관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요? 2024년에 투자 시작할 호티쿠베라입니다.
저번주에 내내 야근 및 주말 근무로 기한을 지키지 못했지만, 늦게나마 1주차 강의 후기를 올려봅니다.
1주차에는 제주바다님의 A지역 강의가 진행되었는데요.
사실, 저는 지기 강의가 어떤 식으로 진행되는지 모르고 그냥 지방 투자하려면
길잡이(?), 가이드라인(?) 정도는 있어야지! 하는 마음으로 강의를 시작했었어요.
그런데, 강의를 들으면 들을수록 너무나 빠삭하게 해당 지역 구별로
핵심 키워드, 투자를 위한 판단 기준, 구별 비교 평가 방법 등등 핵심적이고 실질적인 고려사항 등
소중한 내용들을 많이 배울 수 있었습니다.
강의 시작 처음에는 원도심에 있는 단지 사진을 보여주면서 시작하시잖아요?
현재 선호도가 높은 구 뿐만 아니라, 원도심이었던 구들이
재개발/재건축으로 입지 환경이 크게 개선되고 있으니까
원도심이었던 구 역시 너무 배제하지 말고 꼭 같이 보시라고.
거기서도 투자 기회가 있으니까 잘 잡아보자는 말씀이 인상 깊었어요.
내가 근시안적으로 투자 가능 지역을 접근하지 말고,
선입견과 편견 없이 다양한 지역을 계속 내 앞마당으로 만들고 투자 기회를 찾아가야겠구나.
이런 생각을 스스로 다잡을 수 있었습니다.
그 외에도 강의에서 특히 새롭게 배웠던 것들을 정리해 보았습니다.
(1) 지방은 특히 공급 물량이 반드시 가격(매매가, 전세가 둘 다)에 영향을 미친다.
공급 물량의 위치 뿐만 아니라, 월별로 공급물량 캘린더 정리해서 보다 적절한 투자 시점을 미리 정리해두자.
→ 공급 물량의 위치까지는 확인해보고 있었는데, 아직 실전투자를 직접 해보지 않아서
이렇게 월별로 공급 물량을 정리할 생각을 하지는 못했던 것 같아요.
신축 입주하면 보통 입주 3개월 전부터 전세 물량이 풀리니까 입주 시점과 그 공급 물량을 꼭 감안해서
나의 투자 시점을 결정해야 한다는 점 잘 배웠어요.
이제부터 임장보고서에 공급물량 캘린더도 추가해서 작성해보고자 합니다!
(2) 외곽에 위치하더라도 주요 업무지구를 둘러싸고 있다면, 업무지구 배후 택지로서 가치가 있음을 생각하자.
→ 상대적으로 중심지와 거리가 조금 있는 지역을 예시로 들어주셨는데요.
큰 업무 지구를 옆에 두고 있어 직주근접 조건을 가지고 있다면, 중심지로부터 거리는 멀지만
투자후보에서 배제하지 말고 투자를 고려해보는 것도 괜찮다고..
꽤 높은 전고점 가격(약 7억대 초반)을 통해 그 증거까지 확인할 수 있었습니다.
아직은 아리송하지만 광역시에서 외곽은 후순위 내지 투자 후보에서 제외하되,
업무지구를 배후에 두고 있다면 투자 후보로서 같이 고려해볼 필요가 있다.
직주근접으로서 입지 가치(최고는 아님)를 가지니까. 이렇게 제 나름대로 이해를 해보았습니다.
(3) 전통적 부자 동네가 있다면, 입지보다 우선하여 무조건 1등.
이해가 되지 않을 수도 있지만, 이 사실을 받아들이자.
→ 보통은 입지가 제일 좋은 곳이 그 지역에서 가장 높은 가격을 형성하고 있는데요.
다만, 모든 입지 요소가 월등히 좋은 것은 아니었습니다.
A지역 (가)구가 그런 경우였어요. 제가 해당 지역을 임장하지는 않았지만, 해당 지역을 조금 들여다보니
학군이 좋은 편이었고, 주변에 고소득 일자리가 정말 많았습니다. 하지만 환경 측면은 그다지 좋지는 않아 보였어요.
그래서, 제가 임장을 갔었더라도 "왜 이 지역이 이 가격이야?"라는 의문이 들 수도 있었을 것 같아요.
하지만 이해가 되지 않더라도 부자들이 모여사는 동네라는 지역 사람들의 인식이 있고, 1등 동네임이 공고하다면
우리도 그걸 사실로 받아들여야 한다는 제주바다님의 말씀!!
이런 지역이 다른 곳에도 더 있을 것 같은데.. 더 많은 곳을 누비면서 경험을 늘려가야겠습니다.
(4) 구별 입지를 먼저 판단하고, 입지가 좋은 곳은 상품성(연식, 브랜드)으로
판단하고 입지가 덜 좋은 곳에서는 입지와 상품성을 모두 고려해서 비교평가
→ 광역시 기준 좋은 가이드라인을 배웠습니다.
광역시도 인구 100만 명 이상이 있는 수요가 존재하는 곳이기에 입지 요소가 중요하고,
입지가 좋은 곳(1~2급지)은 상품성을 기준으로 비교하고,
3급지 이하에서는 입지와 상품성 모두를 고려해서 비교평가를 하자!
(5) 전고점 데이터가 의미 없는 건 아니지만, 너무 맹신하지는 말자. 절대적 저평가 확인도 중요하다.
→ A지역의 경우, 해당 지역의 특수성(인근 도시에서 장기간 대량 공급 지속)으로 인해
가격이 계속 보합 상태를 유지했습니다.
2019년 과거 시점 기준 1급지 구축 단지를 예시로 들어, 직전 2~3년 동안 가격이 35% 상승했었고,
그때는 이미 많이 오른 게 아닌가? 라는 생각에 해당 단지를 투자하지 못하셨다고..
하지만, 이후 폭발적인 가격 상승이 있었고 그 시기는 여전히 절대적 저평가의 시점이었다는 것.
현재 저의 수준에서는, 상대적 저평가는 같은 권역 내 타 지역 단지별 비교평가
혹은 동일 지역 생활권/단지별 비교평가를 통해서 가능할 것 같고
절대적 저평가는 다른 권역 내 랜드마크 단지별 비교평가를 통해 그 수준을 가늠할 수 있을 것 같아요.
지금 지역의 권역 내 앞마당 뿐만 아니라,
얼른 다른 광역시도 앞마당으로 만들고 싶은 욕심이 더 커져갑니다. ㅎㅎㅎ
주로 제가 새롭게 배우고 인상 깊었던 내용 위주로 복기해 보았습니다.
읽어주셔서 감사합니다^^
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