.08.25
4. 총점 : 10/10점

STEP 2. 책에서 본 것

1장. 왜 투자를 해야하는가 (Why)

자본주의 사회에서 살아가는 우리는 왜 투자를 해야만 할까?

투자란, 선택이 아니라 필수임과 동시에 내 인생을 걸어야만 성공할 확률이 조금이라도 있는, 아주 중요한 인생의 과업이라는 걸 깨달았다.

월급이 오르는 속도보다, 자산이 불어나는 속도가 훨씬 빠르다. 조금이라도 빨리 이 자본주의 사회의 일원으로 들어가는 게 훨씬 유리하다. 올바른 방향과 방법, 나의 기준을 지켜간다면 엄청난 무기가 되리라 확신한다.

군더더기 없이 내가 투자를 왜 해야하는지, “why” 에 대한 답변을 받았다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향 (Direction)

소비 자산 X, 생산 자산 O

소비의 방향을 바꿔야 한다고 알려준다. 내가 이해한 것은, 소비 자산은 최소한으로 제한하고, 그 만큼 생산 자산을 사기 위한 Seed Money 로 바꿔야 한다. 투자를 마음먹었다면 나의 현재 소비 습관 부터 바꾸고, 예측 가능한 Seed money 로 적절한 투자 준비를 해야 한다. 

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 (What)

의왕, 분당, 수지, 평촌 총 4가지 너나위의 투자 사례를 통해 왜 그 매물을 선택했고, 어떤 과정으로 투자를 진행 했고, 어떤 어려움이 있었는지 속속들이 알 수 있었다. 중요한 건 큰 투자금이 들지 않았지만 저평가된 아파트를 잘 매수했다는 점이다. 다주택자가 되고자 하는 나에게 투자 시에 꼭 확인해야 하는 점이 어떤 것들인지 알려 주었다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식 (Concept)

필요비와 불필요비를 구분하여 투자금을 마련하고, 자본 재배치를 통해 깔고 앉는 돈을 최소화 하여 투자금을 마련한다. 열중강의를 듣는 중 투자자가 깔고앉는 돈을 최소화 해야하는 이유가 더 있다는 것을 알게 되었다. 만약 내 집 마련을 주담대를 통해 하게 된다면, 이미 DSR 에 포함되기 때문에 나중에 투자 물건이 역전세를 맞는 경우에 RISK 대비가 되지 않는다. 또한 전세투자를 하는 경우, 매매 이후 매매 잔금 전까지 (혹은 당일) 전세를 맞추지 못할 경우 (혹은 전세 잔금일이 매매 잔금일 보다 늦을 때) RISK 를 대비 해야 한다.

결국 전세투자를 차곡 차곡 쌓아서 시스템을 마련해 놓으면, 내가 목표로 하는 주택 수를 모으는 데 예상보다 훨씬 빠르게 도달할 수 있을 것이라고 생각한다. 실제로 책에선 그걸 수치화하여 시뮬레이션 해주는데, 내가 노력한다면 불가능할 것 같지도 않다. 할 수 있을 것 같다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 (How)

아파트 투자의 기준

1. 저평가된 상태인가?

   ㄴ 비교평가 과정을 반복해 판단하면 된다.

2. 투자금이 적게 드는가?

   ㄴ 돈을 잃지 않는 투자를 위해 반드시 고려해야 함.

   ㄴ 경험이 부족할 땐 실패로 인한 타격을 줄이기 위해 투자금을 줄일 필요가 있음.

3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

   ㄴ 매매 잔금 기한 내에 전세를 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 할 경우,

   ㄴ 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼 세입자에게 반환해야 하는 경우를 대비해야 함.

*인상깊었던 부분

" 그렇게 하늘 높은 줄 모르고 상승하던 가격도 임계점에 다다르게 된다.

하락기가 도래하는 것. 하락기로 접어드는 시점이 되면 서서히 미분양이 늘어나기 시작한다.

동시에 활황기에 활발하게 분양된 물량이 실제 입주 물량으로 부메랑이 되어 돌아오면서

이것이 이전과는 다르게 시장의 수요를 압도하게 되면, 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다.

이 시기가 정확히 언제 도래할지는 모르지만, 반드시 온다는 것만은 분명하다.

과거를 보면, 2008년 ~ 2012년 까지의 기간에 해당한다.

부동산의 매매가는 하락하고 전세가는 하락 혹은 약보합 하다가 공급 물량이 해소되면서 서서히 강보합 혹은 상승으로 방향을 바꾼다. "

임장 지역 선정하기

1. 전세가율, 가격 (부동산지인)

   ㄴ 전세가율 70% 이상, 가격 자체가 저렴해야함.

   ㄴ 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해 두고 기다린다면 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있음.

2. 투자금의 규모 (조인스랜드부동산)

   ㄴ 전세가율 85% 이상, 매전갭 3000만~5000만 가량 단지가 많은 지역 sorting

3. 입주물량(공급), 미분양 (부동산지인)

   ㄴ 해당 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량 check

   ㄴ 수도권일 경우 (서북, 동북, 동남, 서남)

   ㄴ 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계

   ㄴ 미분양이 꾸준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태

   ㄴ 참고로만 활용.

임장 전 지역 조사

ㄴ 전반적인 인상 정도만 가지기

ㄴ 손품 팔기

1. 일자리

   ㄴ 근로소득 통계, 산업분류별 일자리 통계 (국세청 : 국세통계 홈페이지 - 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황)

   ㄴ 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준 뿐 아니라, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 알 수 있음.

2. 교통

   ㄴ 수도권은 지하철 - 역세권이 중요함, 직장 출퇴근 목적 - 강남 접근성 중요

   ㄴ 지방은 자차 의존도가 높음 - 역세권 크게 중요치 않음

3. 환경

   ㄴ 백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활 편의시설

   ㄴ 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 잘 조성 되어 있는지? 여부

   ㄴ 지적편집도를 활용하여 주거지역, 상업지역, 준공업지역, 녹지지역 확인 가능.

4. 학군

   ㄴ 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과 확인 (아실)

   ㄴ 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있음.

   ㄴ 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾음.

   ㄴ ‘초품아’ 여부 중요

5. 지역의 분위기와 스토리

   ㄴ 인구 구성으로 사람들의 연령 분포를 확인. (통계지리정보서비스)

   ㄴ 상권 = 토요일 오후의 분위기에 영향

6. 가격

   ㄴ 임장지역 내의 모든 아파트를 조사할 것.

   ㄴ 매수 결정하기 전, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악할 것.

    

임장

그 동네엔 어디에 뭐가 있고, 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지하는 것.

ㄴ 사소한 차이를 느끼는 게 중요함. 그냥 슥 둘러보고 말 것이 아님.

1. 중개소 방문

   ㄴ 투자 기준에 맞는 단지를 찾아서 방문.

   ㄴ 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인

   ㄴ 토요일, 하루에 5~6개 정도 물건 예약.

   ㄴ 중개소에서 대화할 때 질문 List

   

   ㄴ 사전에 조사한 내용을 맹신하거나, 질문을 넘어 지나치게 아는 척 하지 마라.

2. 매물 확인.

   ㄴ 이동하면서 지금 보러 가는 집의 상황 문의 (매도 사유, 집주인/임차인 전월세 여부, 만기 날짜

   ㄴ 거주자에게 인사 공손히. 감사 표현

   ㄴ 중개인의 리드에 딸려가기 보다 사전에 스스로 정한 순서 에 따라 꼼꼼히 내부 살피기.

   ㄴ 나오기 전 거주자에게 이사 날짜 물어보기.

3. 중개소로 돌아와서.

   ㄴ 그날 본 순서대로 부사님께 물건 정보 정리 해달라고 부탁하기.

   ㄴ 각 물건의 특징을 메모할 것. 잊어버리지 않게 하기 위해.

   ㄴ 그 중 가장 괜찮은 물건 하나 정하기

   ㄴ 등기부 등본 떼달라고 하기. (매도자가 매수했던 시기와 가격을 확인 가능함.)

   → 직접하지 말고 부사님 통해서 전달하자.

실전 투자법

1. 장부 물건 확인

   ㄴ 바로 나가는 물건. 대부분 시세보다 싼 물건이기 때문

2. 최대한 많은 부동산에 방문할 것.
3. 선호도가 낮지 않으며 (저층, 탑층, 사이드, 길가 동), 가격이 저렴하고, 임대가 수월할 (수리, 공실상태) 물건 찾기

4. 매도자와 가격 협상

   ㄴ 매수 시점의 시장 분위기가 중요. 매도자우위 시장에서는 잘못하면 놓칠 수 있음.

   ㄴ ‘거기 아니면 여기에 하지 뭐’ 라는 마음이 드는 상황을 만들어 둘 것.

   ㄴ 2개 이상의 투자처를 확보하라.

5. 우선협상 범위 설정하기

   ㄴ 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라.

   ㄴ 돈이 급해보이면 계약금이나 중도금을 더 많이 줄 수 있다.

6. 임대를 결정짓는 4가지 요인

1. 가격이 저렴해야 하고, 원하는 가격에 어울리는 상태여야 한다.
2. 집의 내부 상태가 좋아야 한다.
3. 입주가능 시기가 맞아야 한다. (금융비용 계산)

4. 이사철 성수기/비수기 여부

   성수기 : 2,3,9,10

   비수기 : 6,7,8,11,12,1 (여름, 겨울)

   → 잔금일이 비수기에 해당할 경우 임대 기간을 더 늘려서 맞춘다.

5. 부동산 사장님이 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향인지 확인.

   → 내가 처음 부동산에 갔을 때의 사장님 인상을 떠올려라.

    

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 (Mind)

불평과 불만으로 허송세월할 것인가,

지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할 지 찾을 건인가?

조급함을 버리되, 내가 할 수 있는 것들을 하나씩 차근차근 행동에 옮겨 나가자.

STEP 3. 책에서 깨달은 것, 적용할 점

깨달은 것 : 아무것도 없이 시작하는 직장인이 부자에 도달할 수 있는 가장 빠르고, 안전한 방법을 알게 되었다.

적용할 점 : 나만의 투자 기준을 확립하여 실제로 투자해보겠다.

STEP 4. 책 속 기억하고 싶은 문구