[승숭] 공급폭탄 지역, 분양권 임차인 찾기(1편)

안녕하세요~!

모두의 승승장구를 응원하는

행복한 투자자 승숭입니다!

23년 1월..공급은 많고 전세는 안빠졌던 시기에

분양권 임차인 맞춘 경험을 공유드려보려고 합니다!

부모님께서 19년도 말 쯤

운이 좋게 청약당첨된 단지가 있으신데요!

23년 초에 입주이기에 당연히? 전세 잘빠지겠지라는

막연한 생각으로 22년을 흘려보내고

앞마당 만들기만 집중하고 있었습니다.

'입주까지 6개월 전'

22년 8월 정말 감사하게도 너나위님께 투자코칭을 받으며

부모님의 청약 당첨된 단지 전세 맞추는 법에 대해

조언을 들을 수 있었습니다.

(너나위님 코로나로 직접 못봬서 아쉬웠습니다ㅠㅠ흑)

[숭님, 너무 걱정안하셔도 돼요. 알아봐야겠지만 제가 알기로는 잔금대출도 충분히 나오고

입주시기에 전세 맞추지말고 6개월정도 뒤에 맞추면

입주 당시보다 높은 가격으로 잘 맞출 수 있을거에요.

연락할수있는 부동산 잘 만들어놓으시구요~]

생각보다 크게 걱정하지않아도 된다는 너나위님 말씀덕에

안심할수있었고ㅎㅎ 연락할 수 있는 부동산을 만들기위해

주말에 바로 해당 단지 주변 부동산으로 달려갔습니다.

입주하는 단지 주변 생활권의 모든 부동산에 들어가

부동산 사장님께 물건을 말씀드리고, 현재 전세 시세와

상황들을 함께 들었습니다.

무엇보다 가장 중요했던건 부동산 사장님과 친해지기!!

20개가 넘는 명함과 함께 뿌듯하게 집으로 돌아왔습니다.

저는 속으로

'이정도 했는데 나중에 무조건 전세 맞출수 있을거야~'

라고..호언장담을 했습니다...

"띠링"

네이버 부동산에

전세 매물이 제가 원하는 가격에 떠있는 걸 확인하고

부사님께 전화를 걸었습니다.

숭 : 사장님~OO단지 전세로 입주하고 싶어서 드렸어요.

부사님 : 아 네~여기 방금 가계약되서 내일 전세계약서 쓰러오신다네요~

숭 : 아 네 알겠습니다~

이런 상황이다보니 무조건 맞출수 있을거라는

생각만 하게되었습니다ㅎㅎㅎ

'입주 3개월 전'

목표 전세가 84/5억원

22년 8월 거래된 전세 시세 84/5억원

22년 4분기

모두 아실텐데요, 금리 인상 및 우크라이나 러시아 전쟁 그리고 전국 부동산 가격 하락...

입주가 2달 뒤로 다가오니 입주가 겹친 단지들도 함께

전세 매물이 몰려서 나오게 됩니다.

네이버 부동산에 주변 단지들 전세가 알림이 뜹니다.

[OO단지 84타입 전세 4억원

ㅁㅁ단지 84타입 전세 3.5억원

ㅈㅈ단지 84타입 전세 2.9억원]

두 눈을 의심했습니다.

분양받는 단지보다 연식이 조금 더 됐고, 하위생활권이긴한데

목표한 전세가 보다 2억원 이상 빠진 금액으로

매물이 나오는 상황이 펼쳐졌습니다.

제가 할 수 있는 방법은 3가지였습니다.

1. 목표전세가 5억으로 세팅하여 잔금치기

(장점) : 전세금으로 해당 단지의 잔금 가능

(단점) : 비현실적인 전세가격으로 인해 공실 우려

2. 잔금대출받고 잔금 친 뒤 전세가 상승 후 잔금치기

(장점) : 전세금으로 해당 단지의 잔금 가능

(단점) : 공실기간을 버티며 원리금상환 비용 발생, 언제 전세가가 상승할지 알 수 없음.

3. 전세 또는 월세 시세대로 빠르게 맞추기

(장점) : 불분명한 임차인 빠르게 확보 가능

(단점) : 전세금+잔금대출로 잔금치거나, 월세세팅후 대출로 잔금쳐서 월세+@ 통해 원리금 상환.

분양가 5.5억/대출예상액 5억

※모든 가격은 예시입니다.

3가지 방법 중

1번이 가장 최고의 방법이었지만 현실적으로 불가능했습니다.

2번의 경우 시장상황은 더욱 악화되었기에, 원리금은 부모님께서 부담해야하기에 쉽지않은 상황이었습니다.

대출 5억시 원리금 상환 금액 : 월 280만원

<2번 상황을 선택>

10개월간 원하는 전세가로 반등하지 않아 공실이된다면?

280만원 x 10개월 = 2,800만원 지출

<3번 상황을 선택 + 월세 5000/160 세팅>

120만원 x 24개월 = 2,880만원 지출

<3번 상황을 선택 + 전세 3.5억 세팅>

85만원 x 24개월 = 2,040만원 지출

결국 부모님께 지금 가장 현실적인 방법이었던

3번을 선택했고, 상황에 맞춰 월세 또는 전세 중 가능한

임차인분으로 맞추기로 플랜을 세웠습니다.

'입주 2개월 전'

분양 단지의 경우

전월세를 맞출수있는 절호의 기회!

바로 사전점검!

그동안 연락하고 있었던 부사님들께

연락을 돌리고

저희 집을 열심히 보여드렸습니다.

열심히 보여드렸던 노력과는 달리...

결국 집 보신분들은

'전세가가 계속 떨어지는것같아서...좀 더 기다려보려구요.'

지금 전월세시장 상황 상

어쩔수없구나..2번 플랜으로

가야할수있겠다고 생각하고 반정도 체념했을 때

기대하지 않았던? 부사님께 연락이옵니다.

부사님 : 사장님~

숭 : 네 안녕하세요!

부사님 : OO단지 입주하고 싶은분 연락오셨어~

숭 : ??!! 네네 언제 입주하시고싶으신데요?(침착조용)

부사님 : 2월 중이라는데 확인해보고 다시 연락드릴게요~

숭 : 네~(나이스ㅠㅠ)

그렇게 임차인 분을 만나고 계약 세부 내용을

정리할일만 남았다고 생각했습니다.

그러던 중 대출상담사 분께서 연락이 옵니다.

" 대출실행하시고 근저당등기 설정까지 2~3개월까지는 전입신고는 분양받으신분으로 되어있어야해요."

즉, 임차인을 구해도 2~3개월간 전입신고가

불가능하고, 임차인 입장에서는 보증금에 대한

최소한의 보호가 불가능한 상황이었습니다..

이 상황을 어떻게 해결해나갔는지는

2탄으로 찾아뵙겠습니다ㅎㅎ

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!