[온유] 서투기 1강 오프라인 강의 후기

안녕하세요 온유입니다

이번 후기는 무려 오.프.라.인 강의 후기 입니다

실은 6월부터 열기, 신투기, 열중까지 달려오느라 9월 강의는 고민이 좀 되었습니다

9월은 추석 연휴도 있는데 좀 여유롭게 쉬면서 충전해서 다시 달릴 것이냐 

9월에 추석 연휴도 있는데 임장가고 임보를 좀더 열심히 써 볼 것이냐

그래서 오프라인 강의 신청 당일에 만약 신청이 된다면 그건 킵 고잉하라는 운명이다 하고

두근대는 마음으로 11시를 카운팅 했습니다

그리고, 운명이 되었습니다

(아 나 투자 공부 멈추지 못할 운명인가…)

그럼, 신투기 1강 강의 후기를 시작하겠습니다

오프라인 강의 당일은 반차를 냈는데요

드디어 듣고 싶었던 자모님의 강의를 리얼로 듣는다는 마음에 아침부터 엔돌픽이 싹- 돌았습니다 (업무효율 극강)

지하철을 타고 강의장 가는 길에 아직 끝나지 않은 열중 강의 필독 도서인 몰입을 읽었는데

두근두근 대는 마음에

네.. 몰입이 잘 되지 않았습니다

강의장에 도착하니 강의 매니저님들이 반갑게 맞아주시고, 순서표도 나눠주셨습니다

강의장이 처음이다 보니 얼레벌레 하느라 강의장 입장 시간도 모른채 커피 사러 나왔다가

굳이 서둘러 와서 받은 번호표 순서도 놓치고 무튼 우당탕탕 드디어 강의장 입성.

그리고 오프라인으로 꼭 강의를 들어보고 싶었던 자모님도 등장하셨습니다 두둥!

아 자모님 진짜 화면이랑 너무 똑같으세요

눈 웃음에 치이네요

들떠서 사설이 너무 길었습니다

이제 진짜 본격적으로 가보겠습니다

I  현재 서울투자를 바라보는 우리들의 고민과 대처 자세

6개월 전 쌌던 서울 시장을 내가 알고 있었는데 투자를 하지 못했다? → 나를 가로막은 것이 무엇인지 파악할 것.

내가 몰랐다 → 후회같은 건 하지도 마라. 어차피 못했다.

음, 네 저는 몰랐으니까 후회할 시간에 공부할게요

후회는 이제 그만 털고, 지금부터 우리가 할 것은 

자산 규모를 늘릴 것. 내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 먼저 들어가는 것.

그리고 투자 선택의 근거를 가지고 지금 투자를 하면 어떤 일이 벌어질지를 알 것

마지막으로 이미 날라간 누가 봐도 좋은 아파트 외 구축 단지들에 대한 마음의 벽도 허물 것.

I  지난 6개월 동안 일어났던 일

1] 지금은 대세 상승장?

전월 대비 8월까지 상승한 것은 맞으나 과거 대세 상승장 시장과 비교 시 당시 상승 폭만큼은 오르지 않았습니다.

그리고 차이점이 있다면, 

과거 시장은 서울의 모든 단지가 상승한 시장이라면,

현재 시장은 사람들이 갈아타기 해서 가고 싶어하는 워너비 단지만 올랐다는 것입니다.

이 뜻이 뭐다? 그럼 키맞추기가 시작 되기 전 사람들이 좀 덜 좋아하는 ‘구축’에도 기회가 있다는 것.

2] 시장의 참여자, 이제 누구의 차례인가

지난 6개월은 신생아 특례 대출, DSR의 연장으로

철저하게 내집마련 수요와 갈아타기, 실거주가 움직이는 시장이었습니다. 

그리고, 이제 전세가가 계속 오르고 있으니?

잇츠, 투자자 타임!!!

또한,지금 서울은 공급이 정말 너무너무 없으므로

전세가가 상승하고 있고, 이 또한 투자자에게는 너무나 좋은 상황입니다!

3] 하지만 알아둘 것

조건부 전세자금 대출 

사실 대출 규제 같은 건 어렵기도 하고, 거기까지 시야가 미치지 못하기도 해서 흐린 눈 하고 있었는데

이제 실 투자를 위해서는 관심을 가지고 같이 공부해야 겠다고 생각했습니다.

I  그렇다면 지금, 어떤 아파트를 봐야 할까?

1] 구축 가치 감별사가 되자

사람들이 좋아하는 지역의 신축은 다 날라갔다고하니, 

백보 양보해서 마음의 벽도 허물고 해서 뭐 이제 구축 싼 거 아무거나 하나 잡아서 투자하면 돼?

아니요. 아니요.

★ 아파트가 몰려 있는 곳, 대단지(1000세대 이상), 신축 아파트와 생활권을 공유하는데 연식만 낡은 경우

★ 강남 1시간 이내

★ 지역 내에서 위치가 좋아서 사람들이 좋아하는 구축(언덕이라도, 대단지가 아니더라도)

★ 덜 올라서 아직 가격이 싼 구축

그리고 상승장 이전에 보지 않았던 지역, 단지까지도 같이 봐야 한다는 것.

예를 들면 신길뉴타운 → 신길뉴타운 + 아래쭉 구축 단지 같이 보기(영등포구 신길동, 동작구 신대방동)

가좌뉴타운(서대문구) 신축 → 가좌뉴타운 신축 + 신축 사이 구축까지.

자모님께서 많이 상승한 구축단지를 몇 개 예시를 들어주셨는데요

예전 강의를 들을 때는 아, 그렇구나 하고 이해만 하고 넘아갔는데

이 단지들을 퇴근하고 한번씩 보러 갔다 오겠다고 다짐했습니다. 이것은 확언입니다.

I  자모님과 함께하는 서울 25개구 부루마불 여행

서울 25개구 입지요소별 특장점을 정리해 주셨습니다.

마치 문제집 사면 같이 들어있는 핵심 요약본 같달까?

시험 치기 직전에 빠르게 왕-하고 보고 들어가는 그런…

이것만 봐도 

하지만 직접 보고 느껴봐야 직성 풀리는 저는 최대한 25개구 다 돌아보겠습니다…

빈종이에 강남권, 강북권 25개구를 그려보는 시간도 가졌는데요,

원에 한강 찍- 그어놓고 강남의 오른팔(강동구), 왼팔(동작구), 

그리고 조용하지만 공부 잘하는 애(양천구)를 그려보니 

서울 지역이 한눈에 들어왔습니다 

다들 꼭 빈종이에 그려보시길!

그리고 지역별 랜드마크가 가지는 것의 의미(그 지역의 시세를 견인하는 아파트, 투자자라면 꼭 알아야 함)

도 설명해 주셨습니다.

25개구 다 돌려면 시간이 걸리니 우선 각 구의 랜드마크라도 깃발 꾲자. 이것 또한 저의 확언입니다.

I  가치성장투자 vs 소액투자

가지고 있는 투자금에 따라 가치성장투자와 소액투자를 나누어 설명해 주셨습니다.

둘다 가치가 있는 것을 매수하는 것은 같지만

투자금에 따라 투자 방법과 보류 전략이 좀 달랐는데요

여기서 중요한 것은 소액투자자라고 가치성장투자를 재껴둘 수 있나?

아니요. 소액투자자도 결국은 해야할 것이 가치성장투자 입니다.

우선 저는 아직 1호기 마련 전이라 가치성장투자 방향으로 잡고 가야 할 것 같은데

가치 성장 투자의 4단계인

1] 서울 내 가치성장 투자의 접근 범위를 정한다 (1~4급지 구축 포함, 300세대 이상)

2] 가치를 확인한다 

    - 입지가 더 좋은 지역

    - 입지가 좋은 지역

3] 가치 대비 저평가 되어 있는 지 확인한다. 

    -전고점 대비 20~30% 가격이 떨어졌고 전세가율 60% 이상  *50% 이상인 것은 조심

4] 무주택 LTV 대출 + 신용대출 + 현급 = 잔금가능(리스크 대비)

를 새겨야 겠습니다

I  투자자가 원하는 것을 얻는 방법 - 지금부터 우리들이 알아야 할 것

- 내가 원하는 것을 확실히 정할 것 

→ 네, 저는 이미 월부 수강을 결제하는 순간 결정했었습니다. 

    내가 일하지 않아도 자산이 일하게 되는 것.이요

내가 무엇을 원하고 이것을 시작했지? 하고 다시 다짐해 볼 수 있었습니다. 

그리고 원하는 것이 있다면 그것을 체득 = 몸소 체험하여 깨달음이 너무너무 중요하다고 하셨습니다.

그래서 9월 한달, 그리고 앞으로 할 것을 체득하기 위한 리스트도 작성해 보았습니다.

1. 서울 급지별 매매/전세 평단가 트래킹

2. 강의 교재에 나왔던 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 우선순위 정리하기

    (임장지부터 → 앞마당, 관심지역으로 범위 넓혀서)

   *범위에 들어오지 않는다면 목표매수가를 정해놓고 보고 있기

3. 강의에 나왔던 25개구 랜드마크, 구축인데 오른 예시 단지 가보기

4. 서울 25개구 눈감고도 종이에 그릴 수 있게 그려보기

이렇게 빡세게 하면 너무 힘들지 않나요?

행복하자고 투자공부 하는 건데 이러면 행복하지 않잖아요

아니요. 아니요.

‘열심’과 ‘행복’은 공존할 수 있어요 .

-2024. 08.30 월부 강의장에서 자모님-

지난 4월, 아직은 하락장 침체기였던 서울 시장에서 월부를 시작하게 되었습니다.

당시에는 조금은 느긋한 마음으로 한 1년쯤 공부하고 기다리면 상승장이 오겠지 생각했었습니다.

그러나 공부를 시작하고 2개월쯤이 되자 서울 시장이 날라가기 시작했습니다.

이거 맞나? 지금 공부할 때가 아니라 이거 뭐 하나라도 사야 하는 거 아녔나? 하는 의심이 들기도 했습니다.

그러나 투자자는 상승장이건, 하락장이건 그 언제건 꾸준히 투자를 해야 하는 것이며,

그리고 오래 보유하기 위해서는 근거가 있는 투자를 해야 한다는 것을 믿습니다.

그렇기에 저는 오늘도 흔들리지 않고,

내가 충분히 근거를 가지고 결론을 내릴 수 있을 때까지

그러나 느긋한 것이 아니라, 타이밍을 잡을 수 있는 속도를 내어, 꾸준히 서울을 알아가야겠습니다.

서투기 이제 시작입니다.

온라인 화면 상으로도 몰입도 최고였던 자모님 강의였는데,

오프라인 강의는 그냥 찢었습니다.

8시간 연강에 강사님도, 그리고 수강생분들도 많이 지쳤을 텐데

대단한 열기와 열정으로 끝까지 스퍼트를 낼 수 있었습니다.

감사합니다!

2강 강의도 두근두근 중입니다!

<에필로그>

강의가 끝나고 자모님께 강의 내용 중 궁금했던 것 질문도 하고

싸인도 받고, 사진도 찍는 시간을 가졌습니다

8시간 강의에 지치셨을 법도 한데

특유의 사랑스런 눈웃음으로 질문에 답해주셔서 감사했습니다.

자모님은 공인이니까! 

(문제 시 삭제하겠습니다)

강의 듣고 실천해서 결실까지 맺는 투자자가 되서 다시 나타나겠습니다!