[서울투자 기초반 16기 48조 꿈꾸는식물1] 1강 강의후기

자모님의 강의는 확신에 찬 단호한 말투와 명쾌한 전달력에 귀에 쏙쏙 들어온다. 지금의 서울 시장에서 어떤 포지션으로 임해야 하는지에 대해 잘 정리해주신다. 날아간 단지를 보면서 감나무에서 감 떨어지길 기다릴 것이 아니라 덜 오른 단지지만 사람들이 좋아할만한 단지를 찾아서 투자를 해야한다는 것을 강조하셨다. 투자의 원칙은 바뀌지 않지만, 시장의 변화에 따라 투자의 기준은 조금씩 달라질 수 있다는 것, 그리고 그것에 발 빠르게 적응하고 그 속에서 내가 할 수 있고 해야 하는 것들에 초점을 맞춰야 한다는 생각을 하게 되었다.

투자로서 이제 고려해야 할 대상은 신축, 준신축이라면 상급지~4.5급지까지 구축들(덜오른 단지)도 넓게 보고 투자범위로 고려해야 한다고 하셨다. 

“역세권+대단지+상급지”, “역세권+환경+상급지”, “역세권+초품아+평균 이상” 이런 구축은 사람들이 좋아한다.

무엇보다 “덜 올라서 아직 가격이 싼 구축(가장 큰 호재)” 이다. 덜 올랐으면서 전세가가 지속적으로 오른 단지!

내가 투자에 관심을 갖고 월부를 시작한 2023년 하락장, 등락을 오가며 찾아온 2024년 5~8월 단기 반등장, 그 속에 쏟아지는 정부의 규제정책.. 이렇게 변화가 많은 시장에서 혼란스럽지만 늘 변하지 않는 투자 원칙은 “싸게 사서 비싸게 파는 것”, 그리고 “투자는 예측이 아니라 대응이다” 라는 것 같다. 

그리고 선택의 ‘근거’를 가지고 ‘선택’을 하고, 어떤 일이 벌어질지 ‘알고’, ‘자산을 모아 나간다’ 는 말이 기억이 남는다. 그렇게 한다면, 투자 이후에도 자산을 잘 지킬 수 있고, 위기가 있어도 잘 대응을 할 수 있을 것이다. 

<적용할 것>

# 단지를 볼 때, 다음을 체크! 단지 가치를 결정하는 요인

1. 얼마나 빨리 오르는지(몇 년 동안 가격을 다졌나?
2. 언제 상승하기 시작했는지 “상승 시작점” 
3. 전고점을 얼마를 찍었는지 “상승했을 때 가격레벨차이”
4. 시세 차익이 얼마나 났는지 “하락장 전저점 대비 상승장 전고점” 수익

# 전세가 올라오는 폭, 속도, 절대가 크기 체크! 그 단지의 선호도 반영

# 서울 25개구 별 평단가 트레킹하기!

# 가치성장 투자와 소액투자의 차이를 알고 2호기 소액 투자로 접근하기

• 가치성장 투자-투자금이 좀 더 들어라도 수익을 높이는 것(입지 좋은 신축, 입지 좋은 구축, 입지 덜 좋은 신축)
• 소액투자-적은 투자금으로 수익률을 높이는 것: 입지 덜 좋은 구축(절대가 자체가 낮고 거래가 되면서도 매매가가 쉽게 오르지 않기 때문에 전세가율이 높으면서 소액으로 접근할 수 있음) 

실력있는 투자자는 수익률도 높으면서 수익도 높이는 투자를 할 수 있음