단지분석 중 하락률 계산 저는 이렇게 하고 있습니다.[내마중 너나위님 양식 변형][까르멘]

안녕하세요, 까르멘입니다. 

내마중 에서 작년에 너나위님께서 하락률 계산한 양식을 공유해주셨는데요, 

저는 그 때 내마중을 못 듣고 양식을 못봤는데, 

제가 필요에 의해 단지 분석을 엑셀로 하다보니 

너나위 님 양식의 확장 버전이라는 것을 알게 되었습니다 ^^

혹 필요하신 분이 계실까봐 제가 하는 단지 분석 방법을 공유해 드립니다 ^^

이렇게도 단지 분석을 하게 되면 좋은 점은 

1. 다양한 기준으로 필터를 걸고 아랫/윗 정렬해서

    어느 단지가 나은지 한 눈에 볼 수 있다. 

2. 단지 하나하나 분석하는 시간을 줄여주고 

   단지 전체적으로 어떤 흐름이 있는지 분석할 수 있다. 

    

   정도 입니다. 

    

   요즘 핫한 평촌에 대해 제가 작성한 하락률 계산 표를 가져와 보았습니다. 

   

   1. 전고점 일자 및 전고점(아실), 하락률(수식)

   2. 최고 전세가(아실), 하락률(수식)

   3. 평균 전세가율, 최고 전세가율 (호갱노노)

   4. 200% 달성까지 걸린 기간

   5. 00.00 매매가(설정 기간 이후 입주는 분양가 기록)(매매가-아실, 분양가-부동산지인),

     00.00 매매가 ~ 전고점 까지 상승갭

    

  이렇게 5개 파트로 기록합니다. 

1. 전고점 일자 및 전고점(아실), 하락률(수식)

• 이 부분은 너나위님께서 강의 때, 그리고 서울기초투자반에서도 자세히 설명 하셨지요? 

2. 최고 전세가(아실), 하락/상승률(수식)

• 최고 전세가 대비 현재 전세가가 어느 수준인지, 
• 향후 오른다면 어느 정도까지는 오를 수 있는지,
• 현재 수준이 저렴한지, 비싼지 하락/상승률을 통해 비교합니다.

3. 평균 전세가율, 최고 전세가율 (호갱노노)

호갱노노에서 찾아서 적어둡니다. 

평균 전세가율은 현재 전세가율 대비 얼마나 쫓아왔는지 봅니다. 

예를 들어 현재 전세가율은 50-70%까지 분포되어 있는데, 

50,60%대가 많이 보이는 반면, 

평균 전세가율에서는 60-70%가 반반씩 보이니까 

앞으로 좀 더 전세가율이 오를 가능성이 있다 정도로 해석했습니다. 

최고 전세가율은 해당 단지가 어느 정도  전세가율 까지 오를 수 있는지 가늠해 보는 지표입니다. 

딱 맞진 않지만, 어림잡은 수는 생각해볼 수 있겠네요. 

전세가율 그래프 선에서 가장 높은 곳을 클릭하면 

해당 최고 전세가율이 보입니다.

4. 200% 달성까지 걸린 기간

최고 전세가율일 때 투자했을 때 

위 3번에 있는 그래프에서 처럼 

갭이 5200만원이라면 

그 2배가 되는 1억 400만원 이상이 될 때가 

200%를 달성하는 때 입니다. 

향촌현대5차 32평은 1년 2개월이 걸렸네요. 

앞으로 상승장에서도 이 정도 시간이 걸려 

2배가 오를 수 있겠다고 생각하며, 

제가 언제 매도해야 하는지 판단할 때,

특히 지방 임보를 쓸 때 유용하게 쓸 수 있습니다.

예를 들어 향촌현대 5차의 경우는 

적어도 2년 후에는 200% 수익을 얻고 

바로 팔 수 있는 정도의 단지라는 뜻입니다. 

지방 광역시나 중소도시를  해보시면 

의외로 3~5년 나오는 단지들도 있습니다.^^ 

그런 단지들은 4년은 들고 있어야 매도가 가능하겠다고 계획 잡을 수도 있겠지요 

하는 방법은 3번 그래프에서 

최고 전세가율인 곳을 클릭하고 

마우스 왼쪽을 클릭을 유지하면서 오른 쪽으로 드래그 해줍니다. 

그러면 하단에 +1억 4000 적힌 부분의 숫자가 

점점 올라가는데요, 200% 가 될 때 멈추고 

그 기간을 적어주시면 됩니다.

5. 00.00 매매가(설정 기간 이후 입주는 분양가 기록)(매매가-아실, 분양가-부동산지인),

  00.00 매매가 ~ 전고점 까지 상승갭

저는 17.5월로 설정했는데요, 

이 때가 지난 상승장 때 평촌에 투자를 많이 했던 시기였기 때문에

 이 시기 매매가 중 가장 저렴한 것을 아실에서 찾아서 기록하고, 

제가 이 때, 물 좋을 때 샀다면 얼마나 벌었지? 를 가늠해 봅니다. 

서울이나 경기도 임보를 쓸 때는 18.7월로 설정할 때도 있는데요, 

제가 어리바리 월부 첨 들어와서 투자를 배울 때라서 

제가 만약 이 때 아무 것도 모르고 

투자 초기에 어리바리하게 이 곳을 샀다면 

난 얼마에 수익을 얻었을까? 

생각해 보기 위해서 이 날짜를 설정한 적도 있습니다. 

보통은 그 지역이 가장 거래량이 활발했을 때 즈음을 

적으시면 최대 벌 수 있었던 금액을 비교해 볼 수 있습니다.

푸버리지님께서 만져주신 엑셀시세표를 사용해서 가공하였습니다. 

엑셀시세표에서  매매가, 전세가 입력을 다 한 후 

하락률 계산 할 단지, 평형만 필터 걸어서 위처럼 기본 자료를 만들어주시고, 

옆으로 열을 확장하여 위 1~5를 입력하시면 됩니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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