수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 소액으로 2배 수익, 부동산 투자 첫걸음
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
우(woo)리 함께 파이어(fire) 해볼래요?
'우피레' 입니다~~
혹시 1년이 넘었는데 투자를 못해서
조급함이 드는 분들이 계시나요?
제 1호기를 한 경험이
조금이나마 도움이 되었으면 하는
마음으로
매수편(전세빼기)에 대한
복기글을 작성해보겠습니다.
✅️ 핵심 키워드 3문장
1. 전세는 일찍 빼면 뺄수록 좋다. (기회비용 측면)
2. CEO의 마음으로 내물건을 챙겨야 한다.
3."절대" 안되는 일은 세상 없다. 할수 있는 모든것을 다 해보자
/ 매물 분석 (메타인지)
지방광역시 준신축 단지에 5천만원 투자금으로
1호기를 진행했습니다.
최근에 전세 세입자를 맞추었는데요.
결론적으로 말씀드리면 목표 기간 내에
전세를 빼지 못하고 잔금을 치게 되었습니다.
(잔금에 대한 복기는 다음편에 하도록 하겠습니다.)
사실, 전세를 빼는데 있어서
중요한 2가지는
잔금기간과 적정한 전세가 세팅여부 입니다.
잔금이 불가한 상태로 투자를 진행할 시
전세를 빼지 못하면 계약금을 날릴수 있고
적정 전세가와 내물건의 상태를 알지 못하면
잔금 기간을 맞출수 없기에 역시 중요합니다.
먼저 제 물건을
분석해 보았습니다.
상태 상황 가격 모두
전세를 빼기에 유리한 조건이라고 생각했는데요.
하지만, 실제 전세를 빼는 과정에서는
예상치 못한 리스크들이 있었습니다.
7~8월 휴가전까지 장마 등 비수기인점
그리고
매매진행중인 물건 대상으로
전세대출에 부정적인 은행들과 부사님들
(대출 조이기 기사가 나기 전입니다.)
하지만 가장 전세 빼는게 가장 애먹었던 이유는
CEO 마인드와 적극적인 행동력이 부족했던
바로 '저' 였다고 생각합니다.
강의에서 분명 전세빼기 위해 해야될것들을 배웠지만
실제 빠르게 판단하고 의사결정해야 하는 상황에 놓이니
우당탕탕 했던것 같습니다.
잘한 점
- 튜터님, 선배님들에게 전세빼는 방법 물어봤던 점
- 다양한 전세입자 케이스 접해본점
아쉬운 점
- 처음부터 넓게 광고를 하지 못한점(전세는 시간과의 싸움)
- 적극적이고 끈질기게 부사님들과 의사소통하지 못한점
개선할 점
- 비용과 편익을 미리 계산해놓고 상황대처 해야함
- 귀찮을정도로 부사님과 의사소통 할수 있는 행동매뉴얼 만들어놓기
<전세 세팅 타임라인>
/ 15번째 전세입자와 계약을 맺으며
이번 전세를 빼면서
무려 15팀의 전세입자와 컨택을 했습니다.
결론적으로, 잔금을 맞추지 못했지만
이렇게 많은 세입자가 집을 보고
마음에 든다고 했었던 이유는
제물건의 상황(공실)과 상태(입주청소 완료)
그리고 가격(단지내 최저가)이 좋았기 때문입니다.
하지만 여러가지 이유로
최종 계약까지 가는데 생각보다 시간이 오래 걸렸습니다.
기간으로 따지면 6월 초반에 전세문의가 있었고,
7월달에는 장마 및 회사 휴가 시즌으로
전세문의가 거의 없다가
휴가 이후 8월부터 전세문의가 매우 많아지는 흐름을 보였습니다.
(6월달 6팀, 7월달 3팀, 8월달 6팀)
그리고 세입자들과 컨택한 과정을
복기해보았는데요.
(내용 많음 주의..)
1. 한수원 법인사택 (신혼부부)
(상황) 한수원 다니는 직장인이 집 마음에 들어함. 회사에서 대출만 나오면 계약하기로함
(비용) 한수원 직원 가족 거주예정. 개별 기숙사처럼 사용하게 된다면 유지관리 어려움. 세입자 따라 집 망가짐
(편익) 갱신권 청구 및 5% 증액불가(보통 재계약 하거나 높은 전세금으로 세팅 가능). 전세 비수기 7~8월 오기전 계약가능. 시간과 에너지 아끼고 정규강의 집중가능
- 잘한 점 : 법인계약 특약과 전세권 설정(전전대 문제 등) 알아보고 대응함
- 아쉬운 점 : 부사님을 통해 잠수탄 세입자와 적극적인 의사소통을 하지 못함
- 깨달은점 : 사택이라고 개별 방1개씩 개별 직원만 사용하는 것은 아님. 부부가 거주하기도 하니, 선입견 가지지 않고 대응하는게 중요함
2. LH전세대출 받아 들어오려는 아이2명 40대 부부
(상황) 남자아이 2명 키우는 부부. LH 대출만 나오면 계약원함
(비용) 59평형에 남자아이 2명을 키우는 가정. 상대적으로 집을 험하게 쓸거라 예상.
(편익) 빠른 전세세팅. 기회비용 아낄수 있음
- 깨달은점 : LH전세대출로 들어오는 저소득층 가정에 대한 선입견을 가지고 있었음. 남자아이 2명을 키우는 가정보다는 신혼부부를 맞추고 싶다는 욕심을 부림. 결국 주변에 싼 단지로 가버림. 다시 전세를 뺀다면, 특약으로 리스크 헷지하며 계약 진행을 하겠음. (이 선택이 잔금까지 전세를 빼지 못하는 결정이 되어버림)
(3~5) 신혼부부 3팀 (신혼부부 버팀목 대출)
6. 부모님과 성인아들(청년 버팀목)
8. 싱글 여자 1명 (부모님과 동행 후 결정)
(상황) HUG 버팀목 대출만 나오면 계약하기를 원하는 팀들이 있었음. 전세사기 등으로 매매진행중인 건에 대해 대출을 취급하지 않는다고 이야기하는 은행들의 이야기를 듣고 전세계약을 못함
(비용) 신혼부부팀들은 베스트 선택이고, 부모님과 성인아들의 경우도 계약만 이루어지면 나쁠게 없음
(편익) 빠른 전세세팅
- 잘한점 : 세입자가 계약하지 않는 이유를 파악하고, 직접 HUG 및 대출을 취급해주는 은행들을 알아보고, 부사님들을 통해 세입자를 설득하려고 함
- 아쉬운점 : 사전에 전세대출이 나오지 않을수 있다는 사실 모름. 첫번째 버팀목 전세대출이 안나왔을때 CEO마인드로 적극적으로 알아보고 부사님을 집요하게 설득하지 못한점
- 깨달은점 : 세상에 '절대적'으로 안되는 것은 없음. 되는 방법을 찾아보고 투자자로써 할수 있는 모든것을 해봐야함
7. 노견, 5살아이 1명 (1년 전세)
(상황) 1년전세, 노견 강아지 한마리로 계약 원함. 대출없이 현금 가능
(비용) 1년뒤 전세를 다시 맞추어야 하고, 전세금이 오를지 내릴지 모르는 상황에서 리스크를 안아야함. 생각보다 1년은 금방 지나감.
(편익) 빠른 전세세팅(이때 이미 전세빼기 골든타임 넘긴 시점), 1년뒤 전세금이 오를수 있으나 가능성 낮음(보수적으로 바라봐야함)
- 잘한 점 : 튜터님, 경험많은 동료, 부동산 사장님과의 의사소통으로 비용과 편익을 생각해본일
- 아쉬운 점 : 잔금에 대한 비용과 편익이 계산된 상태라면, 이런 악조건에 휘둘리지 않았을듯
- 깨달은점 : 내 물건에 대한 객관적인 파악이 되어 있어야함. 주변 단지, 나아가 전체 생활권에서 경쟁력이 있는 물건인지와, 잔금에 대한 비용과 편익 계산을 통해 감정을 빼고 대응할수 있는 투자자가 되어야함
9. 아이 2명 주변 30평형대에서 이사 (9.10잔금)
(상황) 주변 30평형대 매도하고 분양 아파트로 이사가기전 전세살집 필요. 대출없이 현금 가능. 집은 깨끗해서 좋지만 4인 가족이 살기에는 너무 작다고 함. 30평대 살림을 가지고 20평대로 들어오기는 어렵다고 함
- 잘한 점 : 포기하지 않고 부사님께 세입자가 거절한 이유를 물어보고, 펜트리나, 옷장 설치 등 협상 시도해본점
- 깨달은점 : 20평대 매물을 볼때는 펜트리가 있는지, 수납공간이 있는지 구조도 눈여겨 볼것(30평형대 전세 수요를 끌어당길수 있는지도 세팅에 유리한 점임)
10. 남자 1명 곰우원. 혼자살기 때문에 전세금 부담
(상황) 집은 깨끗하고 마음에 들으나 혼자살기에 너무 크고 대출 이자에 대한 부담으로 계약하지 않음
- 잘한 점 : 부사님께 세입자가 거절한 이유 파악
- 깨달은점 : 세입자를 세팅하는 것은 일잘러 부사님의 능력이 매우 중요함. 결국 결정 내리는 것은 세입자 이지만 결정에 큰 영향을 발휘하는 것은 부사님의 능력과 입담임.
휴가가 끝난뒤로 많은 신혼부부들의 문의가 정말 많았습니다.
7월에는 정말 전세 구하는 팀들이 있는건가 싶을정도로 조용했는데
휴가 끝남과 동시에 빗발치듯 전화가 오니
내물건이 1등으로 나갈 물건이 되었구나 깨달았습니다.
(동시에, 전세대출이 나오는 은행을 적극적으로 부사님께 알리고 설득이 큰 몫을 했다는 것을 뒤늦게 알았습니다.)
11. 신혼부부 9.30일 잔금 (결정 하루 미루었더니 다른집 결정)
12. 신혼부부 (여자쪽 직장에 맞추어 집 구함)
- 대출 알아보는것만 1주일 지체
13. 신혼부부 9.15일 날짜조정 예정
14. 신혼부부 10월 결혼예정
15. 특례보금자리 9.10 조정 (갓난아이 + 4살 아이) 젊은 부부
- 깨달은점 : 8월 휴가 이후에는 신혼부부 세입자 문의가 많다. 하지만 휴가전에는 수요가 적기때문에 감안하고 전세세팅을 서둘러야함. 1달 이내에 들어오는 것은 대출때문에 어렵다. 최소 6주~8주는 있어야한다. 동시에 전세 2팀이 문의가 왔을때, 언제까지 답변을 주어야 하는지 정확히 해야한다. 하루만 미루거나 답변이 애매하면 급한 세입자는 바로 떠나간다.
2번째 LH전세대출 세입자가
집을 마음에 들어했을때, 동의했다면
15팀의 전세입자를 만나지 않고도
쉽게 전세를 뺐을지 모릅니다.
하지만, 신혼부부를 들이고 싶다는 욕심이 있었고
매매 진행중인건은 전세대출을 취급하지 않는다는
은행들과 부사님들의 보수적인 태도와
계절적 비수가와 맞물려
전세 골든타임인 7~9주가 지나버렸습니다.
전세 빼는건 피레님이 CEO에요
내 사업장이라면 어떻게 해결할지 생각해보고
투자자로써 할수 있는 모든것을
다 해볼것 같아요.
MR.포마드 튜터님
정신차리고
대출이 나오는 은행을 알아보았습니다.
매도자에게 잔금기간 연장을 문의해보기도 하고
HUG에 직접 전화해 대출제한 사항인지
확인 후 부사님을 설득해 나갔습니다.
그 과정속에서
대출이 나오는 은행도 있다는 것을 알게되었고
내 물건을 빼려면 부사님이든, 세입자든
떠먹여 주는 정도까지 적극적으로 행동할
필요가 있다는것도 깨닫게 되었습니다.
수많은 전세입자를 만나고
계약까지 줄다리기를 하면서 생각보다
감정에너지 소모가 크다는 것을 느꼈고
다른일에 집중하지 못한다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 전세빼고 깨달은 점은,
전세는 무조건 빨리 빼면 많은 기회비용을 잃지 않는다는 점
CEO 마인드로 내 물건이 빠질수 있도록 챙겨야 한다는점
추가적으로, 비용과 편익을 미리 계산해두고
계약 마지노선을 정해두어야 빠른결정과 대응이
수월하다는 것입니다.
/ 전세계약 에필로그
전세계약 세팅 과정속에서
생각보다 시간이 오래 걸리고
감정에너지 소모가 컸습니다.
정말 여러가지 감정을 느꼈고
(즐거움, 슬픔, 아쉬움, 서운함 등)
광고지 만들기, 잔금 미뤄보기
계약서 다시써보기, 동일 부사님 5번 찾아가기
잔금 알아보기 등 많은 경험을 하게 되었습니다.
우당탕탕
1호기 전세 빼는 과정속에서
튜터님과 동료분들께 너무나 큰 도움을 받았습니다.
미래에 투자한 뒤에 세입자를
찾고 계실 동료분들을 항상 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
전세 빼는데 관심과 애정으로
객관적인 조언을 해주신 MR.포마드 튜터님♡
1등물건 만들고 경쟁령 있을때
빨리 전세 빼라고 조언해주신 찐지니 조장님♡
한발더, 집요하게 부사님에게
적극적으로 의사소통하라고 조언해준 Jay재희 조장님♡
항상 전세 빠졌는지 걱정해주고
무엇이든 도와줄게 없냐고 물어봐주는 삼부시님♡
독모에서 만나뵈었지만
전세 빼는 노하우를 전수해주시고
빠질때까지 도움 요청하라고 말씀해주신
재이리 튜터님♡, 시소입니다 튜터님♡
전세 얼른 빠지라고 다함께
응원해준 청춘조, 기억조, 이륙조 동료분들♡
진심으로 감사합니다.
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