[망구] 전세가 분석, 이 것 꼭 알고 하세요(전세가=선호도?)
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아파트 전세레버리지 투자를 배우면서
가장 초반에 배우는 내용 중 하나가
전세가는 실거주가치를 의미한다라는 내용이다
투자 가치, 거주 안정감 등의
심리적 가치가 반영되지 않은
당시 시장상황에서 오직 거주하고자 하는
수요와 공급에 의해 결정되는 가격 인 것이다
하지만 이런 전세가의 특성때문에
전세가 3억이면 집의 실 가치를 3억으로
오해하는 경우가 있다
얼마 전 아래와 같은 질문을 받았다
전세가는 실거주가치를 반영한다고 보고
전세가 비교를 통해 선호도를 파악할 수 있을까요?
제 생각은
전세가는 전반적으로 선호도를 반영한다고 볼 수 있지만
비교해볼 떄는 유의할 점이 있다
였다
이렇게 전세가가 선호도를 반영한다는 가정으로 가격을 비교할 때
주의할 점을 말씀드린다
전세가는 실 거주가치를 의미한다는 말의 의미
전세가는 실제 거주만 할 사람이
지불하도록 만들어진 가격으로
전세가는 실 거주가치를 의미한다는 말은
옳은 말이라 볼 수 있다
그렇기 때문에
지역 내에서 실제 거주 선호도를 판단하는데
전세가의 과거 가격을 비교해서 보기도 한다
대전 서구의 샘머리2단지와 도안리슈빌 가격비교
샘머리2단지 98년식 구축
둔산생활권 = 대전1등 생활권
도안리슈빌 14년식. 상대적으로 신축
도안 내에서 다소 외지고
초등학교, 상권 등이 멀다
두 단지의 매매가는 신축인 도안리슈빌이 줄곧 높은 가격을 보였지만
전세가는 비슷하게 움직였다
입지, 연식 등을 종합적으로 따졌을 때
두 단지는 사람들의 거주가치가 비슷하여
비슷한 전세가격으로 거래가 되온 것이라 볼 수 있다
전세가를 보면
21.11 샘머리2단지는 전세가 4.2억까지 거래되었다가
23.1 전세가 2.5억으로 1년 2개월 사이에 -1.7억의 전세가 하락이 있었다
21.7 도안리슈빌은 전세가 4.3억까지 거래되었다가
23.1 전세가 2.5억으로 1년 6개월 사이에 -1.8억의 전세가 하락이 있었다
그렇다면 각 단지의 실거주 가치가 각각
4.2억에서 2.5억으로
4.3억에서 2.5억으로 떨어진걸까?
창원 마산회원구 양덕동의 한일타운4차와 비교
지난 매매가의 흐름은 대전 샘머리가 비교할 수 없이
높은 가격상승을 보인다
그런제 전세가는 전반적으로
샘머리와 한일타운 4차가 비슷한 흐름을 보인다
23.1 한일타운4차 전세가는 3.2억부터 나온다
전세가는 실거주가치니까
한일타운4차가 샘머리2차보다 실거주가치가 더 높은것이라 볼 수 있나?
아니다
전세가=실거주가치
의 의미를 단순하게 봤을 때 생길 수 있는 오해다
전세가에 영향을 주는 요인들을 함께 생각할 필요가 있다
전세가에 영향을 주는 요인은 두가지
공급, 금리
금리는 대전 땅 혹은 개별 단지에만
영향을 주는것이 아닌 매크로 요인으로
전국에 영향을 준다
그러나 공급은 각 지역마다 다르게 반영된다
지역의 수급상황에 따라
전세가 매우 많거나 부족할 수 있고
이는 전세가에 영향을 주게 된다
전세가=(지역 내 현 시장에서의) 실 거주가치
전세가는 지역 내 현 시장에서의
실거주가치를 반영한다로 봐야한다
지역내에서 전세가로 선호도를 유추해 볼 수 있다
선호도 파악을 위해 그래프보다 더 중요한 것
데이터에 너무 의지하여
모든 결론을 정량화시키려하는 경우가 있어
걱정스럽다
부동산은 사람들의 거주 욕망과 관련이 있기에
실제로 그 지역 사람들이 무엇을 좋아하는지를
직접 두 눈으로 보고 느끼는 것이 더 중요하다
많은 시간을 들여 임장하는 의미를
한번 더 생각해보면 좋겠다
데이터를 통해 확인하기 전에
내가 임장을 하면서 직접 보고 들은 내용을 토대로
지역에서 단지의 선호도를 파악해보는게 먼저다
임장 후
A단지가 선호도 더 높을거야
라는 내 마음속 답을 내리고
데이터를 보조적으로 확인하며 채점해보면 좋다
BM
: 전세가로 선호도를 파악할 때는 지역 내에서만(같은 권역내에서)
: 그래프를 붙이기 전세 우선시 할 것은 임장후 내 생각정리하는 것
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댓글 0
수수진 : 호 칼럼요약 너무 좋아욧:) 전세가를 보면.. 보인다는 그 세계~ㅎㅎㅎ 덕분에 잘 읽고갑니당
배럴서퍼 : 오호 덕분에 또 배워갑니다 오르디님 감사합니당!!!
고독한달팽이 : 칼럼 잘 읽었습니다!!