[열중 39기 1일 3독으로 30억 달성하조 미니곤듀] 9월 칼럼필사 #2 (새벽보기님-24년 8월 전국 시황)!!

[93] 24년 8월 전국 시황 (mini 8월 월간레포트 2) : 네이버 블로그 (naver.com)

1. 본 것

어제 수도권에 이어 오늘은 지방을 보고자 한다.

지방을 한판에 볼 때 주의해야할 점이 하나 있다.

‘공급엔 장사 없다’라는 부동산 격언이 있다.

제아무리 분위기가 좋고 대도시라 할지라도

공급이 계속 이어지면 결국 시장이 꺾인다는 말이다.

하지만 이 격언은 수도권에 매번 통하진 않는다.

대표적 사례가 2018년이다.

당시 남부 수도권에 단군 이래 최대 입주가 있었다.

but 수도권은 잠시 흔들렸을 뿐 19년에 재차 상승을 시작했고

유동성과 임대차법에 힘입어 22년까지 역대급 상승장을 만들어냈다.

따라서 수도권은 단순 공급에 움직이기보다

여러 요소들이 어우러져 만들어진 대중 심리가 시장을 움직인다고 본다.

하지만 지방은 다르다.

지방은 공급에 장사 없다라는 부동산의 진리가 아주 잘 먹힌다.

따라서 지방을 볼 땐 단순히 상승 하락 폭만을 볼 것이 아니라

반드시 공급을 같이 봐줘야 시장에 대한 오판을 하지 않는다.

따라서 아래와 같이 도시를 나눠보았다.

공급 상황별로 몇개 도시를 뽑았다.

(쓰다보니 글이 너무 길어져서 도시를 줄였…)

공급이 많은 도시 : 부산, 대구, 천안

공급 적당한 도시 : 대전

공급 적은 도시 : 울산, 춘천

1)공급 많은 도시 : 부산, 대구 천안

• 부산 : 부산은 과공급 10년시대 이후 처음으로 공급이 줄어든 시기를 맞고 있음. / 선호 단지는 전고점 대비 -13~-20% / 59 강세인 서울과 마찬가지로 부산도 59가 먼저 오름. 저렴한 가격+신생아특례 / 중간 이하 급지, 선호 급지 구축도 아직 -20% 이상 수준 / 입주 물량을 소화하면서 선호 단지부터 야금야금 오르고 있음 (롯데캐슬골드포레 그래프 참조) → 해운대구 우동 마린시티자이 33평 -13.33%, 동래구 사직롯데캐슬더클래식 33평 -19.22%, 남구 대연동 대연힐스테이트푸르지오 34평 -19% 24평 -14.97%, 연산동 연산롯데캐슬골드포레 35평 -17% 24평 -12%, 해운대고 우동 동부올림픽타운 32평 -22%, 연제구 거제동 거제2차현대홈타운 36평 -21%

• 대구 : 대구의 23년 공급은 보고도 믿기지 않을 정도, 그 와중에 21년 이후 매년 공급 모두 많음. 공급되는 아파트들의 위치도 입지 좋은 지역들이 대부분. 지역에 주는 영향이 큼. 수성구 최선호단지(초신축)는 이미 전고점 회복or돌파 / 수성구 제외 지역은 최선호 신축이여도 -25% 이상 / 준신축은 범4만3은 조금 회복하여 -15~-20%, 그 외 지역은 -30% / 달서구 대장 월성e편한세상 회복률은 범어SK뷰보다 높음. 지역 안에서 선호 독점성이 중요함을 의미함. / 구축은 범4만3 중에서도 경신고 주변만 조금 회복 -15% 내외, 그 외 구축 -30~-40% 수준/크게는 부산과 분위기 유사. 선호 단지들은 가격이 올라가고 덜 선호하여도 낮은 가격에 야금야금 거래 중 → 수성구 범어동 힐스테이트범어 33평 -1.92%, 수성구 범어동 범어SK뷰 -17.48%, 수성구 범어동 범어하이츠 33평 -14.29%, 중구 남산동 청라힐스자이 -28%, 월성동 월성e편한세상 33평 -15.42%, 서구 내당동 광장타운1차 -39.12%

   

• 천안 : 천안+아산은 22년부터 5년 연습 과공급이 예정되어 있음. 매우 많은 공급 / 천안은 공급이 이어지는데도 불구, 바닥 찍고 회복. 선호 신축 중심으로 -10%~-15% 수준. / 천안이 좋은 도시인 이유 → 이정도 공급인데도 불구 시장이 무너지지 않고, 일정 가격 이하로 내려가면 실거주 층이 아파트 매수 / 준신축도 가격 싸면 수요층(신혼부부, 신생아 특례)이 매수 진행 / 구축은 선호도가 밀리므로 가격이 더 눌려있는 상태. -20% 내외. 매수세 상대적으로 약함. → 서북구 불당동 천안지웰더샵 34평 -14.3%, 서북구 성성동 천안레이크타운3차푸르지오 -8%, 서북구 불당아이파크 -22%,  아산시 한들물빛도시지웰시티푸르지오3단지 35평 -10%, 백석동 천안백석2차아이파크 -15.2%, 서북구 두정동 한성3차필하우스 -18.43%

2. 공급 적당한 도시 : 대전

• 대전 : 대전은 올해 내년 어느정도 입주가 있는 편이다 / 대전은 다른 광역시 대비 입지 힘이 있는 도시로써 현재 가격 수준도 입지에 따라 다르다. / 입지가 평균 이상이라면 연식에 크게 상관없이 -10~-20% 수준 / 평균 이하라면 연식에 크게 상관없이 -20%~-30% 수준 / 대전에 세종 입주로 거의 10년 넘게 가격이 상승하지 못했고, 따라서 2018년 이후 대세상승기에 상승힘이 매우 큰 도시였다. 따라서 전고점의 수준이 다른 도시 대비 높은 수준이며, 그렇기에 입주가 많지 않음에도 가격의 회복이 적은 것처럼 보이지만 가격이 싼 수준이라 보긴 어려움. → 유성도 봉명동 도안2단지호반베르디옴 -16% / 유성구 도룡동 도룡에스케이뷰 -21% / 서구 둔산동 둔산 크로바 -19% / 유성구 노은동 열매마을9단지 -15% / 유성구 문지동 문지효성해링턴플레이스 -26% / 유성구 전민동 엑스포 -30% 

3. 공급 적은 도시 : 울산, 춘천

• 울산 : 울산은 전국에서 입주가 가장 없는 도시 중 하나이다. / 그것에 걸맞게 소리소문 없이 준신축 이상 선혼 단지라면 전고점을 회복한 단지들을 심심찮게 볼 수 있다 / 미래는 알 수 없으나 현재까진 전주, 춘천과 더불어 울산에서 전세가 매매를 밀어올리는 모습을 가장 먼저 볼 수 있을 것 같다 → 남구 신정동 문수로대공원에일린의뜰 -2.77% / 야음동 번영로하늘채센트럴파크 0% / 복산동 번영로센트리지 -14.16% / 남외동 남외푸르지오 -1.78% / 동구 울산지웰시티자이2단지 -1.19% / 송정동 울산송정반도유보라아이비파크 -18.06%

• 춘천 : 울산과 마찬가지로 춘천은 공급이 없는 도시 / 마찬가지로 전고점이 회복한 단지를 어렵지 않게 볼 수 있다 / 춘천에 주목해야하는 이유는 울산보다 적은 도시임에도 불구하고 울산보다 더 오래된 구축의 전세가 매매를 밀어올려서 매매가 이전의 전고점을 넘은 단지가 나왔다는 것이다. → 춘천시 온의동 춘천센트럴타워푸르지오 40평 +17.58% / 온의동 춘천센트럴파크푸르지오 -0.68% / 근화동 신성근화미소지움 +13.73% / 석사동 휴멍타운 +7.84%

마무리 : 지방이라고해서 가격이 움직이지 않는 것이 아니다.

부산 대구에서 보았듯 공급이 아무리 많아도

도시가 충분히 크고 가격이 싸면

전고점 회복이 될 정도로 지방도 힘이 있고.

울산, 춘천에도 보았듯 입주가 없으면

구축도 전세가 오르면서 전고점이 회복될 수 있다.

춘천 구축이 전고를 회복했다는

춘천보다 인구가 큰 도시들은

입주만 마무리 된다면 시간의 문제일뿐

구축도 충분히 전고점을 넘을 수 있다는 것을 의미한다.

지방 아파트를 매수해놨는데,

서울이 확 올라서 가슴아픈 분들께

조금은 위로가 되길 바란다.

투자는 원래 그런 것 같다.

내가 열심히 했듯 안했듯

내가 간절하든 안하든

투자는 내 상황을 봐주지 않는다.

투자가 우리에게 해줄 수 있는 것은

우리가 가치보다 싸게 샀다면

언젠가 가격이 제 가치를 찾아가주는 것 뿐이다.

2. 깨달은 것

1)지방 부동산에서는 공급이 중요함. 공급이 많으면 전세가가 떨어지고, 떨어진 전세가가 매매가를 끌어 내림. 

2)춘천과 같이 작은 도시에서도 07년식 02년식 구축의 전세가가 매매가를 밀어올렸음.

3)당장 공급이 적으면서 인구가 백만 넘는 울산에서도 비슷한 모습을 보일 가능성이 있음. 춘천 구축이 올랐다는 것을 보면, 울산에서 선호도가 상대적으로 떨어지는 동구와 북구에서도 비슷한 모습을 보일 수 있음.