[온유] 너나위, 나위 오빠 이보거라~ 10.15 규제 5일장에서 서울 강서구에 1호기 투자했습니다.

안녕하세요 온유입니다

25년부터 지속된 규제 발표로 시장이 많이 혼란스럽습니다.

지방선거 이후로 곧 나올거라는 세제 발표안도 숨죽여 기다리고 있는 것 같습니다.

지속된 규제로 마음이 많이 흔들리시고 혼란스러우실 분들을 위해

최근 가장 큰 한방이었던 25년 10.15 규제 5일장에 1호기를 투자하게 되었던 투자경험담이 도움이 될까하여

용기내어 작성해 봅니다.

(사실 1호기 복기글을 작성하기 최적의 날을 찾고 찾아 미루고 미뤘지만

투자를 하면 꼭 복기를 하라는 너바나님의 마지막 열기 강의에서 not A but B 실행을 위해 

꼭 최적의 날은 아니지만, 그냥 복기해 보려고 합니다.)

(쓰고 나니 생각보다 매우 깁니다. 그래도 나눠 적긴 싫어, 길게라도 하나에 써보았습니다.)

사실, 잔금도 치기 전, 11월 실전반에서 동료들에게 투자경험담을 발표한적이 있었는데요,

투자 여정이 많이 길어질까 우려가 되어 이 발표자료를 활용하여 Zoom In, Zoom Out으로 공유해 보겠습니다.

|Zoom Out : 2024년 4월~2025년 5월, 깊게 몰입한 월부 1년

너나위님의 눈물의 호소(?)로 F인 제가 3개월간 간을 보다가 결국 25년 4월 월부 정규강의를 듣게 되었고,

임장, 임보가 너무 즐거웠던 나머지

단기간에 엄청 몰입하면서 운좋게 기버, 강사와의 만남, MVP까지 할 수 있게 되었습니다.

그리고, 그때 결심했었습니다. 

1년 안에는 1호기를 꼭 하자!

|Zoom Out : 2025년 6월~10월, 남들 다 투자할 때 넌 뭐했니, 6.27 규제 때는?

[25년 5~6월]

1년 안에 1호기를 꼭 하자라고 다짐했지만, 25년 5월이 되어도 저에게 1호기는 없었습니다.

그리고 그즈음, 하루가 멀다하고 비슷하게 공부를 시작한 동료들의 1호기 소식들이 들려왔습니다.

5월은 투자할 물건을 찾기 위해, 잠시 강의를 중단하고 앞마당 전수조사를 하면서 앞마당 매임을 했으나

환경 속에 있지 않으니, 절대적인 양이 매우 부족했습니다.

결국, 이도저도 아닌 채로 은퇴를 앞둔 엄마가 제안한 해외여행을 꽤 길게 가게 되었고,

한국에 돌아와서는 향수병에 걸려 있는 동안 6.27대책이 발표되었고, 당시 인지도 못하고 지나가게 되었습니다.

★복기

환경에서 잠시 멀어지니, 6.27 대책 같은 기회를 놓쳤다. 

오른손으로 앞마당, 왼손으로 투자. 환경을 떠나지 말자.

[25년 7~8월]

다시 환경에 IN 하기로 마음 먹으면서, 조원님들덕에 하게 된 MVP로 첫 실전반에 입성하게 됩니다.

(생각해보니 MVP를 하게 된 실준반이 저의 1호기 임장지였네요!!!)

운조 튜터님의 미션으로 임장지에서 매코까지 넣어보게 되었는데요,

하지만 조급했던 나머지 탑층을 넣었고, 동료들의 제보로 누수가 있는 집이라는 것도 알게 됩니다.

자향 멘토님께서 높게 책정된 전세가에 대한 우려, 그리고 다른 지역 앞마당의 선호도도 함께 파악을 제안주셔서

일단 back!

★복기

우당탕탕 부끄러운 매코였으나, 이 기회로 2번째 매코를 더 잘 준비할 수 있게 되었다.

경험은 하나도 버릴 것이 없다.

[25년 9~10월]

이번엔 환경 안에 있으면서 투자 물건을 찾으러 다니기 시작했습니다.

매일 퇴근 후 매물을 보다보니 투자 지역의 선호도가 아주 명확히 보였고, 투자 우선순위를 세울 수 있었습니다. 

하지만, 녹록치 않은 시장 이었습니다. 

물건을 보고 오면 매코를 넣을 새도 없이 당일, 또는 다음날 거래가 되었고

거래가 계속 되면서 호가도 몇 천씩 계속 올라갔습니다.

나, 투자 할 수 있는 건가?

마스터 멘토님께 투자 코칭을 받으며 내가 투자할 지역의 매가, 전세가에 대한 가이드,

앞마당 지역, 선호도 파악에 대해 다시 확신을 가질 수 있었고, 계속 매물을 봤습니다.

그리고, 제가 투자하려던 지역의 투자 1순위들의 매물 마름 현상이 시작되었습니다.

그 와중 10일간의 긴긴 추석 연휴가 시작되면서 손발이 꽁꽁 묶여버렸습니다.

★복기

매물이 말라가는 현상을 보고, 조금 더 일찍 다른 앞마당 4급지 매물도 같이 보고 있었다면 어땠을까?

좌절하지 않고 추석 연휴에도 계속 임장가고, 임보 쓴거 정말 잘했다.

매물이 말랐지만 매물이 튀어 나오면 바로 잡을 수 있게 부사님들과 계속 소통했고, 

규제 마지막 날까지 부사님들께 연락이 진짜 많이 왔습니다.

+정말 힘이 되었던 마스터 멘토님의 말

“섬광처럼 문을 열고 들어가면, 이거다 하는 매물이 보여요“

“사장님한테 어필하세요. 내가 지역 주민이다는 걸 강조해요“

“조금만 더, 한발만 더 디디면서 해봐요. 계약서 쓸 때까지“

“너무 재면 안되요. 11월, 12월 됐는데 계속 보러만 다니면 안되요.”

그리고, 그렇게 투자할 때까지 매물 100개까지 봐보자 하던 와중, 약 50개 즈음에

저의 투자 매물을 만나게 됩니다.

|Zoom In : 10.05 규제 발표-5일장이 열렸습니다~(계약 D-3)

[10.13, D-3] 

투자 우선 단지에서 더 이상 볼 매물이 없자, 투코나 매코를 받았던 지역 말고

같은 급지 앞마당에서 매매가, 전세가에 맞는 단지가 없나 확인하던 중

이거다, 하는 단지가 눈에 띄었고 바로 보러 가게 됩니다.

비가 유난히도 많이 오던 날이었는데, 집 컨디션도 괜찮고 세입자가 시세보다 높게 거주하여 

투자금에도 넉넉하게 들어왔습니다.

[10.14, D-2] 

운좋게 매코가 단 한번에 신청 완료되었고, 두근두근한 마음으로 신청서를 작성했습니다.

[10.15, D-1] 

사실, 제가 본 단지는 분위기 임장까지만 하고 단지 임장을 건너뛰었던 단지였습니다.

(이유는 해당 생활권에서는 약간 후순위 단지였으므로)

하지만 다른 단지들을 아주 꼼꼼히 임장했기에 생활권 내 우선순위는 명확히 알고 있었고

다만 단지 컨디션을 잘 몰랐기에 출근 전에 단지 임장을 하고, 다시금 확신을 가지게 됩니다.

하지만 단지 임장을 하고 출근한 오전,

10.15 규제가 발표되었습니다. 

오후 2시, 빈쓰 튜터님과의 매코에서

튜터님도 당황, 저도 당황한 채로 그렇게 매코를 진행하게 되었고,

비교 진행한 강서구 vs 서대문구 물건 중 전고대비 하락율은 더 낮지만

절대가가 더 높은(가치가 더 높은) 강서구 물건으로 OK를 받았습니다.

사실, 그날 강서구 8층 물건은 최근 누수가 있었던 물건임을 확인을 했었는데요.

튜터님께서는 같은 단지의 더 좋은 동, 지하주차장과 엘베가 연결된 22층 물건 가격을 조정해보고

조정이 된다면 그 물건을 우선으로 해보라고 말씀 주셨습니다.

그리고 누수가 있는 물건은 안하는 것이 좋으나, 

토허재로 전 서울 지역이 묶인 이 상황에서 아예 투자를 못하는 것보다

아래집에 확인해서 누수에 대한 처리는 잘 되었는지, 지금은 괜찮은지 확인 후 투자를 하는 것이 나을 수도 있다고

리스크 감수에 대해 조언을 주셨습니다.

누수 확인을 위해 부사님 통해 아랫집에 직접 가셔서 누수 현황에 대한 확인을 부탁드리면서,

22층에 대한 협상을 시도했고 -2천까지 네고를 해주셨습니다.

퇴근하자마자 달려가서 본 22층은 기본 집이었으나 깔끔했고 더 앞동으로 위치와 층 전부 더 좋았습니다

다만, 끝쪽 단지라 결로가 좀 심한 부분이 있었고

결과적으로 이 단지도 최근 누수가 있었습니다.

다행히 아랫집 확인 결과 보상도 잘 되었고 현재는 이상이 없었습니다.

현재 집주인의 조카가 거주집인 집으로 현 전세 시세로 주인전세를 살겠다는 좋은 조건도 추가되었습니다.

그리고, 8층 물건이 날라갔다고 한다.

매코가 통과되고 바로 8층 물건에 계약금을 쏘겠다고 말하고 싶었으나

누수에 대한 확인을 꼭 하고 싶었고 

아래집이 계속 부재중이라 어쩔 수 없이 확인을 못한 채로 다른 22층 물건을 보러 갔다 온 사이

8층 물건이 거래가 되었습니다.

이제 남은 선택은 22층 단 하나,

같은 단지 다른 물건도 더 본게 있었으나 동,층이 22층 보다 떨어지면서

더 안 좋은 컨디션, 심지어 그 집도 누수가 있었고 처리가 안된 채 방치된 집이었기에 

해당 단지에서 다른 선택지는 없었습니다.

그리고, 결단 끝 내린 저의 한마디

“사장님, 이 집으로 계약할게요.”

그렇게 저의 인생 최대 금액을 건 계약이 시작 되었습니다.

[10.15, D-1]  저는 누구랑 계약하나요? 

계약을 결심한 시간은 저녁 8시경,

사실 계약하겠다는 선언(?) 이전 아쉬움을 남기지 않기 위해 최종 추가 협상을 해 봤는데요.

사장님, 500이라도 더 협상이 될까요?

결국 추가 500까지는 협상이 되지 않아 -2천 네고된 가격으로 최종 계약을 하기로 했습니다.

★복기

1호기 경험담에서 항상 마지막에 네고 못해봐서 아쉬웠다던 후기를 보고

나는 꼭 마지막에 협상을 시도해 봐야지 했고, 협상을 결국 안됐지만 그래도 던져보고 확인했기에

아쉬움은 남지 않는다.

가계약금 쏘기 전에 월부에서 배운대로 미리 준비해 온 특약 사항을 확인하는 절차를 거쳤는데요.

현재 살고 있는 조카분과 부사님이 통화하면서 특약 사항을 최종 확인했습니다.

음? 근데 왜 매도인이 아닌 조카분과?

조카분을 통해 매도인이 그저께 까지 같이 계시다가 지금은 지방은 내려가셨고,

시간이 늦어 이미 잠자리에 드셨다는 회신과 함께

20일 전까지(토허재 적용이 안되는 최종 일자) 계약을 진행하려면 다시 올라오기가 힘드시니 

조카분이랑 계약을 진행해야 한다고 전달 받았습니다.

일반적인 상황은 아니다 라고 머리에 비상등이 켜졌고,

지난 달 실전반을 함께 한 운조 튜터님과 조장이셨던 케이비R 조장님께 조언을 구했는데요.

그럴 경우 매도인의 인감증명서와 위임장이 있으면 된다고 하여 요청을 했는데, 가능하다고 하셔서 

계약을 진행하기로 합니다.

하지만, 혹시 몰라 처음 얘기한 3천만원 가계약금 보다는 조금 낮게 계약금을 드리기로 조율을 했습니다.

(사실 이 과정에서 3백만 드리기로 했다가, 몇 억이 오가는 계약에 3백이 왠말이냐며 

그럴거면 내일 보러 올 사람들 있으니 계약 안해도 된다는 소리를 듣게 됩니다.)

결국 1천을 넣고 집을 돌아오는 길 묘한 불안감과 의심이 들었습니다

혹시 이 조카분이 매도인과 협의 없이 본인이 일방적으로 진행한 거라면?

그냥 날릴 계약금 1천도 1천이지만, 

이 계약이 무효가 된다면 서울 투자의 기회가 사라질 거라는 불안감이 엄습했습니다.

[10.16, D-DAY] 매도인의 신분이 불명확한 경우의 계약_어르신, 제가 내려갈게요.

도저히 제정신으로는 일할 수 없을 거 같아 이날은 연차를 냈습니다.

-Scene 1. 오전~ 계약 전까지 일어난 일-

계약 시간은 오후 6시

부사님께 매도인이 확실히 매수를 하실 것인지 통화하고 통화 녹음해서 전달 주실 것을 부탁드렸습니다.

다행히 매도인이 매도하실 것은 확인은 했으나,

이 분이 무슨 몇 백억 사업가라면서 나 같은 사업가는 인감 증명서 같은 거는 함부로 못 떼준다.

계약 일에는 본인이 안가도 된다. 젊은 사람이 유두리가 없다. 라고 하셨다고 전달을 받았습니다.

조카분이 가지고 있다던 도장도 인감이 아니라 막도장으로 인감 날인된 위임장도 못 써주겠다 하셨습니다.

놀이터와 튜터님, 조장님 통해서 그러면 직접 지방을 내려가서라도 인감증명서를 받아오라는 조언을 받고

매도인께 제가 직접 광주를 내려 가겠다고 했으나

그렇게 못 믿으면 계약하지 않겠다. 1천만원 돌려주겠다라고 까지 강경히 나오셨습니다.

그렇게까지 나오시니 진짜 이 계약해야 하나, 하고 싶지 않다는 생각이 들어

지하철에서 나와서 길바닥에서 울어버렸네요.

하지만 마음을 추스리고 이 계약을 리스크 없이 성사 시키려면 어떻게 해야하지? 하고

케이비알 조장님께 조언을 구했고

조장님이 업무 중 임에도 본인과 계약했던 법무사님을 연결 시켜 주셔서 

그럴 경우 계약서 쓸 때 매도인과 화상 통화를 하면서 신분을 확인하고 진행하는 것이

최소한의 방패가 될 수 있다고 조언을 주셨습니다.

부사님께는 계약 할 때 매도인과 화상 통화를 진행하겠다고 하고 

주민번호를 확인해서 신원 확인을 해달라 미리 부탁을 드렸습니다.

★복기

CEO 마인드는 쉽지 않았다. 하지만 할 수 없는 것은 아니었다.

필요한 건 주변의 도움, 그리고 나의 의지가 있다면 방법은 있다.

목표를 이루기 위해서라면 다른 어려움, 귀찮음, 포기하고 싶은 마음을 과감히 이겨내보자.

-Scene 2. 진짜 계약이다!-

우여곡절 끝에 마음을 가다듬고 준비한 대로 계약만 잘 치루자. 마음을 먹고

계약을 하기 전 엄마에게 투자할 단지를 보여드리고 싶어 같이 방문했습니다.

엄마에게 보여드리기가 약간 두근두근했는데 

나중에, 들은 말로

엄마가 우리 딸 이제까지 헛되게 투자 공부 한건 아니었구나 하고 생각했다고 하셨습니다. 꺄오-

계약서 작성까지는 비교적 순조로웠습니다

부사님이 매도인 주민등록 번호를 물어가며 신원 확인을 해주셨고

(매도인은 그때까지도 이런거까지 하는 건 첨이네 하시며 허허허. 하셨네요)

제가 좀 원리원칙 대로 하면서 까칠하기도 했지만 엄마께서 얘가 첨이다 보니 그래요 호호호 하면서

분위기를 잘 조성해 주셨습니다.

(부사님은 통화 녹음하는거 결국 깜박하셨는데, 다행히 제가 모든 과정을 다 녹음했었습니다. 하하하)

계약서 사진은 안찍고 계약이 끝나고 엄마랑 먹은 저녁 사진만 찍어두었네요.

너무 신경을 많이 써서 였는지 그때도 여전히 밥은 잘 안들어갔어요.

참고로 그렇게 당당하고 비협조적이었던 매도인은

네이버에 이름을 치면 나올 정도의 약간의 기업가? 정치인? 사업가는 맞았구요.

후에 잔금일에는 직접 나오셨어요. 따스하게 악수도 했습니다.

(진작에 이름 좀 알려주지…)

|투자 복기 : 내가 한 선택이 최선일까? 

너무 투자하고 싶었지만 매물이 말라 결국 투자하지 못했던 관악구①, 서대문구① 단지의 상승률이 

제 투자 단지보다는 높았으나 전세가는 투자 단지가 가장 많이 상승했습니다.

투자 후순위 단지였던 관악구②, 서대문구② 단지는 투자할 당시 투자 우선 순위 단지들에 비해

상승이 덜 되었기에 그 이후 더 크게 상승하여 상승률이 높다고 판단되었습니다. 

현재까지의 그래프만 봐서는 서대문구②의 단지에 투자하는 것이 매매가 상승면에서 더 좋았을 선택이라 생각됩니다.

그러나 그 당시 매물이 너무 없었고 있는 단지는 호가가 너무 높아져 버려 투자할 수 없었습니다.

상승률 면에서는 관악구②, 서대문구②의 단지가 좋았을 것 같으나

투자금이 투자 단지와 비슷했다면 가치가 높은 투자 단지를 하는 것이 옳았다고 생각합니다.

관악구①의 단지는 투자 단지와 거의 비슷하게 가고 있지만

강서구에 유효한 직장이 있다는 점, 여전히 강남역 1시간 내 가치있는 입지를 가지고 있다는 점에서

비슷하거나 더 유리하게 가겠다는 생각이 듭니다.

|전체 복기 

앞으로 더 지켜보아야 하겠지만 

제가 투자한 단지에 대해 불안하지 않고 원하는 수익이 나올 때까지, 

그리고 다음 갈아타기 단지가 나올때까지 보유하겠다는 확신은 

지금까지 제가 임장, 임보를 통해 알게 된 투자 지역과 단지에 대한 가치.

그 당시 제가 할 수 있는 최선의 단지에 투자한 것.

그리고 더 이상 미루지 않고 할 수 있는 것을 한 것.

에서 나왔다고 생각합니다.

10.15 규제가 나와서 급하게 투자한 것이 아닙니다. 

이미 그 전에 투자를 위한 여정이 있었고, 준비를 하고 있었기에 5일장에서 당황하지 않고 투자할 수 있었습니다.

1호기가 최선의 투자가 될 수는 없을 것이라 생각합니다.

하지만 앞으로도 더 기회가 있기에

더더더 나은 투자를 할 수 있을 것이라고 확신합니다.

돌이켜보면

제 1호기 투자에 제가 혼자서 할 수 있었던 것은 아무것도 없었던 것 같습니다.

제 첫 실전반 운조 튜터님, 제 첫 매코를 튜터님 덕분에 시도할 수 있었습니다. 

매일 매일 동작구 매물을 보고 다닌 무더운 여름날의 길바닥에서 힘내라는 튜터님의 통화가 아직 기억에 남아요.

제 첫 실전반 조장님 아낌없이 주는 나무 케이비알 조장님, 제 1호기 가장 큰 공신은 조장님 입니다.

월학 중이라 바쁘신데도, 업무 중이라 바쁘신데도, 부동산 앞에서 계속 통화하면서 실시간 조언 주시고

마지막에 법무사까지 연결해 주셔서 든든히 계약할 수 있었습니다.

계약서 쓰고 돌아가는 길에 1등으로 연락하고 싶어서 연락 드렸는데

본인일처럼 기뻐해 주시는 거 보고 엄마 옆에서 울뻔했습니다.

제 두번째 실전반 챈s 튜터님, 걱정인형인 제가 잔금 치기 전까지도 계속 불안해하면서 

튜터님께 질문 폭격을 했었는데요. 그런 저에게 동감해주시고 그럴 수 있다면서 안심시켜주시고

하나하나 대처 방법을 알려주셔서 너무 든든했습니다. 

첫 열기 76기 47조 조장님 & 조원분들, 무려 2년이 지났는데 여전히 아침 인사하는 우리 조

이미 대부분 1호기도 하시고, 항상 자극과 격려 받아 여기까지 함께 올 수 있었습니다.

앞으로도 우리 영원해 💗

실준 68기 69조, 우리 작년에 같이 벚꽃 임장한 그 강서구가 저의 1호기 투자 지역이 되었어요.

제일 즐겁게 임장하고 1호기,2호기도 하시고, 곧 1호기도 하실거고!!!

앞으로도 우리 영원해 💗

서투기 21기 99조, 우리 다들 1호기 하고 작년말에 만나기로 했는데, 아직 못만났쥬? 곧 만나야쥬?

실전, 월학까지 가장 열심히 하는 우리조!!! 우리 같이 멀리~ 가요

마스터 멘토님, 빠르게 올라가는 상승장, 매물이 말라가는 시장에서 자칫 포기할 뻔한 순간에

멘토님의 투자코칭으로 용기와 확신을 얻는 말들을 많이 들을 수 있어 다시 한번 힘을 낼 수 있었습니다.

마지막으로, 너나위님,

부동산 투자 공부를 시작하기로 마음 먹고 볼때마다 눈물을 흘리시는 나위님의

따뜻한 마음씨로 3개월을 고민하다 월부에 오게 되었습니다.

24년 10월 22일, 너나위님의 오프라인 강의를 들은 날, 제 노트북에 사인을 해주셨는데요.

그로부터 딱 일주일이 모자란 1년 되던 날, 1호기 계약을 했습니다.

더 벌진 못하더라도, 잃지 않는 투자를 지속하여

투자 시장에서 살아남는 선택을 하면서 투자자로 계속 지내다보면

그 언젠가 너나위님과 종종 밥도 한끼하고,

연락도 한번씩 하는 사이도 되지 않을까 기대합니다.

그날까지 꼭 살아남을게요.

곧 뵈어요.