전세연장_공급 피해 3년 계약 + 전세금 회수까지!_(샐러드부자)



안녕하세요, 샐부입니다.

저는 현 세입자의 전세가

25년 2월 만기를 앞두고 있는데요

1. 제가 원하는 조건 (3년전세)을 맞추면서

2. 전세금 상승을 통해 전세금 회수까지

진행한 경험담을 복기하며 공유드립니다.

현 세입자는

계약갱신권을 쓰지 않은 상태였으며

2년뒤 공급으로 인해

3년전세를 해야 안전한 상황이었습니다.

또, 거의 입주장에 맞춰진 낮은 전세시세로

전세금 회수가 필요했습니다

투자전에 미리 세웠던

제 기존 플랜은 다음과 같았습니다

> 세입자가 계속 산다고 하는 경우

대응1) 제가 입주를 한다고 한다

대응2) 이사비를 주고 내보낸다

대응3) 3년 전세를 유도한다

> 세입자가 나간다고 하는 경우

대응4) 3년 전세입자를 새로 구한다

너무 미리 연락하기도 좀 그렇고

8월-9월즈음에 연락해봐야지

하며 사실 하루하루 초조했습니다.

세입자 마음을 빨리 알아야 다음 플랜을 짤텐데..

3년 전세가 근데 생각만큼 잘 구해질까?

일어나지도 않은일에 대해 걱정을 하고 있었습니다

그러던중 7월에 세입자한테

먼저 연락이 왔습니다.

(세입자) 잠시 통화 가능하실까요?

ㅠㅠ

떨리는 마음을 감출수없었으나

다행히 임장지에서 함께 임보를 쓰고있던

동료들이 곁에있어

응원을 받으며 전화를 해보았습니다.

(세입자)

제가 26년 8월 입주하는 아파트에

청약이 당첨되었는데요,

(헉....)

(세입자)

초등학교 입학 자녀가 있으면

입주기간을 6개월 미룰수있다고해서요

아이를 중간에 전학시키고 싶지않아서

3년 전세가 가능할까요?

아니 솔직히

이게 왠 떡이지 싶었습니다.

(연중에 들어오는 아파트는 초등학교 자녀를 배려해

겨울까지 입주시기를 미뤄주기도 한다는것도 처음 알게되었습니다!)

냅다 네 그러시죠! 하고 싶었지만

우선 고민해서 다음주까지 알려드린다하고

생각할 시간을 가졌습니다.

앞서말씀드렸듯 세입자는 시세대비 낮은 전세가로 맞춰져있어

저는 전세가 상승을 요구하려했습니다.

(역전세 리스크는 현저히 낮다는 판단)

계약갱신권은 2년 연장만 할수있기에

3년 전세연장은 계약갱신권이 아닌 신규계약으로 진행할 수 있었고

5% 이상의 전세금 상승을 요구하고 싶었으나

세입자가 그냥 기분이 상해버려서

나간다고할까봐

솔직히 겁이 났습니다 ㅠㅠ

그냥 5%만 올려야하나,, 고민하다가

제가 제시하는 방향에 따라

세입자의 마음으로 상황을 적어나갔습니다.

<세입자의 상황>

문제

- 현 전세 만기로부터 3년뒤에 새 아파트에 입주해야하다

- N천만원의 전세금 상승을 요구한다

방법

1. 2년 뒤 또는 3년 전세가 되는 다른 집으로 이사간다

-> 복비 + 이사비가 두배 든다

2. 올려준다

-> 복비 + 이사비를 계산한 돈보다

전세금 상승분에 대한 이자가 높지 않으면 감당한다

이렇게 정리하고나니

전세금을 올리는것이 나빠보이지 않았습니다.

마지막으로

(저한테는 나름) 큰 금액을 제시하는게 맞는지..걱정되었는데요

제주바다 멘토님의 조언은 다음과 같았습니다.

(멘토님) 샐부님, 전세금 상승이 일단 무리한 요청은 아니에요.

그리고 금액은 샐부님이 후회하지 않을 금액으로 부르세요

후회하지 않을 금액..!

이 부분이 정말 와닿았습니다..ㅠㅠ

3년이나 들고가야하는데

낮게 부르면

'아 그때 그금액으로 부를걸~' 하면 얼마나 후회했을까요?

중간에서 만나면 된다는 마음으로 세입자에게 질렀고

계약갱신권 부분도 명확하게하려 했습니다.

청약 당첨 너무 축하드려요!

저도 3년 전세 연장을하게되면

추후 매도나 보유하는데에 생각한것과 차질이 생겨서

현재 전세 시세인 ~로 맞춰주셨으면 해요

그리고 계약갱신권은 2년 연장만 할 수 있어서

3년 연장은 신규계약이고

금액은 5% 이상이 가능합니다

역시나 잠시 아내와 상의해본다는 전세입자!

이때가 가장 떨렸던것같네요

전세입자에게서 얼마간 후 갑자기 전세금액 상승은 부담이 되어

N원만 내려줄 수 있냐는 답이 왔습니다.

이 부분은 제가 처음부터 생각하고 있었던

가격 범위내였기때문에

빠르게 승낙을 했고

계약서를 바로 직접 써서 등기로 마무리지었습니다.

이번 전세 연장경험을 떠올리며

복기할점은 다음과 같습니다.

미래는 알수가 없고

리스크는 그때그때 대응해나가야한다

- 제가 초조해하며 투자전부터 세웠던 계획은 사실 아무쓸모가 없었습니다.

실전에서는 어떤 일이 벌어질지 모르기때문에 그때그때 대응해나아갸한다는점!

시간을 가지고 상대방의 입장에서 정리

- 세입자의 마음에서 생각을 해보니 무리한 요구인지 아닌지

판단이 됬고 협상이 가능했습니다.

후회하지 않을 금액으로 제시

- 3개월도아니고 3년이나 안고가야하는 물건을

멘토님 조언으로 후회없이 말했습니다.

마지막으로

초보 투자자에게 많은것을 알려주시고 도와주시는

월부학교 1반

제주바다 멘토님

반장님

그리고 반원분들 진심으로 감사합니다