서투기 16기 44조 같이투자자 1주차 강의후기

안녕하세요, 같이투자자입니다.

또 한 번 서투기를 재수강하며,, 또 한 번 마음의 위로를 받게 된 것 같습니다.

이번 1주차 강의는 자모님께서 진행을 해 주셨는데요,, 한창 대출규제로 심란해 했던 저의 불안을 덜어주셔서 너무 감사했습니다.

지난 재수강 때에는 사실 시장상황이 크게 바뀌지 않았던 터라 강의내용에 깊이 집중하지 못했던 것 같은데, 하락장이 마무리 되어 가는 지금 시점에서 1주차 강의는 많은 깨달을음 얻을 수 있었다고 생각합니다.

강의 내용에서 배운 부분과 BM 포인트들을 간단히 기록해 보고자 합니다.

I 현재 서울 투자 접근 & 지역구별 핵심가치 암기

미디어에서 서울 아파트 매가 상승 관련 무수히 많은 보도가 쏟아져 나오고 있었지만, 실제 데이터적으로 상승장에 진입했다고 보기에는 어렵다. 다만, 선호단지들 중심으로 전고점 회복, 돌파 추세가 나오고 있는 것은 사실이다.

금번 규제로 인해서 매가 하락이 나오게 된다면 더이상 떨어질 가격대일 것이며, 그때에는 꼭 서울투자 기회를 놓치지 않아야 하므로 지금 당장 준비가 필요하다. 예정된 공급물량이 적어서, 전세가 상승도 확정적이다.

조건부 전세대출제한을 피해갈 수 있는 세안고 매물을 열심히 파고들자. 매임 통해서 직접 주전상황도 만들어 볼 수 있다. 선호단지들(신축 등) 위주로 가격회복이 되었기 때문에, 투자범위(구축 등)를 넓힐 필요가 있다.

서울 25개구 별 핵심가치요소를 달달달 외우자. 틈날 때마다 아래 서울급지지도에 핵심가치요소를 기억해나가며 얹어보는 연습을 해야한다.

I 단지 선호도파악 방법 활용 

단지 분석 및 비교평가 시, 1) 몇년간 가격이 다져졌고 언제부터 상승시작됐고 3)전고가 얼마에 찍혔는지 4)전저대비 전고 시세차익 얼마인지 파악하는 연습 필요하다.

또한, 전세가의 절대가격 또한 단지에 대한 수요파악에 활용할 수 있다. 동 기간 전세금 상승분이 똑같더라도, 전세가의 절대가격 수준을 바라보며 실수요가 어느정도 강한 물건인지 고민해 봐야 한다.

I 저평가 판단, 시세분석  

현시점 서울시장에서 -20%면 저평가 (-30%는 수도권) 기준으로 삼아야 한다. 아무리 가치있는 물건이라도 현재 절대가가 저평가 아니라면 과감히 비교평가, 1등뽑기 과정에서 들어내고 시세트래킹으로 모시면 된다.

시세따는 경우 방구조까지 정확히 구분해서 자모님 시트와 같은 구성으로 시세분석하고, 단지별 목표매수가를 임보에 남겨두어야 한다. 

I 종부세

종부세는 절대적으로 과표 줄이는 것이 유리하다. 가급적 최초 취득 시에 공동명의로 하자. 중간에 취득세 내고 공동명의로 돌릴 수 있기도 하다. 

1주차 좋은 강의 진행해 주신 자모님께 다시 한 번 감사드립니다 :)