실전투자경험
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매도전략시트를 활용한 매도가격 설정하기(feat. 매도전략시트 첨부)[까르멘]



안녕하세요, 까르멘입니다.

1탄에서 제가 중소도시 20평대 구축을 매도하게 된 인트로를 소개했는데요,

(아래 글 참조 ▼▽▼▽▼▽)

https://weolbu.com/community/1437545

 

 

오늘은 어떻게 매도전략을 짰는지에 대해 썰을 풀어보겠습니다.

 

매도를 할 때는 가격을 정하는 프로세스가 가장 중요하다고 생각하고요,

이외에도 어떤 기간안에 팔지, 또는 얼마가 되면 팔지 등의

목표를 정하는 것이 필요하다고 생각합니다.

 

또 자신만의 조건이 있다면 가격은 어떻게 설정해야 할지도

미리 고민해서 광고를 내야 합니다.

 

 

매도가격 정하기

 

1. 매수한 부동산이나 단지내 부동산에

전화임장으로 매도가격 물어보기

 

저희가 매수를 할 때랑 똑같이

매도할 때는 매도자의 입장으로,

그리고 매수자의 입장으로도 전화임장을 해보셔서

지금 시장에 얼마정도에 얼마의 기간정도면

팔리는지 전화를 몇군데 돌려보시는 것이 좋습니다.

사전 정보 수집 과정으로 볼 수 있습니다.

 

 

2.매도전략시트를 사용해 매도가격 설정하기

 

이 시트는 벨지안가나슈님의 전세트래킹 양식을 이용하여 만들었습니다.

 

https://cafe.naver.com/wecando7/4990421

전세 문자 뿌리면 끝? 전세 뺄 때 가장 중요한 한 가지(전세빼기 양식 공유) [벨지안가나슈]

 

 

네이버 부동산을 열어 단지내 모든 매물을

매도 전략시트의 첫 행에 따라 기입합니다.

이 때 가격 순으로 빠짐없이 기록하는 것이 중요합니다.

단지내 모든 매물을 적는 이유는

내 매물의 상태 대비 어떤 매물이 어떤 가격에 있는지

판단하기 위해서 입니다.

 

 

① 내 물건의 단지와 매도에 영향을 준다고 판단되는 옆 단지 모두 시트에 적습니다.

② 첫 행을 따라 평형, 동, 층, 향, 가격과 이사예정 날짜를 적습니다.

③ 상태: 네이버 부동산에 적혀 있는 설명 중 물건 파악을 위해 필요한 것을 적습니다.

④ 비고: 세낀 매물의 전세가격(투자자 모드로 전화임장 필요)을 적어두었습니다.

⑤ 부동산 열에는 이 물건을 광고하는 부동산의 이름을 다 적어둡니다.

- 얼마나 많은 부동산이 이 물건을 광고하는지도 파악해서 이 물건이 급한지 아닌지 타진해 보고

또한, 이 단지를 지역내 어떤 단지들까지 적극적으로 광고하는지 파악하기 위함입니다.

⑥ 내 물건의 장점과 단점을 생각하여 적어둡니다.

⑦ 아실을 열어 ①에 적어둔 단지들의 최근 실거래가와 동 층을 적어둡니다.

 

자, 이제 적는 과정은 끝났으니 생각해보고 고민해볼 때가 되었습니다.

지금은 이 글을 읽기만 하시는데, 실제로 적다보면

아, 내 물건은 이 정도면 이 시장에서는 팔리겠다.. 란 감이 오실 것입니다.

 

아래에서 매도전략시트 사본만들기 하여 사용하세요! 

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Drh6s1z4ld0nRNRCdARC9KujUyphy0yKyO-uIX3ZAUs/edit?usp=sharing

 

 

시트를 보면서 제 물건의 예를 들어보겠습니다.

 

제 물건은 4년전 올수리(샷시 안함)로 화이트톤 올수리였는데,

현 세입자가 이 단지내 이런 집은 없다고 반할(?)정도로

깔끔하게 수리된 집이었습니다.

(월부기준으로만 수리해도 이렇게 됩니다!)

 

올수리가 제일 큰 장점이었고,

그 외에는 높은 전세가 맞춰져 있고,

세입자가 가능하면 더 살길 원하다는 조건이 있어서

투자자에게도 유리한 집이었습니다.

 

단지 치명적인 단점은 사이드에 5층이라는 다소 저층이었고,

로얄동은 아닌 곳이어서

공급이 많은 시기에 높은 가격을 고수하기엔

좀 무리가 있는 집이라고 판단했습니다.

 

이런 저의 물건의 상태를 파악한 후

가장 비슷한 물건을 찾으니

'월래미안' 24평 107동 5층 남향이 2억 300만원인게 보입니다.

103동 4층도 2억300인데, 제 물건보다는 못한 것으로 보이네요

 

그럼 107동 5층이 먼저 팔리길 기다리던지,

제가 더 급한 상황이라면 2억 300만원 보다는

더 낮게 불러야 한다는 결론을 내렸습니다.

 

이에 더해 실거래가를 열어봅니다.

106동 10층과 102동 10층이 각각 1.99억과 2억에 최근에 팔렸네요.

전화해서 물어보니 (전임필요)

수리가 크게 되어 있진 않았다고 합니다.

그러나 106동과 102동은 강이 보이는 로얄동라인입니다 ^^

그럼 제 물건은 1.9억과 2.05억 사이에 놓으면 팔릴 것 같다는

계산이 섰습니다.

 

그래서 2.03억을 고려하여 2.05억에 부동산에 내놓고

전화가 오면 가격조정 의사가 있다고

부동산 사장님께 알려드렸습니다.

 

 

부동산에 내놓기

 

매도는 전세와 달리 100여개 부동산에

바로 뿌려야 할 이유는 없습니다.

오히려 '이 집 급해서 가격 조정 많이 되는거 아냐?'

라고 생각이 드는 역효과가 날 수도 있습니다.

 

그래서 정말 간절하고 당장 팔아야 하는 이유가 있는게 아닌한

처음에는 단지내 1군데만,

전화가 오는지, 집은 몇군데서 보러오는지 1-2주 기다려보다가

단지내 부동산 몇군데 뿌리고

점점 급해지는데로 주변 부동산에 뿌리는 걸 추천드립니다.

 

저는 빨리 갈아타기하고 다른 좋은 투자를 하고 싶었고,

또 6월에 세입자 나가기 전에 팔려고 했기 때문에

좀 서둘러서 주변 단지 부동산에 20개 정도 내놓았습니다.

 

처음에 단지내 부동산에 내놓을 때는 전화로 알려드렸고,

단지 외 주변 단지에 뿌릴 때도

저는 전화로 간단히 말씀드리고

동, 호수 매도요청 금액, 세입자 연락처와

집 사진을 문자로 보내드렸습니다.

 

단지내가 아닌 경우는 관심도가 많이 낮을 것 같아

전화를 일일히 드렸습니다.

 

그리고 전화한 후 2주 정도 지나고도

연락이 뜸하고 단지내 부동산에서만

집을 보여주는 것 같다는 생각이 들었습니다.

 

그래서 지역에 내려가서

제가 매도 문자 돌린 부동산 모두 돌아다니며

소정의 선물(?) 박카스나 다과를 사갖고 가서 뿌리면서

현재 분위기에 대해 물어보고

제 물건 잘 부탁드린다고

얼굴 도장 찍고 왔습니다.

 

예전에 전세문자 뿌리고 나서 전세 뺄 때

둘아맘님♥ 께서 알려주신 방법인데

매도할 때도 써먹어보았습니다.

문자나 전화로만 하는 것 보다는

'얼굴도장'을 한번 찍는게 확실히

부사님들의 관심속도가 달라지더라구요.

 

그리고 방문하면서 일잘러 부사님을 파악할 수 있고

또 걸러야 하는 부사님도 파악할 수 있었습니다.

 

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한번의 매도경험이지만,

한땀한땀 단지내 물건을 적으면서

매도가격을 정했던 것이

제가 공급이 많은 중소도시에서

20평대 구축을 5주만에 매도할 수 있었던 비결이라고

생각합니다.

 

비록 시기를 잘 맞추지 못하여

최상의 금액으로 매도하지 못하고

또 세입자에게 얼마간 돌려줘야 했지만

취득세 낮췄으니 됐어~~~

 

글이 길어져서 매도를 통한 성장(배운점)은

3탄으로 작성하겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

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