[유스스] 디테일한 선호요소 확인하는 법

안녕하세요

유스스입니다

오늘은 디테일한 선호 요소를 파악하는 방법을

공유하려고 합니다.

먼저 우리가 디테일한 선호도를 파악하는 이유는

2가지가 있는데요.

첫 번째는 우리가 하는 전세레버리지 투자에서 리스크는 

전세가 맞춰지지 않는 것인데요. 

디테일한 선호도를 알면, 

전세를 상대적으로 빠르게 맞출 수 있다는 점입니다.

두 번째는 우리는 비싸게 파는 것이 목적인데요. 

선호도를 알면, 실수요와 가수요로 인한 매매 상승폭이 높아져 

비싸게 팔 수 있는 확률이 높을 수 있습니다.

그래서 우리는 발품과 손품을 통해서 

최대한 어떤 선호요소로 단지를 선택하는지 확인하는데요

선호요소는 직장, 교통, 학군, 환경, 호재, 상품성입니다.

우리가 항상 선호도 파악이 힘든 이유는

여러 선호요소가 가격에 AND로 영향을 주며

가중치가 있다는 점입니다.

길을 하나로 두고, 위치한 단지 2개가 있을 때,

위치는 비슷하니까 위에서 말씀드린

직장, 교통, 호재 는 같을 수 있습니다. 

하지만 학군, 상품성은 다를 수 있고, 

이 두 단지의 경우, 학군, 상품성의 가중치가 더해서

선호도가 달라지는 것입니다.

이 차이를 확인 방법으로 가설 검증이 있는데요

가설 검증은 선호도의 가중치를 확인하기 위해서

확인 하고자 하는 선호 요소만 다르고,

나머지 선호 요소는 최대한 통일 시켜서

얼마나 가격에 영향을 주는지 확인하는 것입니다.

다음의 예시는 부산진구의 

교통에 대한 선호도를 파악하기 위한 목적으로

교통의 의미를 확인하고자 하였습니다. 

먼저 상품성 측면에서 떨어지는 단지(준구축)의 경우,

교통의 영향성은 어떤지 확인하였습니다. 

결론은 교통이 의미가 있다.

다음은 연식이 20년 이상 차이가 있을 때

교통의 의미는 어떤가?

결론은 연식이 압도적으로 좋을 때

교통의 영향을 줄어든다. 

2가지 가설 검증을 통해서 

얻을 수 있는 결론은 

교통은 의미가 있고, 일정 연식 이상의 상품성을 가지고, 

랜드마크 급은 교통의 의미가 퇴색된다.  

또한, 연식이 주요 입지 결정요소가 될 수 있겠다. 

투자 우선 순위를 연식이 좋은 것부터 봐야겠다 .

정도로 가볍게 결론 지을 수 있을 것입니다.

이 때 비교하는 단지에 대한 기준에 대해서

너무 깊게 생각할 필요는 없고, 

먼저 가격이 유사한 단지가

연식이 비슷한 단지등을 가지고 와서 

비교하시면 됩니다. 

이렇게 확인하는 것이 반드시 맞는 방향이라고,

단언할 수 없지만,

이런 방식으로 여러 방향으로 비교 평가하고, 고민하고

내가 내린 결론을 동료와 튜터님, 전임, 매임을 통해서 

확인하는 과정 자체가 실력을 쌓는 과정으로 생각하시면서 

가볍게 하시면 좋을 것 같습니다.

오늘은 가격에 영향을 주는 선호요소들 중 어떤 요소가 

더 가중치가 높을지를 알아봤는데요.

실력을 쌓는 의식적인 툴로 생각하시면서 

성장하는 월부인이 되기를 바랍니다. 

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