현재 시장에서 꼭 알아야 하는 부동산 흐름 + 현재 시장 진단

안녕하세요. 주우이입니다.

시간이 흘러 며칠 뒤면 대선이 진행되는데요. 많은 분들이 어떤 후보가 당선이 될지, 그리고 어떤 정책을 펼치게 될지 기대하고 있습니다. 매수를 고민하고 있는 분들도 현재는 불확실한 상황이 있다보니 대선의 결과에 따라 선택을 하려고 하는 사람도 많은 것으로 보입니다.

오늘 제가 말씀드릴 부분은 현재 시장에서 부동산을 어떻게 봐야 하는지에 관한 내용으로 지난 하락이후로 지금까지의 가격흐름에 대해 이야기를 드리려고 합니다.

꼭 알아야 하는 부동산 시장의 흐름

아마 많은 분들이 지금 이 시장 속에서 어떻게 내가 행동을 해야 되는지 어떻게 내가 집을 사야 되는지 지금 대선이 끝날 때까지 기다려야 되는 건지 아니면 올해 말까지 기다리면 또 시장이 바뀔 수가 있을 건지 이런 고민들을 많이 하세요.

저도 진짜 최근에 많이 듣는 질문 중에 하나거든요.
그런데 여기서 또 고민을 하세요. 요즘 집값이 오르고 있다는 이야기가 함께 들리기 때문입니다.

기다리려고 마음 먹었지만 오르는 것 같아서 마음이 조급해지고, 사야겠다고 생각했지만 대선 결과에 따라 부동산 시장의 방향이 달라질 것 같고… 고민만 가득해집니다.

제가 지금 2022년 하락장부터 2023년 2024년 2025년 지금까지 시장이 어떻게 됐는지를 간단하게 말씀드려볼게요.

2022년 말에 둔촌 주공 아파트가 재건축 한 올림픽 파크 포레온이 분양을 했을 때 많은 사람들이 ‘그 집 왜 사’ 이런 이야기를 많이 했습니다. ‘어차피 집값 내릴 건데 30평대가 13억, 이것도 비싸. 집값은 내릴 거니까 청약하면 안 돼’ 그래서 분양할 때 정말 역대 최고의 성적을 거둘 거라고 생각했지만 정말 좋지 않은 성적이 나왔습니다.

그런데 급격한 하락이 있은 후 2023년 중반에 살짝 상승이 있었어요. 

이 때는 미약한 바람이었기 때문에 그냥 지나치는 경우가 많은데 바람이 불었던 게 강남, 서초, 송파, 용산, 정도 우리가 딱 흔히 말할 때 좋다고 하는 지역들에 바람이 왔어요. 하지만 바람이 강하지 않았기 때문에 전고점을 회복하지는 못했습니다.
 

그러다가 다시 또 주춤했었죠. 그러다가 2024년 중반에 다시 한 번 상승이 있었어요.
이 때는 그 상승의 온기가 조금 더 멀리 퍼져 나갔어요. 그래서 강남 서초, 송파 용산 같은 곳은 전고점을 회복하는 그런 단지들이 생겼어요. 그리고 옆에 있는 지역들 성동구, 마포구 등 이런 곳들의 가격이 올랐습니다. 전고점을 회복하지 못했지만 그래도 많이 올랐어요.

그리고 최근 2025년 초반 토허제가 풀리면서 가격이 많이 올랐죠.
강남 3구와 용산 같은 경우는 전고점을 훨씬 더 뛰어 넘는 가격이 되었고, 24년에 흐름이 있었던 성동구, 마포구 등의 단지들에서 전고점을 회복하는 단지들도 생겼습니다. 그리고 그 이외 지역들고 조금씩 상승을 했었던 시기였습니다.

여기서 힌트를 잘 보는 것이 중요합니다.. 차츰 퍼져 나가는데 그 흐름이 엎치락뒤치락 엎치락뒤치락 하긴 하지만 결론적으로 봤을 때는 아직까지 흐름이 끝까지 가지 못했다는 것입니다.

아파트를 예를 들어 말씀드릴겠습니다.

송파구에 있는 리센츠 아파트에요.

23년 초부터 가격 상승이 있었습니다. 그리고 잠시 주춤하고 24년 초부터 다시 상승을 했을 때 전고점을 넘어서게 됩니다. 그리고 25년에는 더 가격이 높아지는 현상을 보이고 있습니다.

다음은 성동구에 있는 옥수 삼성입니다.

이 단지 역시 23년부터 가격 상승이 있었습니다. 그리고 잠시 주춤하고 24년 초부터 다시 상승을 했을 때 전고점을 넘어가지는 못했지만 전고점에 근접하게 됩니다. 그리고 25년에는 전고점을 넘어가는 모습을 보이고 있습니다. (성동구에서 선호도가 높은 아파트는 24년에 전고점을 넘어가는 아파트도 있습니다.)

마지막으로 동대문구에 있는 래미안크레시티를 보도록 하겠습니다.

이 단지는 동대문구에서 사람들이 가장 선호하는 아파트 중 하나로 23년 부터 가격 상승이 있었습니다. 하지만 앞에서 봤던 단지만큼 오르진 못했습니다. 24년에도 가격 상승이 있었지만 전고점을 넘지는 못했으며 25년 상승 때도 크게 상승하지는 못한 모습을 보이고 있습니다. 

우리가 신문에서 확인하는 전고점을 넘어가고 아파트 가격이 계속 오른다고 하는 것은 결국 전체가 아니라 일부만 나타낸 것입니다. 그리고 여전히 가격이 괜찮으면서 실제로 매수를 해도 괜찮은 아파트는 많이 있으며 누군가는 지금도 집을 매수하고 있습니다.

그럼, 오르지 않은 아파트만 사면 성공할까요? (그리고, 그 '기준'은 어디서 배울 수 있을까요?)

지금까지 이 글을 보셨다면 아마 이런 생각이 드실 겁니다.

'그럼 아직까지 오르지 않은 아파트를 매수하게 되면 돈을 벌 수 있는 건가?'

맞는 이야기입니다. 하지만 이 시점에서 어떤 아파트를 선택하느냐에 따라 추후 결과는 하늘과 땅 차이로 벌어질 수 있습니다.

여러분은 큰 비용을 들여 아파트를 매수하려 합니다. 평생 모은 돈, 혹은 몇십 년간 갚아야 할 빚을 지고 결정하는 일이죠. 그런데 내가 살 수 있는 것 중에 '최선의 선택'이 무엇인지 명확한 기준 없이 움직인다면, 그 결과는 어려울 수밖에 없습니다.

• 기준이 없다면: 가격이 오르고 내림에 따라서, 정책에 따라서, 대선 결과에 따라서, 금리에 따라서, 또 다른 이유 때문에 계속해서 흔들릴 겁니다. '이슈'라는 파도에 휩쓸려 중요한 결정을 내리지 못하거나, 잘못된 결정을 내리게 될 확률이 높습니다. 그렇게 흔들리는 것보다는, 내가 기준을 가지고 잘 매수하면 흔들리지 않고 보유하며 버틸 수 있는 힘이 되어줄 수 있습니다.
• 기준이 있다면: 저 역시도 기준이 없었을 때는 투자를 진행하지도 못했습니다. 하지만 명확한 투자 기준이 생긴 후에는 투자를 함에 있어서 조금은 확신을 가지고 진행했습니다. 기준이 생기자, 쏟아지는 뉴스 속에서 진짜 중요한 정보를 걸러낼 수 있었고, 남들이 불안해할 때도 흔들리지 않는 판단을 내릴 수 있었습니다. 그리고 그 확신은 결국 '수익'이라는 결과로 이어졌습니다.

저는 혼자서 이런 기준을 혼자 깨달은 것이 아닙니다. 저 역시 '열반스쿨'이라는 강의를 수강을 했습니다. 

그리고 이 강의는 제 인생에서 가장 큰 전환점이었습니다. 당시 저는 단순히 '어느 지역이 오를까?, 어떻게 부자가 될 수 있지'라는 단편적인 생각만 하고 있었습니다. 하지만 열반스쿨은 그런 저에게 ‘부동산 시장을 보는 안목’과 ‘아파트의 본질적인 가치를 판단하는 명확한 기준’을 제시해주었습니다. 단순한 지식이 아니라, 너바나님의 20년차 실전 투자자의 노하우가 집약된 '투자 시스템' 그 자체였습니다.

여러분들이 '흔들리지 않는 투자자'가 되셨으면 좋겠습니다.

지금 이 순간, 쏟아지는 뉴스에 흔들리며 관망만 할 것인가요? 아니면 '진짜 가치'를 보는 눈을 키우고, 명확한 기준과 로드맵을 가지고 투자를 실행할 것인가요?

저는 여러분이 겪는 고민과 불안감을 너무나 잘 알고 있습니다. 하지만 동시에, 그 고민을 뚫고 나올 수 있는 명확한 해법이 존재한다는 것도 알고 있습니다. 제가 열반스쿨을 통해 경험했던 그 변화와 성장을, 여러분도 똑같이 경험할 수 있다고 진심으로 믿습니다.